如何在房地產泡沫裡買房？

在最好的區域買最糟的房子，這個古老的法則今天仍然適用。尋找那些擁有好學校、良好公共服務設施、低稅收的區域，即使你為了在這種區域的房子要付出更多的金錢。

你也許聽過這樣的說法：不要把你的房產看成是一個投資，把它想成是一個你可以居住的地方。但是最近房地產市場是如此的令人興奮，你又怎麼能不把它想成是一種投資呢？

美國商業週刊5月20日披露，美國目前中等房地產的價錢在1月份已經上升到了18萬9千多美元，每年的增長速度大約是10.5%。實際上，全國房地產在過去三年的價格平均上升8%，而在其它領域避險基金股票回報率只有5%。在西岸和東岸城市地區的住宅價錢上升的更快，過去的在市場上翻了兩倍。

今年2月份，想在華盛頓地區一個小鎮購買第三套房產的馬特•馬什曼夫婦發現，每所房子的價格平均比去年貴了1.5萬美元，一座四臥室的房子的標價比其它地方竟高出3萬美元。

據《華盛頓郵報》4月17日報導，今年是華盛頓地區房地產市場另一個不理智的春天，與去年、前年類似，售出的房屋很少，價格卻不低。對於擁有私房者，房價上漲意味著財富至少在紙面上迅速增加，當然房產稅也相應增高。對於想買房子的人來說，房子價格遠遠超出他們的預期。

這個局面會繼續下去麼？2005年令人愉快的好消息就是購買或者擁有房產仍然是你可以做的最好的投資之一。從歷史的角度來講，房地產市場總是一發衝天，然後是停滯不動，只是偶爾才低落一點。而價格從全國的範圍來講則幾乎從來沒有大幅跌落過。

持房地產泡沫觀點的經濟學家認為，房租與購房付月供差距拉大、買房用於投資的多於買房用於居住的等現象都是泡沫的信號。近年來房地產的繁榮是靠低住宅抵押貸款利率維持的。耶魯大學經濟學教授、2000年《無理性繁榮》一書的作者希勒說：「我們的房地產處於泡沫之中，房產價格將會大幅下降。」

危機的標誌

住宅增值在三年內比通貨膨脹、工資上漲以及國家經濟發展來得更快。不過從2002年開始上漲的房地產卻不大可能保持穩定在如此水平上的趨勢，這也是許多在市場上摸爬滾打的分析家得出的結論。並不是說房價就會呈現崩潰般跌落的趨勢，但是它可能會給你的地區帶來負面影響，特別是那些地方房地產過於旺盛發展的地區，一個下滑可能立刻引起地方經濟的下滑。

當利率提高的時候，越來越少的人可以負擔得起現在的房價。那會帶來房地產價格的相對平緩，即使從實際上該市場希望堅挺。總體來說，國家房地產銷售比2004年最熱的時候還是下跌了一級，最奢華的房地產，例如波士頓和芝加哥的在2004年的三個月裡也下滑了不少。

在房地產市場有一系列的「危機標誌」出現了：如果利率上漲的很快，那麼那些擁有浮動利率房貸購買者就可能更快的面臨更高的利率上漲。普特曼投資公司（Putnam Investment）的分析師凱利（David Kelly）說，「如果發生了任何不測，那麼購買者也將嚴重受損。」

適時的指導

令一個使人憂心的趨勢：NAR報告顯示2004年的房產銷售為第二次購房。當然，那麼承認自己買房是當成投資的人數從1999年的20%上漲到了2004年的64%。那表明瞭許多帶著明顯投資意向和有著很高期望的投資者進入了這個市場，他們也是造成房地產泡沫的重要構成力量。

如果你在2005年仍然想花錢買房，不管是你買一座房子用來退休養老，還是想通過買房來賺錢，下面都是一些對你或許有幫助的建議，我們會告訴你在過熱的市場中如何「保持冷靜」、「找到方向。」

首先，認識到你也許是個後進者這一點。加州西河村（Westlake Village）的經濟計畫師布勞森（Geordie Brossan）說，「最好的房地產投資時機是三年到五年之前。」當你考慮想第二次購房的時候，仔細想想你對房地產的投資是否佔你整個個人投資的的比例，如果過大，應該及時轉向。分析師對你的建議是，「如果你的房地產投資已經佔到了你所有投資數額的75%以上，你應該開始轉向其它的生財之道了。」

「不是一個理想的策略」

許多第二次購房的消費者開始在休假屋和租房的界限上混淆不清，以為通過出租空房可以賺到大筆的金錢。然後，如果你真的在尋找投資房地產的方向，那麼，請在行動之前先計算一下。租金的收入減去收入應該產生一個正的現金數，如果你期待不切實際的現金回報，以為當時間過去就能收回投資，也許就是錯誤的開始。

另外一個原則，在購買新房的準備對比過程中，對比一下當地出售和出租的房屋的價錢。如果發現當時的市場已經出現泡沫現象，也許租房比買房更划算。在那樣的情況下，如果你想把房產在五年內出手，還不如租房經濟實惠。這對那些做假日房屋購買計畫的人有特別的指導意義。對於你長期居住的固定房產來說，購買總是比租用划算的，普特曼投資公司的分析師凱利說，「在買什麼房子之前務必確定你買到的東西物有所值。」

為何如此？那個古老的法則──在最好的區域買最糟的房子──仍然在現時適用。房地產商韓德森（Gayle Henderson）對商業週刊說，「地理位置是無可取代的，在較好的區域，贏的機會比輸的大得過」。尋找那些擁有好學校、良好公共服務設施、低稅收的區域，即使你為了在這種區域的房子要付出更多的金錢。在《美國經濟觀察》即將刊出這樣一篇文章，表明在擁有嚴格的治安和良好社區管理的區域房價也是上漲最快最高的。

尋找最佳投資對象

尋找一筆交易？避免消費者的陷阱。有人會對你說這個房子要漲，那個房子要漲，但結果可能是對消費者的欺騙。許多房產，特別是那些夏日的度假房屋在建造質量上十分有限，可以說是用最簡單的機構搭成的「沒有好龍骨」的住房。格洛姆建築公司（Groom Construction）的總裁格洛姆（David Groom）表示，「有時候人們只是傻了，去買一幢需要80萬美元的房子，然後再花50萬美元去裝修，結果最後出手的時候可能只值100萬美元。」

如果你在一個邊緣的區域投資，反覆調查和思考以後再做行動。紐約最大的艾麗曼地產公司（Prudential Douglas Elliman）的經紀人李磯（Lucien Lidji）說，「當在一個新建立的或者沒有完全發展的區域投資建房的時候，你必須做好足夠的風險準備。即使你知道也許回報將是巨大的。」

在2005年投資房地產最重要的一點：不要因為今年貸款利率可能提高而急於出手買房記住，如果那真的發生了，可能帶來的是房價的下跌，保持冷靜是最好的財富。低抵押貸款利率在美國房地產市場中起到了推動作用，大多數經濟學家預測，數月以來，美國抵押貸款利率一直處在不到6%的低位，今後幾個月的利率仍會較低，直到今年年底，30年期抵押貸款才有可能逐漸升至7%。不過，高石油價格和弱勢美元也有可能使抵押貸款利率突然上漲。經濟學家普遍認為，在抵押貸款利率上升到一定程度之後，為房地產降溫的效果就會變得比較明顯。

分析人士預計，今年美國的住房銷售量將低於去年，供求關係逐漸趨向平衡，住房市場將走出「白熱化」階段。

開始依靠理性

李磯說，「許多買房的人為了投資不惜向別人借錢，他們需要一點投資的理性。」如果在房地產的市場中你不得不把買房當成所有投資裡面最有價值的一個，那麼在掏腰包之前先想好你最後的決定，保證它是正確的。正如凱利所說，「如果你感到了那種非要買房投資的衝動，那麼當房地產進入泡沫或者老化的2005年時，停止依靠感覺而開始依靠理性。」
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