兩天催生一億萬富翁 百日調控下的樓市博弈圖

商們仍在力挺虛高房價，博弈未來市場。

樓市博弈之怪狀

博弈之一：聯手造勢。

「圈內」人士透露，5月中旬的一天，上海的大開發商們聚了一次。名義上是形勢分析會，事實上最終達成的「共識」是不降價，「都要挺著，圈子裡就這麼定了」。

6月初，在上海佘山腳下，開發豪宅的一些企業再開碰頭會，「統一認識」：只要挺過3個月，市場就會回暖，樓價一定要堅持在原來的價格上。

6 月底，在中國發展研究院舉辦的房地產形勢研討會上，上海市房地產行業協會一負責人大談「現在房地產市場的調控已見成效」，「我們的盤底，從三、四、五月來看，已經出現了供略大於求的情況，所以目前房價不具備回探、回彈和大跌的可能，回漲是將會出現的正常趨勢，也是眾望所歸的房市」。

7月初，上海某地產集團董事長在接受媒體採訪時，先是強調房地產調控政策「目的已經達成」，接著矛頭直指中央的房地產調控政策「造成了消費恐慌、自用市場嚴重傷及，政策的效用開始受偏移、受擴大」。這名地產商聲稱，是政策導致「消費預期被完全扭轉」，使「消費進入抑制階段」。

種種跡象表明，在商品住房一級市場，大部分開發商並未真正「收手」。面對系列樓市調控，他們在短暫的沉默後，表面上開始附和，大談調控的目的已經達到；暗地裡卻在力挺房價，認為熬過3到6個月後，就會「昨日重現」－－房價將迎來如去年第四季度一樣的強烈反彈。

博弈之二：集體「捂盤」。

開發商們博弈樓市、力挺房價的另一方式是集體「捂盤」，推遲銷售。按常規，五、六月份是樓市銷售旺季，而今年調控政策出臺後，長三角等樓市敏感地區，許多具備銷售條件的樓盤紛紛延遲開盤，一拖再拖。

以寧波為例，去年前5個月的新開樓盤達22個，而今年同期只開了5個。上海、南京、杭州5月以來新盤推出的節奏明顯放緩，部分準備近期上市的樓盤多次推遲開盤時間。開發商們聲稱只要能堅決「摀住」，最快到九、十月份行情就可能恢復；最多挺過第四季度，樓市就會進入下一個「蜜月期」。

更有甚者，一部分開發商還挂高房價，阻嚇購房者。在他們看來，反正賣不出去，還不如高挂房價試探市場。上海靜安區的「協和城麗豪酒店公寓」在網上竟將銷售單價高挂至 4萬元/平方米，整個6月份，其可售房源套數一套未少，說明沒有成交。在杭州，一些極度「自信」的開發商也逆市而動，提價開盤。譬如位於拱墅區的錦昌文華二期，6月開盤時將均價拔高至約1萬元/平方米，不僅比其一期8500元/平方米的均價高出一截，就是和周邊9000元/平方米左右的樓價比，也是「鶴立雞群」。當然，這些樓盤的月銷售記錄大多是「零」。

博弈之三：死守高價。

千方百計地對高房價進行捍衛乃至死守，是開發商博弈樓市的起點也是終點：漲價就像「坐火箭」，降價卻像「擠牙膏」。

記者瞭解到，即便是面對連月的「零成交」，大開發商也不輕言降價。就是有一些中小開發商迫於生計，要調價也是採取小幅迂迴戰術，一百元一百元地下調。新盤打折最多不過每平方米千元，少的也就百十來元。優惠後的房價依舊遠高於去年10月新一輪瘋長之前的價格。

位於上海閘北區的「公園城市」是一個分批銷售的項目，去年10月，一期開盤合同均價為7817元/平方米，而今年3月推出的第三批房源均價已升至11003 元/平方米。儘管五、六兩月連續「零成交」，其第四批房源合同均價還是高達10386元/平方米，只是比上一批象徵性地降了點；而第五批房源的合同價也只是微微下調，還是高達10174元/平方米。

開發商何以堅挺？

在短短20年裡，靠汲取地產、房產之暴利，中國房地產業以超乎常規的速度，催生了一個龐大的巨富群體。福布斯中國內地首富榜中，主業從事房地產的富豪逐年上升，2000年是25人，2003年增加到35人，2004 年升至45人。有人按平均20%的利潤率計算，北京房地產業去年一年的利潤高達249.8億元，不到兩天就要催生一個億萬富翁。作為一個利益群體，而今的開發商經濟實力已非常龐大。

記者在採訪中瞭解到，對於樓市調控，大開發商應對裕如。上海某地產企業的前經理人私下透露，他們的項目利潤一般在100%到300%之間，「就是3年裡一個項目都不做，也能撐下去，完全可以等來下一個週期。」正是出於對自身力量的自信，開發商群體面對「零成交」，仍傲然拒絕放棄虛高房價體系。

其二，開發商群體的勢力，還在於其盤根錯節的「關係」，以及運用甚至掌控各種資源的強大能力。一位業內人士反映，在轉型期中國，房地產是個「水太深」「太渾」的行業。不必說在一、二線城市，就是在一個縣城，幾乎沒有一家房地產開發商沒有「背景」，這已是一個公開的秘密。

中央黨校社會學教研室教授吳忠民曾呼籲，「警惕精英群體的利益結盟」，「在中國現階段，精英群體的利益聯盟已經成為一個十分現實的問題」。這種傾向，在房地產領域更為明顯。一些土地批租中，人們總是能發現經濟精英和權力精英群體中的一些成員之間利益聯盟的影子。

其三，房地產畢竟是一個經濟帶動性極強的行業，又是地方政府的重要財源，地方政府普遍不願接受房地產不景氣的事實，擔心樓市盤整時間過長。開發商們正是利用－－甚或是「挾持」了地方政府的此番心理，不停地給政府部門「吹風」：調控的目的已經達到，政府該「鳴金收兵」了。

樓市「死結」誰來開解？

事實上，成交量極度萎縮、市場持續低迷的樓市「死結」依舊，幾個月來始終未曾開解。病因何在？

只有賣不動的價格，沒有賣不動的商品。」復旦大學經濟學教授尹伯成直言，這句經濟學經典名言，正是當前樓市的真實寫照。在真實的消費需求面前，購買者必然考慮價格。當過高的房價與實際購買力之間的鴻溝擴大到難以用預期來填平時，縮手是買房人唯一理性的選擇。只要開發商堅持虛高房價不肯降，其要價與購樓者願意並且能夠承受的價格碰不到一起，「博弈均衡」 實現不了，樓市成交量萎縮的狀況就不可能改觀。

業界普遍認為，在上海、杭州等樓市過熱、房價過高地區，房價回調30%左右，不僅必須而且可行。

方方地產工作室分析師認為，當前樓市冷清「關鍵是房價有沒有調整到位」， 「擠牙膏」式的小幅折扣根本打動不了消費者。

知名房地產銷售代理商金豐易居-上房銷售公司的市場研究中心經理鄭翎昀，從成本構成的角度分析，「在現在的價格基礎上，削掉1/3沒有問題，開發商還有賺。」

尹伯成教授認為，如果上海房價總體下調30%，可以預期成交量會上升到供求基本平衡的狀態。

連上海綠地集團的負責人也認為，只有當一手房價同目前市場能夠接受的二手成交價基本持平後，即一手房價跌幅達25%左右後，才能恢復預期成交量。

其實，房價究竟會回調多少，具體數據最終將取決於市場，各種預測都只是某種意願的表達。可肯定的是，人氣改變市場，消費決定人氣。上海市房地產行業協會一位副會長說，眼下，開發商最擔心市場觀望時間過長－－而這，正是他們的「心結」。

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