房屋銀行存在兩大黑洞 京城黑中介卷款事件揭秘

從2002年底「恆基無限」人間蒸發到2003年底「堅石公司」人去樓空、「金百佳分部」卷款潛逃，再到今天的「中天恆基騙錢事件」，在短短一年多的時間裏，幾家「黑中介」屢次利用「房屋銀行」這種業務形式進行詐騙，給廣大房屋業主和承租人帶來巨大損失，給北京房屋中介行業的誠信度帶來重創。

　　「房屋銀行」就是房屋所有者將房屋使用權排他性授予中介公司代為處置，並從中介公司獲得約定的收益，此後該房屋的出租、租後服務、租金收取全部由中介公司負責。2001年下半年到2002年中，北京各大中介公司紛紛仿效，一時間「房屋銀行」滿天飛，市場熱度高溫不退。2002年下半年，一大批中介公司由於經營管理不佳，紛紛宣布退出「房屋銀行」業務。2002年底，「恆基無限卷款潛逃事件」東窗事發。2003年2月，北京有關部門對「房屋銀行」業務進行大力整頓，「房屋銀行」名稱不得使用。2003年5月後，各大中介紛紛推出「房屋銀行」升級版，如「房屋管家」、「出租全程代理」、「全程無憂出租」等。

　　■「房屋銀行」存在兩大黑洞

　　1.中介市場不規範。北京有營業執照的房地產經紀公司就有2000餘家，實際從事經營的則有6000餘家，其規模不一、信譽不等，真正是魚龍混雜、良莠不齊。而「房屋銀行」業務操作起來又有一定的難度，需要中介公司有相當的經濟實力、暢通的銷售網路、優秀的經紀人隊伍和高超的企業管理水平作為操作該業務的堅實基礎。而實際上很多小的中介公司根本不具備以上條件便盲目經營該業務，結果當然是半途而廢、卷款走人。當然更有一些不法中介惡意行騙，利用高進低出的手段欺騙消費者，卷款之後再改頭換面，重新註冊一家新的公司然後重操舊業。

　　2.消費者不成熟。總結近年來北京幾起較大的利用 「房屋銀行」進行詐騙的公司所使用伎倆，大同小異：高進低出，利用高價承諾騙取業主信任，收入「房屋銀行」後再利用承租人的貪圖便宜心理，用明顯低於市場價的價格將房屋出手，然後利用收取承租人高額押金和半年以上的房租，而按月支付業主房租形成的資金沉澱，卷款逃跑，讓房主與承租人蒙受損失。這種手法的惟一訣竅便是利用人們消費心理不成熟，喜歡貪圖蠅頭小利，結果導致貪小便宜吃大虧。

　　雖然「房屋銀行」業務的名稱與《中華人民共和國商業銀行法》有些許牴觸(第十一條規定，未經中國人民銀行批准，任何單位不得在名稱中使用「銀行」字樣)，但其涉及的經營主體、經營範圍、服務對象、服務內容、服務方式等本質內涵均符合我國民商法及部門規章有關規定。

　　客觀評價和分析「房屋銀行」業務不難看出，「房屋銀行」能有效滿足租賃雙方的現實需求，有很大的市場價值－－－既為出租方提供全程服務，使其在獲得穩定租金收益的同時不必為出租房屋投入精力和時間，省心省力地出租房屋，還能享受財產保險等保障，對於房屋承租人而言，能享受到隨時看房隨時簽約隨時入住的極大便利和一系列相關的

　　售後服務，對於中介公司而言，能夠最大限度地避免業主與承租人私下成交造成的損失。「房屋銀行」最大的價值來源於資源的規模化、資源配置的專業化以及配置過程效率的提高。另外，相比傳統租賃模式，「房屋銀行」在運作效率、運作成本、管理成本、資金流轉等方面都有著明顯優勢，它既可以降低房屋空置的風險和浪費，又可以節約房屋出租人和承租人的交易成本，還能充分調動中介企業的積極性。可以說，「房屋銀行」是房屋租賃實現規模化、市場化、社會化、專業化的一種有效方式。

　　■政府部門如何防範「黑中介」

　　北京市房屋管理局市場二處的有關人士告訴記者，應從以下幾個方面解決「房屋銀行」的問題：

　　首先，提高「房屋銀行」業務操作門檻。設定操作「房屋銀行」業務的資格，如中介公司必須在註冊資金、規模、品牌、成立時間、投訴率等方面達到一定條件後才可以從事該項業務。這樣可從源頭上杜絕不法公司的介入，也使行業主管部門的監管成為可能。

　　其次，行業主管部門應及時組織相關機構和人員，多方徵詢意見和建議，就「房屋銀行」的操作流程、操作標準、業務內容、各方權益責任、業務監管、糾紛解決等問題加以明確，以保障該業務的運作有據可依、各環節嚴密無漏。否則，僅取消「房屋銀行」的名義，不法中介仍舊可以另貼標籤重開張。

　　第三，監控。政府主管部門對於中介公司的監管不應只在該中介公司即將進入經紀行業之前進行審核審查，而要做到實時監控，即時管理。有違規苗頭、集中投訴、消費者舉報就要及時調查，有問題要重罰。如：明顯高價收房就可舉報，然後查處；有重大違規行為的就應該勒令停業直至吊銷營業執照，取消經營資質；政府應有黑名單，對投訴量高的單位定期公示，將不法中介與不法行為扼殺在搖籃裡。

　　第四，市場引導和培育。正確引導消費者對「房屋銀行」的認識，培育消費者成熟的消費心理，瞭解正確的市場行情，不會再因為消費心理不成熟而一而再、再而三地被騙子公司利用。

　　第五，不僅管企業還應管人。比如，行騙的中介企業往往在有關部門調查取證時將責任推脫給個人，說是經紀人個人行騙，其個人行為與公司無關，利用該方法來免責；而中介公司的經紀人，有時候明明知道該公司正以非法的方式

　　進行違規操作，但是迫於壓力，沒有舉報，而且對於其個人而言這家公司做不了了還可找另外的中介公司求職。因此，在經紀人管理方面，我們可借鑒廣州的經驗，對違規經紀人進行處罰，最高者可判罰其終身不得從事經紀行業，讓經紀人不敢再為企業揹黑鍋。

　　■三大建議預防中介詐騙

　　對於出租業主及租房客戶如何防範中介公司利用「房屋銀行」業務騙人，有關負責人提出如下建議：

　　(一)對出租業主與租房客戶全部適用的建議：

　　考察中介公司成立時間與「房屋銀行」業務模式操作時間的長短。新成立的中介公司在客戶與房源信息來源方面很難建立暢通的渠道，因此大多不具備「房屋銀行」這種業務模式的操作條件。故而對於客戶與業主來說，中介公司成立時間長短與「房屋銀行」業務操作經驗的積累也是客戶與業主自身利益得到保障的因素之一。

　　考察中介公司的信譽記錄。有信譽的中介公司在工商局與中介事務所的投訴記錄幾乎為零。因為講信譽的公司會十分注重客戶對自己公司的滿意度。相反，黑中介或騙人的中介公司，雖然具備中介營業資質，但是在工商局與中介事務所的記錄卻是劣跡斑斑。因此對於中介公司的考察還應包括中介公司的投訴記錄及其信譽在工商局備案情況。

　　(二)針對「房屋銀行」業主的提醒：

　　不要貪圖蠅頭小利，價格的市場合理性才至關重要。高價的房屋不是沒有，但是真當有中介公司給您的房子開出天價時，您可要留心了！同類型的房子價格相近，您自己的房子到底能租什麼樣的市場價才合理，相信您多諮詢幾家大的中介公司自己就能有譜兒。一般騙子騙人都是利用人們的僥倖心理。只要出租業主們以成

　　熟的心態對待房屋出租市場，不去期待有什麼天上掉餡餅的事情發生，業主被騙的可能就會減少。

　　合同的規範性不可小覷。不負責任的中介公司一般不會在合同中標明自己在租出房屋之後所應承擔的責任與義務。檢查中介公司的合同是否規範，是否為所委託的房屋承擔相應責任，是業主保障自己利益的重要手段之一。

　　售後服務的內容也很重要。中介公司有無按時支付房租，有無及時提供售後服務都是出租業主須對其考察的必選項。

　　(三)針對租「房屋銀行」房子的客戶的建議：

　　便宜無好貨。

　　「高進低出」是黑中介準備卷錢走人的先兆之一，因此如果中介公司租給您的「房屋銀行」房子價格明顯低於周邊地區的同等類型房屋價格，您可要留心了。不要貪「低」。北京的特殊市場環境造就了它不會太低的整體房屋租賃價格，除非是合租或是其他什麼特殊原因，否則遇到租房價格明顯低於周邊同類房屋價格時，專家的建議是謹慎。

　　房租的付款方式應該合理。不法中介往往會以低價為誘餌，騙取客戶交納半年甚至整年的房租，因此也給大規模套現卷款提供了可能。一般規範的中介公司多按照北京市場的慣例採取押二付四等收費形式。

　　售前承諾與售後服務同樣重要。不法中介在出租房屋之前會用各種承諾吸引客戶租房，而出租後卻對承租客戶的要求一概「視而不見、聽而不聞」。而大型品牌中介的做法則是售後服務認真落實，做到「客戶的需求我們盡量滿足」。一個公司售前與售後的服務標準是評介一個公司「誠信」的最基本標準之一。

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