「割肉」拋售現金為王 「風暴眼」下的上海樓市調查

在上海──此番樓市調控的「風暴眼」，二手房市場上的炒家或迫於資金壓力，在「割肉」狂拋，篤信轉手為安、現金為王；或苦於無人接盤，由售轉租，「暫時冬眠」。一手房市場上的投資客彷彿在一夜之間銷聲匿跡，因為預期持續看跌，對後市沒底，他們迅速「收手上岸」；而自主性的買房人相信「明天的房價一定會比今天低」，紛紛緊捂錢袋，等了又等，看了再看；留下開發商們喟嘆：這個夏天有點悠長有點涼！

二手房炒房者：「割肉」拋售，現金為王

「７９萬？賣了！」幾乎沒有討價還價，許飛便一口答應中介，將他的一套在３月份上海房價高峰時可以９２萬元成交的房子給賣了，唯一的條件是必須在６月１日之前完成交易，且下家必須一次性付款，不得再從銀行貸款。

狂降１３萬元，但許飛還來不及體會降價後的痛感，而是有丟掉「燙手的山芋」之後的如釋重負。許飛說，他手上共有三套房，每月要還銀行貸款１萬元，資金壓力很大，「還是趁早賣吧，免得政策上一有風吹草動，就提心吊膽。」

在房產經紀人嚴崎看來，許飛還算幸運，畢竟搶在６月１日前成交了。現在找一個買家實在太難。「我們門店從４月中旬到現在，只做成兩筆生意，不及以前的一成。」

在國家七部委制訂的「新國八條」出臺後，曾經被炒家熱捧的二手房市場出現分化：資金富裕、長期看好上海樓市的戰略投資者，在高檔房市場按兵不動；而資金壓力大的炒房者，尤其是中檔房炒家，則紛紛選擇搶在６月１日全額徵稅之前「出貨」套現。在５月１１日後的第一週裡，記者從多家中介公司瞭解到，上海二手房市場出現大面積拋盤，炒家開始與時間賽跑，甚至不惜「割肉」拋盤。

「現在的行情跌的離譜，我手裡有套達安花園幾十萬跌下去了，我們現在成交的房子都是幾十萬跌下去了。」上海二十一世紀不動產周小姐說，「賣家要在六月一日之前過戶，他們擔心六月份房子還會出臺政策，房價會繃不住了，就趕快拋很多套呢。」

據上海中原地產監測的數據顯示，４月份以來，上海部分區域中高檔二手房均價已有所回落，如中遠兩灣城，一個月前的房價在１６０００元左右，而現在回落至１４５００元左右，下降了１０％左右。全市１９個區域中，１２個區域住宅均價下跌，１１個區域成交量減少。

但二手房市場的降價並沒有挽住交易量銳減的頹勢。最近一個半月，上海大部分中介業務量下滑了５成以上。正是因為成交不易、脫不了手，部分炒家開始被動轉售為租，靜觀行情，伺機而動。

一手房投資客：後市沒底，收手上岸

相對於二手房炒家，一手房市場上的投資客具有更大的主動性，選擇的自由度也大些。因為對後市信心不足，預期持續下跌，眼下，在上海新開樓盤已難覓投資客的身影。

５月中旬，在上海閔行區新開盤的「九歌上郡」案場，出現了十幾例退房現象。這與兩個月前還是一房難求、開盤一週前就連夜排隊、惟恐買不到房的火熱場面形成強烈反差。銷售人員表示，這個樓盤４月２８日正式開盤，均價１．２萬元，按樓市熱銷時的賣方規則，事先有意購房的人都要存入５萬元參加搖號。但５月１１日 「新國八條」出臺後，十多個已經搖到號的投資者主動放棄了選房權利。放棄的原因有二：一是在樓市調控的組合拳之下，投資成本、風險大增已成不可改變的事實；二是對後市究竟如何、還會有什麼後續的調控政策出臺，他們心裏「沒底」。

投資者收手上岸的直接後果是新盤銷售迅速降溫，速度放緩，銷售週期拉長。

浦東世紀公園旁邊的香梅花園售樓處冷冷清清，三期尚存的３０套預售房源看的人很少。工作人員表示，只要有意向隨時可以來買，不需要排隊也不需要拿號。徐匯區某樓盤的前兩期項目投資客的比例在３０％以上，而在眼下的三期銷售現場已難見投資客身影。三期樓盤共推出１５６套，可從開盤後的10天裡僅賣出１０套，一天不到一套，而以前是兩三套的房子可以一個上午售罄。「現在小的炒家已經放棄了繼續投資的計畫，紛紛退場；一些有資金實力的大投資客也不輕易下手，還在觀望。」該樓盤的一位銷售員說。

來自「房產之窗」網的統計數字顯示，自４月份以來，上海新建商品房的日均成交量下降到了２５．９萬平方米，而２００４年上海的新建商品房的成交量是３３００多萬平方米。也就是說，現在的日成交量不及去年日均交易量的１／３。

自主性買房人：明天會更低，等等再看

預期實在是一種奇妙的東西，當人們普遍認為後市的行情會比現在的好時，無論價格多高都會有人紛紛跟進；而當市場對未來信心不足時，即便是價格一降再降，仍沒人願意入市。現在上海的房價就是進入了這樣的一種預期低谷，對於自主性購房人而言，種種跡象令他們有理由相信「明天的房價會比今天更低」，所以，他們遲遲不肯鬆動捂緊錢袋的手。

３月底，上海推出２個「１０００萬」工程，即年內開工１０００萬平方米的重大工程配套商品房和１０００萬平方米的中低價商品房，緩解重大市政工程、舊城改造動遷居民和中低收入人群的住房需求。

５月中旬，上海市又發布消息說，今後幾年內上海將完成對５００余萬平方米、約１０萬套公房的改造，並以１２９５元／平方米的單價向居民出售。

業內人士指出，中低價房源增多的信息漸漸改變了中低收入人群的預期，尤其是動遷居民的剛性需求已被「兩個１０００萬」工程的預期所消化。儘管眼下政策還沒有變成房子，但這些本身購買力較低、而原來被動裹挾進購房大軍中的人群，現在不會再勉為其難地出手，「還是等中低價房吧」是他們的普遍願望。

而另一部分購買力尚可的改善型購房者也一改往日惟恐明天的房價會比今天高、「錯過這村就沒那這店」的恐慌性搶購心態，而是挑了又挑，等等再看。「反正房源已有很多，說不定明天的房價還會比今天低。」有相關中介公司的調查顯示，有６０％的人今年已不考慮買房。上房置換的副總經理陳建民說，此前，大家對短期投資的預期都很好，覺得只要能買到房號就能賺錢，不管房子是不是適合自己都買，「你推出５０套房子，就有５０００個人來搖號。」而在「舊國八條」出來之後，持幣觀望的人開始增多；等「新國八條」出臺後，觀望的人更多，市場預期進一步看跌。隨著選擇面越來越大，自主性購房變得越來越理性：一般是家裡決定買房，才開始收集樓盤新系找房，然後帶家人去看；看了之後會談價錢，談交房的標準，一切順意之後，除非價格特別有誘惑力，否則還會等等再看，不急於簽約買單。

開發商：這個夏天有點涼

預期逆轉的市場不僅令炒房者如坐針氈，同樣使得開發商心焦。在對樓市前景的判斷和應對策略上，大小開發商之間發生分化，中外開發商之間進退有別。無論是對於他們中的哪一類人而言，上海樓市的這個夏天都顯得悠長而寒冷。

實力雄厚的大開發商選擇撐到明年，直到樓市回暖。不久前在南京舉行的滬寧地產論壇上，大華、復地這滬上兩大房產巨頭都聲稱已做好準備。復地（集團）股份有限公司副總裁曹志東說，他們將好好觀察一下目前比較複雜的市場形勢，再做下一步打算。大華集團的副總裁陳寧說：「針對房產新政及目前的形勢，我們是在做一些調整，但是也僅僅是調整開盤時間，加大品牌塑造等，並沒有其他打算。」

金豐易居上房銷售技術研發部經理鄭翎昀說，大開發商的心態還是比較樂觀。很多樓盤已取得預售許可證，但並沒有選擇開盤，而是盡量往後拖。部分原定在６月前開盤的樓盤紛紛推遲到９月份以後。因為多數開發商判斷，「只要撐過這個夏天，日子就會好過。」

而另一類認為無力支撐或者不願繼續支撐的實力不太雄厚的開發商則選擇調價。５月１３日位於上海市寶山區的三湘盛世花園開盤，銷售定價比周邊同類樓盤低出了５００元/平方米左右。這在往日相互攀比抬價的樓市格局中是不可想像的。三湘盛世花園開發商上海康榮置業有限公司總經理陳學康說：「如果價格的適度調整仍不能促使銷售情況明顯改善，那麼我們將選擇『屏』下去，我們相信屏到年底最困難的時期就應該過去了。」

房產之窗網分析師尹喻指出，目前待售的樓盤不僅受到來自二手房市場的拋盤壓力，還要面對巨大的上市壓力。此外，５月底上海將出臺相應的細化措施來落實「新國八條」。這將會導致一些資金不足的開發商「降價回籠資金」。

一位在上海松江區九亭鎮開發的房地產商坦言，「上個月我們這裡一套也沒賣出去，現在新政策又出臺，大家心裏其實都很擔心。」在中小開發商在為是選擇「硬撐」還是調價快出而苦苦尋思時，一些大的開發商則在將開發的重心從上海悄悄外移以降低風險。業內人士稱，包括綠地、復地、大華在內的一些大開發商早早結束了在上海的項目。譬如大華在南京、西安均有新盤，復地在南京有３個項目，今年還將在北京開工、銷售４個項目。

業內人士指出，也許，可以用「房子還是那個房子，市場已不是那個市場」來描述當下上海樓市的變化。儘管從表面上看，「新國八條」是導致這一變化最近切的原因，但事實上，上海樓市之變不是某一個政策立竿見影的結果，而是諸多政策效應累積的過程。從２月底３月初以來，上海幾乎每週都會出臺一些給樓市降溫的政策或「利空」的信息傳出，譬如3月初對居住未滿１年就轉讓的房屋開徵差額稅、提高二手房的首付成數、叫停一年內轉按揭，年內完工２個「１０００萬」平米中低價房和重大工程配套商品房的建設，如此等等，無不對市場預期產生了影響。正是這些「影響」的積累成就了眼下樓市的現狀，而其未來如何，將取決於調控政策的執行力度。

中國高層會議頻頻發出調控房價的信號之後，中央七部門5月11日聯合出臺《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》。「保證中小套型住房供應」、「打擊炒地」、「期房禁止轉讓」，成為此次房地產新政的關鍵詞。

（徐壽松） 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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