上海地產市場調查報告：5萬億樓市的下跌空間

　　小陸家嘴

　　5月19日，「5．19」行情6週年紀念日，記者從金茂大廈出來，走過一片巨大的街心花園和空場，從後門穿過上海證券交易所大堂。寬敞闊大的大堂裡沒有多少人，沒有任何紀念「5．19」行情的跡象，一個不顯眼的位置，大理石立柱上掛著的液晶顯示牌上滾動著當前的交易指數。這是下午兩點多，即將收市的時候，上證指數顯示1102點，比前日跌不足一個點，泛著綠光。6年前1999年的這一天，股市從兩年中的低迷中起步，開始了一輪歷史上少見的大範圍牛市，兩市流通市值一年多的時間增長了一倍多，有上萬億之巨。可輝煌過去，市場再也沒有活躍過，全體投資者深陷其中。

　　金茂大廈花園南幾百米處，也就是這個浦東所有標誌性建築所在的廣場南側，環繞著已經建成或封頂的十餘棟四十餘層高的建築，純住宅。其中靠內側的三幢大樓－－盛大金磐正在銷售中，售樓書上介紹，三幢樓頂部圓盤的貼面全由24K的黃金製作。房屋售價40000∼60000元/平方米，戶型的建築面積在120∼300多平方米之間，由此計算，一套房子的價格至少500萬元，最多要1600萬元。這不由不使人計算，若以1000萬元為均價，10套這樣的房屋價格就超過了億元，這裡 400餘套住房所積累的價值已經超過40億元。40億元在上海證券交易所是什麼概念？上證跌到了1100點，滬市加權平均股價為4.89元，40億元可以換市場上超過8億元的流通股。8億元的股票，算得上一個相當大的大盤股了。前一週，上證指數跌60點，深滬兩市共損失了500億市值，一個盛大金磐就頂得上5個點。1100個點位裡有220個5點，也就是說，只要有200多個盛大金磐，就可以買下中國所有上市公司的流通股了。

　　這個想法的確令人興奮。盛大金磐能以如此高的價格開出，無非仰賴幾個概念，一是東方明珠電視塔、國際會議中心和金茂大廈均坐落在面積僅1.7平方公里的小陸家嘴，即浦東的突出部上，而這裡是全中國改革開放的標誌。二是這裡有無敵的綠地和江景。於是我們盡可得到這樣一個換算:1.7平方公里相當於170萬平方米，我們大可不必在小陸家嘴的每寸土地都蓋上房子，只是奢侈地在1/10的土地上蓋房，蓋10層，得到的也是170萬平方米的建築面積。這個龐大的建築群既然邊緣都能賣到6萬元/平方米，不妨假設均價在8萬元，於是就得到了1360億元的地產。這還只是建了10層，要是建到40層，就是5000多個億，已經能夠抵上一個上海證券交易所的流通市值了。

　　實際情況的確如此，在盛大金磐邊，一座座高聳雲天的樓盤拔地而起，戶型多南北貫通，向北，是金茂大廈和東方明珠構成的現代中國景觀;向南是黃浦江的自然風景，所有這一切，都有真金實銀的價值。近10萬平方米建築面積的鵬利海景和湯臣國寶等大盤比盛大金磐的位置更靠近黃浦江，容積率也正在我們假設的40層附近，鵬利海景價格尚未公開，但宣稱一定會比盛大金磐賣得貴。而湯臣海景則報出10萬元/平方米天價。如此多的豪華住宅環衛著氣勢恢弘的金茂大廈，一棟就頂得上幾家上市公司，一個疲憊的上海股市算得了什麼？

　　金融中心？地產中心？

　　上海立志於成為全球的金融中心，但有一段時間，深圳交易所不允許發行新股，上海也並不能一舉做大。國際游資對人民幣升值虎視眈眈，因為金融不開放，也只能押寶內地資產，於是從上海的房地產入手。上海12年來建國際金融中心的夢想，從來沒有像現在這樣尷尬過。金融保險業在上海的增長貢獻率一直低位徘徊， 2001年金融保險業增長率只有2.1%,2002年甚至零增長。2003年增速有所加快，但仍低於第三產業和全市GDP的增長速度。連續幾年的低速增長，使金融保險業在GDP中的幣種由2000年的16.7%下降到了10.1%,遠低於「十五」規劃中18%的要求。4月18日，央行第二總部落戶上海，給人以希望，但也僅僅是希望而已，因為沒有創新的金融產品，沒有資本市場的全面開放，全國乃至世界的金錢為什麼要在上海交易呢？

　　金錢逐利的本能卻在上海的房地產裡找到了答案。記者遇到一位1996年拆遷的居民，在上海的外環虹橋機場附近安置，當時安置房房價8萬元，現在價值40萬元，不到10年間，房價增值了4倍。虹橋機場距離市中心南京路近15公里，這裡的二手房房屋價格已經八九千元一平方米了。沿著延安路向東，在外環和中環線之間的新涇板塊，以老工房為主的區域，房屋的掛牌價格多在1萬元/平方米上下浮動，個別房源的價格達到了12000元/平方米。再向內，過了內環線，到了中山公園區域，這裡多是新建不久的樓盤，高大的住宅樓環伺中山公園，樓價一下子躥升到兩萬元一平方米。

　　沿著延安路向外灘方向，路兩邊已經形成了密集的鋼筋水泥玻璃幕牆的森林。新樓的價格由2萬元一級級向3萬元進發，舊房子則在1萬∼2萬元之間逐級上升，老工房和現代化公寓中間或有傳統裡弄建築，有些掛牌單價接近3萬元/平方米。高檔公寓是房地產市場的主角，在內環無論是否臨街，已經很少有兩萬以內的高檔公寓。「中共一大」會址的新天地板塊是上海房價最貴的區段之一，那裡，2004年底房價已經漲到了38000元/平方米。這裡催生了全上海最貴的房子華府天地，價格7000美元/平方米。網上備案顯示該樓盤銷售價格為58000元/平方米，自從5月8日開盤後，46套可售房中售出了4套。

　　上海市公布的2004年住宅商品房平均銷售價格為6385元，比上年上漲14.6%，但面對著動輒上萬元的商品房價格，有誰還會在意這個將遠郊低價房統計在內的，旨在「平抑」物價的統計數字呢？按統計數字，上海外環內房屋價格去年為8627元，內環內不僅新盤，就連二手房都鮮有萬元以下的，而這些數字，在今年5月，國家調控了房地產後仍沒有改觀。到處都在傳說上海房價下跌了，但到了當地，普通居民並沒有感受到房價真實的下跌，即使是官方統計的下跌5%或者地產中介常提到的降價10%或 20%的房源，仍不能使人感到價格便宜。華府天地所在的盧灣區，上海最貴的區域，房地產成交量甚至有些回升。不過，黃浦、靜安、長寧和徐匯等4個中心區域都處於下滑狀態。直到風聲鶴唳的今天，仍有人認為中心區域的購房人群對價格的敏感度並不像人們想像的那樣高。

　　有人依據上海住宅存量房兩億平方米計算，若以萬元為均價，上海的房地產總價值達到了兩萬億元。上海人均住房使用面積20.4平方米，換算成建築面積接近30平方米。常住人口接近 1800萬，由此可以換算出上海的住宅建築面積將近5億平方米，按萬元每平方米的價格，整個上海的房地產累計價值達到5萬億元。如果我們按最嚴格的，可能得出最小數字的上海戶籍人口1352萬，使用面積轉建築面積係數1.33計算，上海存量房的建築面積仍達到3.67億平方米，在此基礎上，若再嚴格地按照上海市公布的住宅商品房平均銷售價格6385元計算，也能得到一個2.4萬億元的數字。

　　2.4萬億意味著什麼？意味著2001年高峰狀態深滬股市總的流通市值，有了這許多財富，足可使全國的投資者重溫兩次當年的輝煌。而現在，包括中石油、中石化、三峽電力等諸多我國命脈企業的股市總市值不過3萬多億元。5萬億元則是我國去年國民生產總值的37%，一個上海聚集的財富已經是全國人民將近5個月的勞動成果了。

漲？落？

　　在浦東，2號地鐵線接近起始站的地方有一個巨大的人工公園，建於世紀之交，因此取名世紀公園，公園周圍是高達30餘層的景觀高樓帶。現在，能看到公園的房屋價格每平方米2萬元，看不到公園的1.5萬元。房地產中介多如牛毛，密佈在高樓大廈之間，提示路人兩個月前炒樓的輝煌。據房產中介講，這裡的樓盤掛牌價格下降了10%，因為沒有生意，還看不出具體變化。世紀公園建成的時候，這裡的樓盤均價不過4200元，去年底漲到了17400元，二三月份又狂漲了 2000∼3000元，現在，價格也就是回到了2004年底的水平。

　　盧灣區新天地板塊的價格變動更典型，那裡2000年還是 12500元，2001年變成18300元，2002年變成24300元，2003年漲到32400元，到了去年年底，就漲到了38300元。今年5月間交易稀少，似乎只有華府天地幾套房屋售出，但均價接近5萬元。上海市房地產飛速上漲的地產多集中在內環寸土寸金的市中心地帶，那裡，2000年房地產均價不過5000元，到了去年底均價達到13500元，上漲了近兩倍。

　　炒房最劇烈的地區多集中在交通結點上，一條地鐵線的修通往往帶來一大片地產升值。但上海的獨特之處還在於炒家們對景觀概念的執著。去年10月房展會上，北外灘區域出現了總價838萬元的景觀房，單價達到每平方米4萬元。 11月房展會上，記錄被打破，一套總價達到1300萬元、每平方米單價為5萬元左右的北外灘「天價」房引起轟動。很快，黃浦江畔江景房的最高售價升到了每平方米8萬元，總價升至5000萬元。價格越高，買家似乎越踴躍，很短時間內，轟動了上海的12套天價江景房就售出了一半。此類江景房多帶有圓形客廳以便於多角度觀賞江景。雖然黃浦江渾濁不堪，毫無湖藍或碧綠的爽心悅目之處，但畢竟屬於稀缺資源，江景於是成為地產裡難得的題材。

　　江景雖然獨特，從外灘向浦東方向望去，目力所及，陸家嘴東南的江岸上「海景樓」何止二三十棟，再加上被部分遮蔽的江景樓，具江景價值的樓盤可能又要成倍增加。江景中於是又多了複式概念，在大樓頂部面向黃浦江一面辟有躍層客廳，俯瞰黃浦江和外灘景色。如此稀缺，使頂層業主與下面平層業主區別開來。結果，平層江景的價格每平方米不過5萬元，躍層江景每平方米就高達8萬元。江景是稀缺資源，屬於頂級炒家的籌碼，而公園風光相對豐沛，既可提神醒腦，又相對難得。炒房者甚至總結出了風光的價值規律，以中山公園為例，想從客廳看到公園，一平方米加價3000元;只從主臥室看到公園，加價2000元;若是從陽臺轉頭看到公園的景色，最多也就加價1800元了。

　　一個上海人，2004年人均可支配收入為16683元，3口之家的可支配收入為5萬元，而一套外環內的住房動輒百萬，本地人買房幾乎沒有可能。採訪中，大多上海人都表示他們是房價上漲的旁觀者，「只有看的分!」房價即使下降10%和20%，仍在普通市民的購買力之外。

　　炒房的資金來自何處？2000年，將深滬股市炒高一倍的資金多達萬億，那是來自全國游資的合力。房地產市場不是股市，流動性差，但把一個1萬餘億元的市值炒高到2萬億乃至5萬億，想必也少不了巨大規模的資金。而肯於在這樣一個流動性相對差，信息不對等，充滿灰色地帶的市場裡遊走，又一定是投機性更強的資本力量了。短短5年，我國游資的規模和數量的急劇膨脹可見一斑。

　　正是因為流動性差，樓市才有了現在的膠著觀望狀態。成交量成了比價位還要重要的風向標。還是以盛大金磐為例，該樓盤去年11月共賣出67套，均價在26800元/平方米。今年2月份售出8套，均價為29816元/平方米。 3月僅售出7套，成交均價為32503元/平方米。盛大金磐前段時間以「香港推介會」為由暫時封盤，雖然重新開盤後價格有一定漲幅，但最近銷售一直維持在每月不過10套的水平上。可售套數405套，還有170套沒有出售。據沃頓商學院對香港樓市泡沫的研究，流動性差的房地產泡沫更伴以成交量的急劇變化，成交量下跌預示著價格下跌的開始。

　　與國際接軌？

　　世紀公園附近，一家房地產中介為賣出房子，為記者算了這樣一筆賬: 一套141平方米的房子，帶裝修200萬元，已經比過去優惠了15%，買到手後若不能轉手，可以考慮出租，租金每個月7000元。且不管這個價格是否租得出去，以這個價格，收回成本也要24年。若是按年均回報率計算，只有4.2%，還不足銀行貸款的利息。在上海，這樣荒謬的現象比比皆是，每月出租價格 2000元的老公房，賣價卻高達60餘萬元，比北京整整高出了一半多。同一個街區，高層高檔公寓兩萬多元一平方米，普通住房只有一萬多元，整整高出一倍。

　　以投資的角度，在上海，買房出租不划算，再考慮到尋找房客，可能斷租的成本，所得甚至不如把錢存在銀行。以成本的角度，同一地段的房屋，高檔公寓成本雖高，卻絕不可能比普通房屋價高一萬元，尤其房屋的成本主要是地價，而非建築價格。如此多不合情理的現象出現，甚至不能從供給的角度去解釋，因為多年來上海房市變化平穩，供給沒有大的變動。惟一的解釋就只有從需求面找，是高端需求拉高了房屋的價格。

　　高端需求主要來自國際上，在投資上海房地產的時候，他們首先參照的是國際市場的價格。熱炒江景房的時候，有人拿舊金山做參照，那裡，一般可以看到海景的房屋，售價基本都保持在每平方米1萬美元的價格。開發商或許正是受到啟發，給他們的頂級江景房定價。今年的香港住宅均價在5500∼6000港幣/平方英尺，折合人民幣50000∼60000元 /平方米，而在地產價格的巔峰，住宅均價曾摸高至約10萬元/平方米。SARS過後，香港樓市飆升，平均升值了60%∼150%，香港房價至高點香港島南區的山頂區，已逼近20萬元/平方米。上海樓市的另一個參照是臺北，均價35000元/平方米。而一些中心區域的物業約合人民幣72000元/平方米。東南亞第三個可成上海未來參照的區域是新加坡，那裡房屋均價在3萬元/平方米。更遠的參照是紐約，那裡是本輪全球房地產炒作的龍頭，10年間曼哈頓地產價格上升近4倍，公寓樓價格平均水平提升到1萬美元/平方米。

　　如果以以上城市做比價，再考慮上海的人均國民產值4000美元，上海房價的上漲有其合理的一面。但比價上，新加坡與中國的香港、臺灣地區均超上海六七倍，上海房價1萬元，比價上就不合理。3年前，香港豪宅的價格還是上海的8倍，但到今年已經只是3倍，並且這個差距還在不斷縮小。

　　提到上海地產，專家們經常提及的是香港地區和日本地產泡沫。但上海顯然與那些國家和地區的泡沫不同，日本和香港地區，都是在接近了工業化國家後發展速度放緩，而資產價格剎不住車，反而加速，引起價格與價值高度背離。上海卻是在發展之中，依賴的是長三角、長江流域乃至全國的發展。理解上海的地產價格，需要的還是本地的智慧，游資越來越膨脹，四處尋找出口，先是郵票市場，再是股票市場，再是藝術品市場，再是房市，一浪浪炒高。在這樣一個資金四處遊走，越聚越多的市場，需求永遠是增長的，只要控制好供給，這個市場就會波動著發展下去。相對著看郵市和股市，也正因控制不好供給，一蹶不振下去。

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