江蘇鹽城物價局價格認證中心虛假評估的黑幕

　　劉先生是香港某公司的董事，原參股經營江蘇匯豐通信有限公司並擔任董事長。他所指的「房子」，是江蘇匯豐通信有限公司持有產權的匯豐大廈。這棟位於鹽城市文港北路169號的八層樓，是於1998年造起來的集商業、餐飲、廠房於一體的綜合商務樓。鹽城這座地級城市，近5年在當地市委、市政府的領導下，經濟發展突飛猛進，房地產市場持速升溫。由於該房產地處汽車總站與鐵路附近的繁華地段，經商多年的劉先生一直自信，這樣的樓盤，升值潛力肯定無限。

　　然而時下，這棟樓的一個層面的沿街門面房卻被貶值拍賣，這讓劉先生非常憤怒。他認為，江蘇省鹽城市物價局價格認證中心(前身名稱為鹽城市價格事務所)，不符合實際情況，提供虛假評估報告是讓他蒙受經濟損失的最直接原因。

　　評估貸款

　　事情還要從頭說起。1998年6月，匯豐公司出於業務發展需要，試圖向銀行貸款，並準備以剛竣工不久、尚未裝修的匯豐大廈作貸款抵押。為瞭解抵押資產價值，申請貸款前匯豐公司聘請鹽城市價格事務所對匯豐大廈進行了整體資產評估。

　　記者在這份名為「鹽城市價格事務所關於江蘇匯豐通信有限公司綜合樓評估報告(鹽市價事估字[1998]11號)」的評估報告上看到，鹽城市價格事務所認為「委估物位於文港北路東側，緊鄰汽車總站，交通便捷，規劃中的鐵路也將在附近通過，極具升值潛力，周圍環境狀況良好。」因此最終評定，匯豐大廈總價值為 2800萬，其中一樓樓面價格為每平方米4200元，建築面積為916平方米，因此總價值為385萬元。

　　1999年5月至11月，匯豐公司以匯豐大廈一樓向中國工商銀行鹽城市東進支行抵押貸款270萬元。事隔一年後，匯豐公司又聘請價格事務所再次做出鑑定，基本評價與第一次一致，由於考慮到折舊，所以鑑定一層樓面價值為377萬。

　　事情到此，似乎一切都順理成章，然而隨後發生的狀況卻是他始料不及的。

　　2001年，劉先生前往香港、上海發展，因而匯豐公司暫停營業，未能清償到期貸款，東進支行於2003年年底一紙訴狀將其告上法庭。2004年4月，鹽城市中級人民法院做出裁定，將匯豐大廈的一層房地產以拍賣方式出售，所得的拍賣款用於償還工行債務。拍賣前，法院依舊委託物價局價格認證中心對該房產做出估價。

　　虛假評估 房價「不翼而飛」？

　　這一次的估價讓劉先生大跌眼鏡。該報告描述：「公用面積佔一樓的份額較大，可實際用於營業的面積利用率不高；標的周圍商業環境一般……人車流量一般」，最終被定價為220萬元。

　　由於當時的劉先生已經離開鹽城，本以為這一次評估是鹽城經濟大步倒退的原因而導致鹽城房產價格下跌，因此當時也沒當一回事，事後劉先生回到鹽城，看到鹽城的經濟發展狀態，劉先生被徹底激怒了。「房價一直在漲，就算加上折舊，也不可能跌這麼多？」

　　對此，鹽城市物價局價格認證中心價格鑒證員任冠傑在接受記者採訪說：「每次報告都是真實價格鑑定，存在差錯，只要價格認證中心出了報告，都是正確的，你們能夠怎麼樣？」。記者注意到，前後兩次的價格鑑定，事務所採用了不同的鑑定方案，第一次使用了重置成本法和市場比較法，而後一次在價格定義中說明採用公開市場價格標準確定的客觀合理市場價格，但在價格鑑定的說明中卻又說是使用的是收益法。

　　記者就房產評估價格是否合理向當地業內人士進行求證。一位在當地有影響的房地產公司老總在接受記者採訪時表示，最近兩年，鹽城的房地產市場行情非常好，住宅用房一般可以賣到2000元以上，位於文港北路，由鹽城鹽海房地產公司開發，緊挨匯豐大廈旁邊的門面房在2003年就以6000元/平方米的價格被一搶而空。鹽城市物價局房地產價格處處長耿雙喜在接受記者採訪時，對著一幅掛著的鹽城市地圖說：「目前鹽城市中心的門面房，最高可以賣到35000元/平方米，文港北路雖屬於B類地段邊緣，但其靠近汽車總站，也靠近鐵路，人流量較大，近兩年該地段門面房正常價格應該為6000元/平方米以上」 。耿處長同時再三表示，2000多元的價格在鹽城文港北路包括其他地方，絕對不可能買到門面房。更為滑稽的是，在耿處長辦公室，根據桌上的工號牌，記者清楚的看到，在鹽城市物價局價格認證中心出具的這份評估報告中，唯一的一位房地產評估師楊曉君女士座位就在庚處長對面，可見楊曉君最起碼也是耿處長的一名助手，難道作為鹽城市掌管房地產市場價格的處長，對鹽城市房地產市場價格的瞭解還不如一個助手？還是有其他的黑幕？記者能夠清晰感受到目前鹽城的經濟發展，可以初步肯定絕對不是鹽城的經濟發展倒退而導致匯豐公司的房產大量縮水。

　　「如果按照耿處長所說的如今鹽城房地產市場價估算，扣除每年2%的折舊，再算上增值，房子至少價值也在600萬左右，如果這樣的話，拍賣後的房子足以償還貸款和利息」 劉先生說。

　　毛坯變裝潢評估

　　然而，讓劉先生氣憤的還不止這些。劉先生指出，99年貸款評估的時候，當時的評估報告，就可以說明房子還是毛坯房，不包括裝潢⒅醒肟盞骱拖 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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