揭密聚財之道 房地產暴利流向了何方
斂財模式的新路徑
去年,中國房地產市場遇到了少有的好年景,不少開發商都賺的缽滿盆滿。然而令人不解的是,60多家房地產上市公司的財務年報平均每股收益僅為0.22元,與2003年相比只增加了0.03元,低於市場平均水平。那麼,與紅火的房地產業相應的利潤哪裡去了呢?原來,房地產業由於開發持續時間長,環節多,因而不良的公司很容易轉移利潤,開發項目賺的錢就轉到個人名下,虧損則由上市公司來承擔之事,絕非個案。當今,一種新的斂財模式正被家族房地產企業所運用。
這類家族企業利用房地產項目滾動開發的規律,在先期需要大量資金投入時,由旗下上市公司承擔成本及風險,在預售款陸續回籠後,則不斷攤薄上市公司所佔項目公司的權益,以獲取最大收益。此類模式的運作一般是家族企業通過公司A控制上市公司B,公司C則是A、B這兩家公司共同出資的房地產項目公司。接下來分三步走:第一步:初期由上市公司承擔大部分成本及風險。在項目啟動之初,上市公司B持C的絕大部分股權;家族公司A僅佔小股。公司C預付土地出讓金、獲得「四證」,成立房地產項目開發公司D。按央行195號文件規定,預付的土地出讓金必須是自有資金,但實際操作中,公司C預付的土地出讓金通常來自於銀行的貸款,由上市公司提供擔保。在預付土地出讓金,取得「四證」之後,公司D即可申請銀行開發貸款,用於設計規劃等項目費用,一般由其母公司C或上市公司提供擔保。由於上市公司對C公司絕對控股並成為資金的主要來源,因而承擔著大部分成本及風險。家族公司則在項目啟動初期充分降低了成本及風險。
第二步:回籠預售款前後,攤薄上市公司所持股權。按照原有政策規定,必須在項目開發至2/3或封頂後才能對外銷售,並對購房者發放按揭貸款。但在實際運作中,往往剛剛興建甚至在規劃階段就開始賣「樓花」,所得資金用於後期項目建設,但會計帳面上這部分收入並不能入賬。在預售後不久,家族公司A即開始大幅度增資(資金多為預售收入),取得公司C的絕對控股地位,增資完後,再把全部預售款轉到家族公司A;被家族企業控制的上市公司B卻不追加投資,股權被稀釋,只能獲得投資收益。至於預售款金額運用情況,由於上市公司已不是項目的控股股東,因此在其報表中不必體現,公司C以後的運作也不得而知。家族企業利用中報與年報間的時間差增資,巧妙地隱藏了現金運用情況。
第三步:項目竣工,家族企業享有大部分收益。按照對公司C的股權比例進行利潤分成,家族公司A獲得大部分利潤,上市公司B則承擔了初期成本及風險,最終卻僅獲得小部分利潤。難怪經濟學家易憲容氣憤地質問,「房價上漲這麼多,房地產企業給國家交了多少稅,房地產上市公司給股民分了多少紅?」
地產商的聚財之「道」
2004 年,包括上海在內的不少地區的稅務部門都在檢查中發現,大量的房地產企業存在不同程度的偷漏稅行為,約有90%的房地產企業存在涉稅問題。同年,杭州市審計部門發現,列入審計範圍的杭州市房地產企業逃稅達7000萬元;南京市地稅部門對全市10家大型房地產開發公司進行了稅務檢查結果顯示,被查的10家開發商竟然均存在著偷漏稅款行為。某稅務策劃實戰家就曾為某上市公司節稅6.2億元人民幣,而在業界聲名鵲起。
一位有過六年房地產從業經驗的人士透露,調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外,對其會計說弄個「海外業務接待費2000萬元」。另一個房地產企業,則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做,將設計費用定得很高,以此轉移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露,這家公司的全資文化公司、技術諮詢公司等就有三個,號稱多元化經營,實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、諮詢費高達上億元,然後再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產,以完成最後的利潤轉移,因為這些藝術品是從母公司老闆手中買來的,根本就不值錢,不過是個道具而已。2004年,國家稅務總局公布的「2003年度中國納稅百強排行榜」中,沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的「2003年度房地產開發經營行業納稅十強」裡,房地產企業的納稅總額也並不樂觀。
與此同時,在福布斯公布的2004內地富豪榜中,前200人中有64人來源於房地產行業。在前20名中,有11位涉足房地產行業。
在2004 年中國房價上漲10.8%的同時,中國地產富豪在所有行業中獲得最高的財富增長。2005年《新財富》富人榜中,房地產業富人的財富達1363.9億元。今年新上榜的17位房地產富人共增加了185億元財富,而連續兩年入選「《新財富》500富人榜」的房地產業富人,財富上漲119.8億元,升幅為 10.2%,與房價的升幅相當。可見,中國房地產的財富大多數進入了私人口袋。
暴利的代價是高房價
去年以來,全國範圍內房價持續走高,成了中國百姓心頭難抑之痛。據統計,2004年全國商品房平均售價上漲14.4%,商品住宅平均上漲15.2%,而全國城鎮居民人均可支配收入僅比上年增長7.7%。房價持續走高,脫離了市民的購買能力,工資升幅有限的百姓先是被漲價弄得暈頭轉向,繼而被高房價驚得瞠目結舌,看著日益貴族化的房價,往往只能望房興嘆。在上海市,2003年以前,7000元以上的就是高價房,而現在,卻只是中低價房。而其實,任何一個城市的房地產價格反映出來的是居民的生產力水平,這一水平一般地說表現為人均可支配收入,如以人均可支配收入與房價比較,上海的房地產價格比紐約或倫敦都貴了三倍。幾年前,長三角、珠三角和京、津、滬的一些市民還幻想著在郊區買便宜的房子,再買輛私人車進城上班,兩者相加,費用也比在城內買房子節省得多。但現在發現,嚴重的堵車已經使開私人車進城上班成為烏托邦。而沒有私家車就得日復一日地花上4個小時上下班,不可能有幸福感。即便如此,2005年4月24日,在博鰲亞洲論壇2005 年房地產分論壇上,中國房地產業的重量級人物無一例外地聲稱,房價還得漲。而所謂民生福祉和社會和諧,根本就沒有他們個人財產的急劇上升來得重要。
信息失真誤導公眾
國家統計部門的數據顯示,房價只是「溫和」地上漲。然而在普通百姓看來,房價的漲幅遠遠高於統計數字的那十來個百分點。針對這種統計數字的落差,中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心研究員尹中立指出:房地產信息的統計程序,存在一些不合理的地方,在原始數據的提供上,可能存在人為操縱。尹中立說,我們常規(統計)是從開發商那裡,而不是從市場採集數據,從而造成數據準確性與可信度大打折扣。尹中立道出了一個奧秘:中國房地產業的基本數據來自房地產商的報告。城調隊的初始數據,是由當地房地產開發商自行填報的。這辦法倒是省事,還能降低調查成本,惟一的缺陷是失真。
尹中立的話可以從權威發布的官方發言中得到驗證:在前不久舉行的新聞發布會上,國家統計局新聞發言人鄭京平表示:統計局的統計並未從房地產的消費和使用方面著眼。我們主要是從開發商的角度,就是說從生產方統計的,也就是房地產開發商完成的情況。那麼,真實數字與統計數字究竟有多大的出入?自2004年7月1日起,上海市對所有房地產交易實行網上登記備案。因此,自去年7月以後,上海的房地產交易信息有了比較可靠的來源。根據上海市房地產交易中心的數據,上海目前商品房的加權平均價約在8500元/平方米左右,然而,統計局公布的數據是5135元/平方米。前者比後者足足高出66%。難怪上海的老百姓說,大上海找不到5135元/平方米的房子。
房價飛漲還與巨資炒房有關。而全民炒房在相當程度上阻礙著建築本身的技術進步。不久前建設部指出,我國建築能耗驚人,現有建築中95%達不到節能標準,而有關人員預計,如果城鎮建築都達到節能標準,到2020年每年可節約3.35億噸標準煤,或減少8000萬千瓦時空調高峰負荷,相當於每年節省電力投資約1萬億元。由於中國大量住房由炒家掌控,只為投機炒作而非居住,故根本不會關心是否節能。而房地產開發商為迎合炒作,也大玩花俏的概念,對建築的內在質量關心甚少,興建了很多外表豪華、密度高得驚人,並因趕工期而偷工減料的垃圾房,就相當於股市裡的垃圾股,沒有內在質量,僅憑概念興風作浪,貽害無窮。總之,中國房地產業無論是對國民福利的貢獻,還是其建築本身的技術進步,都已陷入增長而不發展的境地,實在發人深省。
中國證券報
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