上海房價一路狂奔—國際熱錢投向房地產?
據1月19日網上房地產的數據顯示,上海新房價格沿著2004年末的漲勢繼續攀高,其中內環以內當日成交均價已經達到16934 元/平方米。中高檔二手房市場,在2004年的最後一月,漲幅創出年度最高,達到5.69%,全年累計的漲幅達到27.6%。
圍繞上海樓市的博弈還在繼續,這種局面源自各路人馬對目前上海房市繁雜信息的不同解讀--有人認為上海房市已經到了崩潰的邊緣,也有人認為上海的房市還可以漲上20年。2005年也許會給我們答案,但也許不會。
城裡的人想出去
上海人王國偉剛剛跟一個異地投資俱樂部去了一趟三亞,他發現,那裡的海景房只有6000多元一個平方米。
「在上海6000元的房子,只能到郊區去找了,在三亞,我可以買一套海景房,平時出租,冬天寒假的時候,可以帶著家人去過冬。」2005年年初,王國偉神采飛揚地盤算著。
王國偉是上海位育中學一名普通教師。2003年3月份他把單位分給他的兩居室賣掉,不光在江蘇路新買了一套130多平米的三房,還剩下幾十萬元的閑錢在手上。更讓他喜不自禁的是,沒出兩年,他買的新房每平米單價從買進時的8000多元,躥到了16000多元。
在上海,王國偉的故事幾乎每天都在上演,像他一樣通過購房「糊里糊塗發了大財」的人不在少數。財富來得太容易,人們往往會懷疑它的真實性。何況是在理財方面一向以謹慎、精打細算著稱的上海人。
「這幾年房價漲個兩倍、三倍,差不多了,現在要投資上海房產成本太大,動輒一兩百萬一套,我覺得風險比較大。而內地一些省會城市的房產市場,即使是市中心的黃金地段,房價一般還在5000元/平方米以下,我覺得很有投資潛力。」目前持這種想法的上海人不在少數。
王國偉毫不隱諱地告訴《瞭望東方週刊》,2004年末,他在重慶買了「重慶財富中心」的一套酒店式公寓,總價只有28萬,售後包租,開發商承諾投資回報率有8%。據該異地俱樂部組織者公司職員鄭玉介紹,和王國偉一起去重慶的上海購房團,僅這個樓盤就買了140多套。
城外的想進來
上海人想出城投資,外地人(包括境外人士)卻被上海樓市的強勁走勢惹紅了眼,攜巨款拼了命地想進城。2005年關口,溫州人、臺灣人,歐美人以及俄羅斯人,對上海樓市的熱情開始顯山露水,事實上溫州人使的已是回馬槍了。
尹延是浦東聯陽社區鼎軒房產的銷售主管,這兩天,他忙得不可開交。他告訴《瞭望東方週刊》,他們公司的客戶比例基本上是溫州人70%、境外人士20%,上海本地的僅佔10%。
據方方工作室信息部經理周浩介紹,溫州人從2003年傳言撤離後,轉戰內地炒賣房產,結果發現,內地市場做短線投資,套現很難,而且市場也不夠成熟。他們最終還是回到上海,為2004年底上海樓市的又一波上漲添了一把火。
與此同時,央行加息塵埃落定之後,國際資本市場對人民幣升值的預期加大,一批境外資本紛紛潛入上海樓市,助推上海市中心高檔房市場繼續上揚。
2004年底,一家投資客組成的歐洲財富俱樂部在上海分兩次買進250套高檔房源;某位做鋼鐵生意的台籍人士,通過浦東一中介公司買走的房源不下 10 套,主要集中在聯陽社區;而就在一週前,位於靜安區康定路的靜鼎安邦,一棟34層的總共60多套的公寓房被一個神秘的俄羅斯人買走。
香港戴德梁行泛城租售網2005年1月10日發布的研究報告還顯示,浦東陸家嘴地區的盛大金盤、湯臣海景及鵬麗海景等豪宅,通過買賣差價獲利的投資性客戶居多,其購買者當中,海外客戶佔到60%,其中以東南亞、港臺客戶居多。
衛明不動產策劃諮詢中心、《上海樓市》境外人士版發行人蔡為民是個地道的臺灣人,他和他的同事們組織臺灣購房團到上海已有 30 多次。而在2004年底的這次,火暴程度超出他們的預料。
「我們一般是提前3個禮拜聯繫看房團活動,每次30-40位左右。這次我們寄函出去,一個禮拜就有60個名額了。」 該公司的田小姐都覺得很驚訝。
「臺灣人曾經嘗過匯率上浮的甜頭,大概是在1989年那段時間,台幣與美元的匯率曾經漲了將近一半,一進一出,臺灣人賺到的匯差非常可觀,所以說這一撥的人民幣升值大家都會想去套。」
田小姐引用蔡為民的觀點說,如果人民幣升值,境外人士在上海樓市至少可以賺到幾個差:一個是匯差,第二個房差,第三個利差,即臺灣或境外的銀行貸款利率只要3%左右,低於人民幣5.9%的利率,之間的差額就可以賺到。
會不會成為最後一棒
在上海樓市一路狂奔的背後,危機的跡象也在蔓延。不少專家認為,上海樓市的上揚已經並非來源於真正的住房需求,投資性需求的放大是2004年年末房價再次飆升的主要助推器。
據媒體報導,虹橋開發區某樓盤近日傳出醜聞,在開盤之前開發商將樓盤批量轉給中介,開發商借房源緊缺抬高房價,中介趁機賺取價差。而這可能只是新開樓盤排隊購房真相暴露後的一個普通案例。
在二手房尤其是次新房市場,炒作現象已經相當突出。中原地產提供的數據顯示,2004年年底,上海二手房投資購房的比例已經達到了40%。
二手房市場炒作的一個直接結果就是,市場上大量空置房的出現。據泛城租售網2004年底對上海房屋空置率的調查,包括交付使用少於一年的樓盤在內,上海房屋的空置率已經達到12.8%,其中黃浦區的空置率已經達到18.2%,已經超出了國際上10%的警戒線。
這是一個危險的信號
上海樓市這艘大船未來將駛向何方?幾乎每一個人都急於知道答案。但是同處於這條船上的人們卻各自打著自己的算盤。
尹延的客戶主要是溫州人。他認為溫州人的想法聽起來讓人驚訝:「現在傳言說有千億美金的國際熱錢進入中國尋找機會。由於中國外匯的管制比較嚴,所以他們進入中國市場還需要一定的週期。在國際熱錢進入上海之前,我們把上海的中檔樓盤全部掃光,早期進入的境外資本把上海的高檔房產掃光,等大批的國際熱錢進來了,我們再拋出去,讓他們接盤。」
看來,來勢洶洶的溫州資本,此次進入上海樓市,野心不小,要在上海樓市與境外買家一賭輸贏。不過,這可能只是一向精明的溫州人的一廂情願?
就以臺灣、香港購房者為例,衛明不動產策劃諮詢中心的田小姐告訴《瞭望東方週刊》,臺灣人和香港人在上海購房的確不少,現在的關注度仍然很高,但是由於這兩地都有過房價大幅縮水的痛苦經歷,因此他們出手還是會比較謹慎。
更重要的是,時至今日,所謂「千億美金的國際熱錢」能否進入中國市場,有多少會投向房地產,又有多少會投向上海的房地產,這仍然是一個大大的問號。
「上海樓市現在都不是中產階級在買房了,隨便一套房子都要一二百萬。不管是溫州人還是境外的投資者,其實現在大家都在賭,就看最後一棒最終落到誰手上。」金豐易居上房置換市場部經理鄭翎昀說。
《瞭望東方週刊》
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