悉尼著名的邦迪海灘，海景房價格不菲
現在不求大，少買一間房，花園小一些，正是為了將來多值幾個錢，表面上少買一間房，但實際上可能多買一幢房回來。
王曉雨離開上海，1988年去澳大利亞，轉瞬已經18年了。作為一個文學作者，王曉雨在異鄉依舊筆耕不輟，現任澳大利亞墨爾本華文作家協會主席。他曾採訪從中國大陸去澳大利亞「留學」的高中生們，寫下紀實文字，經《新民週刊》刊發，在大陸引起反響，國內電視臺還專程赴澳洲，將此題材拍成專題片。
日前，王曉雨再次來滬，對於上海近期的房地產現狀很有感觸，週刊記者與他聊及的有關兩地房地產的情景和不盡相同的投資理念，頗值參考。
先少買一間房
記者：將時間提前20年，買房子這件事情，在上海還是屬於「天方夜譚」。隨著國內經濟建設的發展，人們的生活水準逐步得到提高，改善住房條件，個人購買房屋、擁有「不動產」，這些已經成為大都市人尋常的生活話題。你是上海人，到澳洲也已經有18年的時間，想來你到異鄉，也馬上就會碰到「住」的問題吧？類似你這樣的群體，開始是怎樣考慮的呢？
王曉雨：剛從亞洲大城市移民海外的華人，在買房時常常想買大房，前後花園要整齊，四五間臥房之外，還一定要有家庭房、書房、娛樂房，總之一切齊全了才簽字。
從文化上分析，新移民們的「求大房」心理，是因為過去在母國居住的地方過於逼仄。臺灣、香港地貴如金，價值百萬的房子裡面也要小心彎腰轉身，才不會打翻東西。上海來的新移民更有和鄰居合用廚房的痛苦記憶，曾有一位前列腺炎患者向醫生哭訴，他憋尿太多是因為和鄰居合用廁所。一到澳洲後，新移民欣喜若狂，每個家庭成員至少一間臥室。前後大花園，桂花、玉蘭、玫瑰花連成片。花團錦簇中再放一個鞦韆架和一個游泳池，誘惑無法抵擋。不少臺灣來的新移民，論財產基本上還不屬於中產階級，甚至還領救濟金生活，可買房時卻論公頃面積，好像只有大洋房才能一吐心頭積怨。
房地產是有規律的，以墨爾本東南為例，離城中心每近一公里，地皮價格大約上漲1．5萬元以上，布里斯班市也相彷，離開市中心每遠一公里就可便宜1萬元左右。其實對擁有資金不多的新移民來講，買大房是有代價的，如果投資的錢相同，又想要多一間房，多幾個平方米，那就只好將選房半徑朝外再擴展一些。也就是等於說上下班的距離遠些，汽油錢多花一些，不算塞車，每天路上耽擱的時間多一些，鄰居層次差一些，子女的學校選擇少一些……
記者：買房子常常會出現這樣那樣的一些矛盾，但作為財產本身還包含著一個價值的問題，就是這個房子是增值還是貶值。
王曉雨：因為房產金額的基數都是比較大的，所以上下一個百分點對房產投資者來說就是很大的數目。專家的說法是：房屋上漲的潮水大致上是從市中心往外一波一波翻湧的，越到周邊，幅員範圍越大，可選機會越多，房價升幅就越小。這和在中國浙江海寧觀錢塘江大潮是一個道理，瓶頸口一放大，潮水馬上下去了。我們平時看拍賣，越是地區遠，參加的人越少，就是證明。在移民數額減少的情況下（近年來，移民中投資移民、商業移民比例激升，他們屬「成功」人士，有能力直接購買豪宅，這一類情況另說），房屋需求減少，遠郊的房子升幅就更小。過去40年的房產記錄證明了這一點。遠離城市特別是15公里之外的房子升值也很慢，較理想是半徑是7到10公里之內。近城區房屋每年上升7％以上，那些遠的地方也許只有5％甚至只有3％。
今天，世界正在一個危機四伏的處境中，中東形勢更是令人擔憂，石油價格勢必上升。當汽油價格突然上升時，遠郊的房子就可能不升值甚至反而下降。
仔細一算，就不算汽油費開支、子女求學不易、購物不方便等等因素，且就以房論房，自己住的房子升值，就是不賣，也是賺。要用錢時，就可押給銀行。房子是磚頭、木頭、玻璃、水泥和地皮混合的不動產，這些東西實際上和錢是一樣。人是肉做的，比磚頭早消失，消失前留給後代，能多給兩塊磚頭，或者讓後代有錢進更好的學校，華人家長都是樂意的。何況現在的人平均壽命長，退休後仍有許多年要生存。如果沒有一兩幢投資房墊底，華人新移民的老年生活有可能不安穩，如果有一些有價值的房屋，晚年的生活將會有很大的不同。
由此看來，現在不求大，少買一間房，花園小一些，正是為了將來多值幾個錢，表面上少買一間房，但實際上可能多買一幢房回來。
一房一廳是個好選擇
記者：從你這些年的經驗來看，初到外國買多大的房子比較好？
王曉雨：我以為，比較理想的是買一房一廳的公寓單位。
現在的青年人比較自我，不像上一代人那麼容易遷就。3個臥室的公寓一股要租給3個青年人，這給出面簽字承租的那一位很大壓力，因為3個人3條心，往往合約不到期，其中的一位就因為某個生活上的理由如電話大噪或東西找不到而分手搬家。3個青年人能租滿1年的鳳毛麟角。那些僅有1個廁所，1個浴室的三房一廳，更是對當代青年租客的考驗。供出租的二房一廳公寓也應該有兩個衛生間，以免去相互的干擾，留出相對獨立的空間給他們。
不要認為3房中有一個人走了，另外兩人仍會堅持付房租，現代小青年的責任感也遠不如他們的長輩，如果短時間內找不到新租客，他們很有可能拖欠房租，甚至一走了之。
如果去調查一下，這樣的例子很多，許多青年人奉行不吃虧原則，對履行合同條約的義務並不在乎。這也就是為什麼今日一些好的代理人在出租3臥室公寓給年輕人時，會反反覆覆地瞭解對方收入和過去的租房史，並要求一份擔保信的緣由。
澳大利亞居地產權威機構ＭＡＴＵＳＩＫＰＲＯＰＥＲＴＹＩＮＳＩＧＨＴＳ調查顯示，與其他居住形式相比，獨居人口的比率增長最快，估計到2006年，獨居將風行，成為澳大利亞最為普遍的居住形式。在許多現代青年人眼中，人一多，再大的房也擁擠；獨居則再小的房子也橫豎都覺得寬敞。鑒於當今青年租客的現狀，我建議是買一房一廳最好。一個人住，麻煩最少，就是租金貴些，也有人不在乎，寧願花錢減少干擾，一些生活愛乾淨，注重品位質量，強調審美愛好的租戶更是首選。
記者：一室一廳還有一個最大的優點，就是保證了個人生活的私密性。
王曉雨：如今青年人晚婚，但他們不肯晚戀，戀了不久就要同居。兩人一張床，租金就相對便宜了。同居者是租房客的重大來源，一房一廳是他們的最愛。他們沒有婚姻契約證書，也不要孩子，但蜜月期又長又甜。一室一廳的另一個好處是可以帶傢俱出租，這個市場很大，一臥房的傢俱費用低，房主承擔得起，但租金回報可以高許多。租客要精裝修佈置花費也不多。
除了空置率低之外，一房一廳公寓還有一個好處是升值快和脫手快。
但是，城裡公寓也不是越小越好，是不是一室一廳都可以大膽買入呢？不是。我以為，要注意幾種情況：一是這幢樓共有多少一室一廳？一室一廳和兩室一廳、三室一廳各佔比例多少？如果整幢樓都是一室一廳和兩室一廳的，千萬不要急於買入。除了電梯樓道高峰時人滿為患之外，租客中妓女的比例會高，小偷也會乘機混入其中。租客中的這種「另類人士」如果多了，也會因為治安和噪音而嚇走租客。搬家車的頻繁來往，會影響新買家的投資打算。我們無法控制別人的作為，所以比較好的辦法是在投資前調查清楚，最好的選擇比例是整幢樓中一室一廳的比例不超過10％。
記者：你的介紹非常具有當地社會的特徵。從這樣的分析看，即使不是出現你所說的「另類情景」，一室一廳太多，搬遷頻繁，也會影響到房屋的出租和銷售前景。
王曉雨：是的。還有一個情況就是一室沒有廳。目前的公寓房，為吸引大量的亞洲留學生，出現許多所謂單元房（Ｓｔｕｄｉｏ），這種單元房面積窄小，沒有客廳，絕對是僅為租客一人設計的。中學生年齡小尚可湊合，反正簡易衛生間和廚房皆備，但這種設計忽視了如今青年人的交流意願，這樣的窄小空間請客人來家裡是沒可能的，男女想同居更是沒門，因為無法放下一張大床。表面上房價是便宜了40％，但感覺上如同監獄，還要付出節欲的代價。
難怪這種單元房市場上雖然多，但能長租的有限。管理部門為噪音和失竊、損壞和賠償的一系列糾紛焦頭爛額。這一點可從銀行不肯貸款給買單元房的做法得到證明，其回報率可想而知。
「擠入中產階級」
記者：有錢買房，首先遇上的就是選擇什麼樣的房產的問題。國內的人講起來，就是地段、房型、交通、商區，周圍環境，等等。在國外，人們一般是怎樣考慮這個問題的？
王曉雨：新來的移民總是要問，在悉尼哪個區買房好？在墨爾本哪個地區買房好？凡是移民海外時間久的人，都會被新來的人提問。
在海外買房是人生中的一樁重大事情，我建議要多看看，至少要看20次。如果看了多次還是拿不定主意，我的建議：買中產階級住的地區。
在中國大陸或臺灣，買房的範圍小，選一個朝向好一點就算盡力了。但海外，不同的地點、房型、範圍等可供選擇的機會大得多。在這種時候，我認為重要的是選擇鄰居。鄰居是張三李四，還是彼得、喬治或黛安娜，買主事先是不知道的，文化背景更不容易知道，省力而且保險的方法就是買中產階級居住的地區。我特別主張錢不充裕的人，買小一點的房，甚至少一間房，但堅持「擠入中產階級」。
記者：在國內，已經有了「中產階層」這樣的表述。在國外，對於中產階級的「說法」是怎樣的，又怎樣來理解「擠入中產階級」？
王曉雨：西方人買房先看地區。許多人雇佣私家偵探打探左鄰右舍，宗教信仰、業餘愛好、生活方式、汽車情況、職業種類等等。從區域範圍講要選擇準確，適合你自己的定位，太富貴的地區，房屋裝修、花園更新甚至車型等等會讓你跟不上四周形勢，會遭鄰居歧視冷眼；太貧窮的地方則反過來，你不習慣四周鄰居，半夜的警車呼嘯和失竊風險也是困擾。順便說一下，澳大利亞許多地方是不准砌圍牆的，中國人砌圍牆的申請報告基本都被拒絕了。
我以為，國外的中產階級是資本主義社會中一個重要階層群體。他們主要由律師、醫生、會計師、教師或經理和中小自雇業主等專業人士組成。相對於十分富有的一小部分豪門人士和一些僅能果腹的貧困人士，中產階級無論從經濟地位、政治傾向、生活品位及文化定位來說，是最為穩定的一大部分人。西方的人們說，中產階級的取捨決定了國家的取捨，這話是有道理的。中產階級人士居住地區的形成要相當長的時間，至少也要三五代人。物以類聚，人以群分，相同的地位、接近的生活觀念，使這批人漸漸形成自己的文化定位並落實在一些居民區。
進一步觀察，同時會發現這些中產階級地區有許多共同的特徵：一，這些地區案發率低，道路規範清爽，商店整潔條理，市容美觀，車輛乾淨，車牌也不雜亂。二，這些地區中小學規模小型但十分密集，私校多於公校，著名的中學隔三五個街區就有一個。中產階級人士普遍認為中學6年是一個人一生中最重要階段，只要經濟上略有可能，他們均將孩子送入私校，並堅信自己孩子也會和中產階級子女往來。澳洲大城市的私立中學比例佔全部中學比例的20％，但中產階級居住區，要多出1倍以上。墨爾本是澳大利亞教育之都，一些著名的中產階級地區，私校的數量遠遠超過公校。
一個地區居民在相當長年代（至少幾代人）中形成了穩固的文化定位，千萬不要小看這一點。在這樣的區域，四鄰很容易成為朋友，接近的文化認同有利於穩固和睦的關係。不僅要考慮同一輩，也要給自己的子女選擇一批朋友。選擇阿拉伯文化區，你並不僅僅只是為買中國日用品而要開車去很遠的地方，你的孩子的中國朋友可能會少一些，他所在的小學也有可能第二外語課不開中文課。選擇越南人區、朝鮮人區亦一樣。
第三，這些地區綠化優良，公園較多，裡面樹木高大，草地蔥鬱而遊客稀少。家家重視庭院種植，前後庭院花團錦簇。遷入中產階級地區居住是一種榮耀，這種榮耀十分頑固，不到破產和進養老院一般是不見他們搬出的。
記者：我聽下來，經濟收入的穩定、約定俗成的氛圍，既注重個人環境，更關注後代培養，其實這些都是人類生活、繁衍最渴望的普遍心願。
王曉雨：就是發了大財的人，搬入墨爾本的Ｔｏｏｒａｋ區，或悉尼的北區，也一般將他們在中產階級地區的老房出租而不出售。因為中產階級地區房產升值穩定。資料表明過去40年來，中產階級房地產平均每年升幅11％左右，而貧困地區只有4％到6％。而過去10年，銀行的貸款利率平均也在7％左右。
建議「擠入中產階級」，是希望他們的血汗錢放在穩固的投資上，同時下一代亦有相對好一些的學習生活環境。現在做到這一切的代價並不很大，僅僅是少買一間臥房，多向銀行借些貸款而已。
敢於向銀行借錢
記者：中國人怕借貸，老話說「窮在債上」。華人新移民在澳洲，是否也有一個向銀行借貸買房的問題？
王曉雨：海外華人新移民在投資房屋時，心態比較實在，也就是比較老實，對銀行的利用常常不如洋人。「不欠債心裏輕鬆」，華人都這樣說。華人新移民購房時最擔心是何時能還掉款。而且都是將第一幢房屋債務還清再去考慮買第二幢。這樣就花去好多年時間。這對工薪階層而言，積累十分緩慢。如此這般，年齡不饒人，但歲月不升值。
而西人的思考和行動，與華人就不一樣。一家銀行的華人經理舉例。在新小區落成時，她有中西兩位客人同時來貸款。兩位都是當教師的，那位華人只買一套，現金10萬付首期，貸款15萬。洋人首期僅付5萬，買了兩套，貸款是華人的1倍。小區項目規劃好，近城區，是個老牌中產階級區。澳洲利率低，出租回報高，又正逢澳洲房產穩定上升期，兩年中小區房產勁升25％以上。兩位教師收入不變，但洋教師投資回報差不多是華人教師的一倍！聖誕節一過，洋人教師又來找這位銀行經理，打聽能不能讓銀行再估價一次，使他的兩幢房子在賬目上多套現一些，以便他再買第三幢。
這位銀行經理也曾經核算過那位中國教師的未來收入，認為有擴大投資的能力，並且主動打了電話去，但對方說正努力還清貸款，沒有再購房的打算。
記者：國內典當業已經比較普遍，房產抵押業時有聽說，只是從心態上來說，不像人家那樣覺得平常，而且在個人資產的經營方面運用自如。
王曉雨：那位中國的教師和洋人教師相比，吃虧在文化差異方面。也許中國固有的「自力更生」、「奮發圖強」、「無債一身輕」的想法阻礙了他的投資。有人統計，中國新移民如果移民海外時口袋不很富有的話，一般是經歷3個階段：第一階段，是打工賺錢，不論是工廠打工、學校教書還是公司當職員、經理，中國人俗稱「原始積累」階段，也有人稱這是用「力氣」賺錢，甚至稱之為「血汗錢」。第二階段，有些錢了，買個小生意，方便店，Ｔａｋｅａｗａｙ，租個小作坊，或買輛出租車，開個計算機零售店等等，既當夥計，又當老闆，這可稱為「用力氣＋存款」掙錢，仍然是辛苦錢。第三階段，因人各異，歸納總結一下，不外乎是買股票、債券和買房屋，可以稱之為用本錢加「腦力」賺錢。
那些主要是用銀行貸款的房屋投資者，則可以說是應該另外歸結為第四階段，這部分人既不用自己的力氣，甚至也不用自己的錢，而是借用別人（銀行、稅務局、租客等）的錢。我想，第四階段的這種人，才是聰明的人。
澳洲的房地產相對穩定，利率又低，長線看來，回報穩定，悉尼和墨爾本的許多地方二戰後40年來平均每年有10％的升值。華人新移民要動腦筋的是研究海外當地文化，瞭解投資地點升值歷史，買准一個好物業，做長線投資，年老時生活有保障。
