《中國新聞週刊》：決定房地產市場走勢的力量

　　2005年3月26日，國務院辦公廳下發了《關於切實穩定住房價格的通知》，通知要求控制房價漲幅過快，即現在媒體通稱的「老國八條」。4月28日，國務院又出臺了「加強房地產市場引導和調控的八條措施」，即「新國八條」。

　　5月13日，國務院辦公廳轉發了建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，共8條意見。

　　連著三個月出臺三個「八條」，中央政府對房地產行業的調控到達高峰。這些政策的出臺，直接作用到去年此時還在如火如荼節節高升的上海房市。「拋售」、「低迷」等在一年前還無法想像的字眼現在頻頻被用來形容上海房市了。

　　觀望。無論是資產百萬、千萬的炒房者還是現階段擁有強烈購房慾望的買房者，還是房地產開放商，都在觀望中。

　　上海房價會像購房者期望的那樣被抑止增長，甚至降低，還是會像房地產開放商期望的那樣盤整後繼續上升呢？全國房市又將如何呢？

　　升或者降取決於泡沫有多大

　　建設部政策研究中心住宅與房地產業處處長趙路興對上海房市一點都不陌生，那是他們調研的重點，每個季度以至每個月，他們都會去上海，和政府相關部門、房地產開發商、炒房者等舉行會談。就在2005年3月，他們還遞交了一份調研報告。

　　在他看來，上海房市增長速度目前會得到抑止，但市場在停滯兩個月後，仍會呈穩步上升趨勢。據他分析，上海有效需求仍很大，如上海周邊地區如溫州、杭州、寧波等地的購房需求，還有海外機構人員以及上海本地人的需求等，這些需求會遭遇上海有限的土地供應。因而，上海的房價還會上升。

　　中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容則持完全相反的觀點：上海房價肯定要降低，在現有基礎上降低50%都不為過。原因是上海房產泡沫很大，而此次的政策就是要打擊炒作。

　　例如，七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》(以下簡稱《意見》)中力度比較大的是從今年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；還有一項措施為，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。

　　政策出臺是為了擠「泡沫」，因此，房價的升降關鍵在於，房市過去的泡沫到底有多大。趙路興也指出，租房價格一般可以反應真實的需求。上海租房價格幾乎是北京的一半，但上海房價現在並不比北京低。中信證券研究諮詢部研究副總裁王德勇也認為，上海房市投資投機性需求比例很大，這次政策出臺後，投機性需求得到抑止，而真實需求也會等待觀望。另一方面，供給會迅速上升，如過去投機性房屋的拋售等，供求關係將發生變化。他提供的數據顯示，上海房市交易量4月份比3月份下降了37%，交易量下降之後，便是房價的下降。

　　金融政策的兩難之境

　　「目前出臺的政策還沒有觸及最核心部分，即金融政策。」易憲容強調道：「上海房市是拿著銀行的錢將泡沫做大了，風險很大。」

　　據調查，2004年上海住房按揭貸款佔銀行新增貸款的比重已經超過了75%，並且這一比重還在增長，而全國平均水平只有12%。

　　據人民銀行上海分行在房地產貸款增長情況發布統計報告中指出，2004年全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，同比增加204億元，其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款佔中長期貸款增量比例高達48%，而在增加的1023億自營性房地產貸款中所佔的比例則超過70%。

　　可見，購房能力的提高和銀行貸款的易得性有很大關係，銀行已經成為房地產商品的最大埋單者。過去的金融政策一直在鼓勵買房，直到2002年後有所轉向。從今年3月17日起，央行決定調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，不再實行優惠利率而回覆到同期貸款利率水平。對房地產價格上漲過快城市地區，個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%。

　　「但是房貸目前違約率低，收益豐厚，銀行很樂意擴大這塊業務。」一位業內人士透露道：「正是因為這個原因，過去出臺的一些金融政策一直未能得到很好的執行，這次七部委中包含銀監會便有試圖給予銀行更多壓力的意思在內。」

　　另一方面，銀行給予房地產開發的資金供給卻在急劇下降。據王德勇介紹，1999年到2003年一直高達40%的增長貨幣供給，在2004年一下子降低到1%。貨幣供給的減少，影響到開發能力，即使一些手裡有地的開發商也面臨資金短缺的瓶頸。

　　儘管現在北京各房地產商手裡的房子夠開發十年的，上海也囤積了不少土地。但沒有貨幣供給，這些都轉化不成真實供給。

　　中央地方利益的協調

　　國家統計局數據顯示，2004年第4季度，35個大中城市中，有9個城市房屋銷售價格漲幅超過10%。不過，直至去年年底，中部適度上升，西部一直保持平穩。但今年第一季度，數據發生了變化，不僅東部、中部，連西部城市房價也在上升了，如昆明、重慶、鄭州、蘭州等城市。

　　雷厲風行的宏觀調控也沒能控制住這個趨勢。國家統計局的數據顯示，2005年的第一季度，35個大中城市房地產市場價格持續上漲，房屋銷售價格上漲9.8%，其中，商品房銷售價格上漲10.5%。

　　面對如此形勢，中央試圖從幹部隊伍著手。「老國八條」的第二條指出：「省級人民政府對本地區穩定住房價格工作負總責，同時要落實市、縣人民政府的責任。為強化地方各級人民政府的責任，對住房價格漲幅超過當地居民消費價格指數一定幅度的地區，有關部門可採取暫停審批該地區其他建設項目用地、暫停提高公用事業價格和收費標準等措施，對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究有關責任人的責任。」

　　國家行政學院法學部教授任進對本刊分析道，副部級以上官員的人事權在中央組織部，且此規定符合1999年《中共中央國務院關於地方政府機構改革的意見》的精神，即省政府有區域性經濟調節的任務。

　　據他介紹，1994年分稅制改革後，全國財政收入大多交給中央，地方大約餘下30%。房地產業能增加當地的GDP，土地轉讓金、房地產稅等收益不容忽視，地方是願意看到房地產業的繁榮景象的。而據趙路興介紹，中央從2000年開始就一直在考慮金融風險的問題，並著手調控房地產，2005年將會是調控的重點年頭。

　　在此背景下，「老國八條」中省政府承擔責任的意見就顯得尤為重要，是保持中央和地方在房地產業上步調一致的關鍵。

　　段海瑞(西南證券分析師)對本刊指出，如果4、5月份統計數字出臺，房價上漲趨勢仍不能得到緩解，加息的討論將勢在必行，而且還應會有相關的金融政策出臺。

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