上海房地產價格暴利分析

寫這篇文章，主要目的是討論房地產的錢到底被誰賺去了，房地產的暴利到底有多驚人！

我是一個非專業人士，有感而發。相信在文章中提到的數據，會有不準確的地方，歡迎大家指正，但希望是善意的。

前段時間網上及多家媒體上有房地產微利或十點利的說法，說的人幾乎聲淚俱下，總結起來，說這話的人有幾類：房地產開發商、某些經濟學家和部分市民。他們的目的各有不同，這裡我們先不作探討。還是讓我用一些數據來說話，請大家不要太善良，不要輕信媒體的說法。

上海房地產成本初析

我以寶山、普陀交界的萬里城四期作模板來分析，萬里城四期全部為10層以上的高層，按十層算）：

房地產成本＝地價＋拆遷費用＋建造成本＋銷售成本

地價：
l 上海近期商品房地價平均為535萬/畝（666平米），折合8000元/平米；
l 開發商買了地，我們算他僅有一半的面積用於蓋房子賣，這樣，配套和綠化用地達到50％，對於萬里城這樣層次的小區而言，絕對是賣點，可以拿到任何地方去吹噓了。

l 於是可作銷售的地價相對漲了一倍，16000元/平米。

拆遷費用：
l 3000元/平米，200萬/畝（在寶山、普陀交界處應該沒問題）；
l 等同上述原因，則拆遷費用上升至6000元/平米。

建造成本：
l 這個不太好算，但我們知道其他城市的樓價現在多在2000元/平米以下（非一線城市，電梯小高層），除去地價等成本，可以想像，一平米的建築成本應該在1000元以下。

l 請大家不要說什麼勞動力成本問題，在中國，像建築工人這樣的社會地位，他們的收入不會因為城市的變動而有太大的變化，而建材的單價在大城市反而會下降，兩者相抵，算1000吧。

銷售成本：
l 這個我不太瞭解，請有經驗的朋友加上，以上述樓盤為準。

綜上所述，開發商一平米銷售面積躍然紙上：
（16000＋6000）/10＋1000＋銷售成本＝3200＋銷售成本
需要強調的是：萬里城四期的樓宇全是10層以上，樓層越多，地價分攤越高，平均地價在平米成本中所佔比例越少，對萬里四期個案來說，應該可以抵充掉營銷成本。

那麼，萬里城四期的銷售均價是多少呢？
答案是6000元/平米。
暴利！！！！！！
除了用暴利這個詞，我無話可說！！！！！！！！！

如果我上面的分析沒有大的出入，請問：經濟學家們的良心何在！？

開發商是商人，欺詐是天經地義的，對他們，我們的辦法可能需要另用篇幅來討論。

最後，總結一下，房地產的利潤分配就清楚了：大頭被房地產商人賺走了，政府則賺了一部分。

如此的暴利，總有坍塌的一天。

今天，我和一個香港同事聊天，他提供給我一組數據（絕對真實可信），他的幾個朋友，97年附近在香港買了一套70多平米的房子，時價港幣300餘萬，6年後的今天，僅值港幣130萬。170萬憑空蒸發，觸目驚心！（大家可以參考一下香港人的收入，可以知道170萬對香港人來說絕對不是小數目）

他的朋友半開玩笑的問他是不是跳樓比較好，他開玩笑說那麼你去死吧。試問，有幾人能有這樣的承受力。這算是對那些炒樓人士的勸誡吧。

上海樓市的拐點在何時，我說不出。但可能就在不久的將來。

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