《百姓》警告：中國房市空置率已越過警戒線

進入2006年春夏之交，在國內一些城市房價進入新一輪上漲時間，國家已經開始對熱點城市的房地產基礎情況進行調查摸底，其結果將作為政府是否對房地產業開始第二次調控的依據。儘管這項"摸底"工作仍在進行之中，尤其是甚為敏感的"空置率"摸底，無疑會成為國家對房地產行業是否"施以重拳調控"的重要參考。

4月30日來自北京市的統計表明，北京市可售期房項目共計1512個，面積2608．41萬平方米，但其中未售住宅面積佔可售商品房面積59.09%；已取得房屋所有權證正在現房銷售的項目855個，可售面積440.17萬平方米，未簽約住宅17815套，面積289.14萬平方米，佔可售面積的65.69%。

業內人士認為，漠視房市過剩的風險是危險的，因為這種風險假如得不到及時化解，其破壞性早晚都會釋放出來。是選擇長遠利益還是眼前利益，無疑考驗著各級政府施政能力和開發商們的經營管理水平。

空置率緣何急劇攀升

近年來，在房價一路飆升的同時，房價收入比呈快速拉大趨勢，居民購房能力也隨之急劇下降，七成以上的市民面臨買不起的尷尬。在此背景下，空置率這一衡量房市泡沫的重要指標也呈幾何級數放大。據江蘇省統計部門透露，2005年全省商品房空置面積增速明顯，前三季度增長達35%。蘇州市去年商品房空置面積達325．7萬平方米，其中住宅空置面積為224．3萬平方米，分別為2004年的2．5倍和3倍，均創下歷史新記錄；在揚州市去年商品房竣工面積為155．3萬平方米，同比增長11．4%，同年商品房成交面積則為136．7萬平方米，同比下降了0．68%，空置面積有所擴大。

據分析，由於受宏觀調控政策的影響，消費者的購房信心遭遇"打擊"，尤其是高檔房滯銷成為"空置房"的主力軍。雖然，來自有關政府主管部門的解釋說，空置房增加實屬"情有可原"，空置面積增多尚處於可控範圍之內，但這一數據若持續增加，房市風險則不能等閑視之。

來自國家發改委、國土資源部的消息，國家在2005年底已將房地產列入了產能過剩行業名單，住房過剩反映的是與其相關的供地過多、用地結構性失衡，所以"地荒論"不成立，促進未開發土地的開發和再利用，以及適量增加低價位住宅用地供應，應成為房地產用地調控的當務之急。然而，從目前房地產市場的反應情況來看，顯然並沒有把這種潛在的風險當回事。儘管近期國家調控包括加息的政策陸續出臺,但一些城市房價漲幅仍然居高不下。如今年一季度，深圳特區內商品住宅價格平均為10313．89元/平方米，首次突破萬元大關，同比上漲35．46%
不久前，國家統計局公布的三個房地產數據顯示，國內正面臨著潛在的住房過剩風險。除了存量土地過多、施工面積增大，尤其是商品房空置面積增加格外引人注目。2005年11月末，全國商品房空置面積達1.14億平方米，比2004年同期增長14.2%，規模超過2005年上半年房屋竣工面積；住宅空置面積達0.63億平方米，比2004年同期增長8.0%，規模接近於2005年前5個月的住宅竣工面積。從2005年開始，國內商品房的銷售面積雖然總體上仍高於竣工面積，但卻出現了部分時段銷售面積低於竣工面積的情況，同時，商品房銷售面積和竣工面積之間的增幅差距也在縮小，這就導致了商品房空置面積的嚴重擴張。

2006年4月1日，建設部下發緊急通知，要求北京、上海、天津、重慶等40個城市的房地局、規劃局、建設局提供商品房供應和空置情況數據。業內人士稱，此舉是為全面掌握商品房、商品住房空置情況，準確判斷當前房地產市場形勢，為國家決策提供依據。建設部將對40個城市商品住房供應結構和商品房、商品住房空置情況進行調研、分析和評估。此前，國內有多名學者表示，中國的住房空置率已經到了危險的邊緣。

該如何正視空置率

綜觀國內一些城市的房地產市場，中低價位的樓房成為搶手貨，高價位的則成為空置積壓的主要對象，尤其是低價位和經濟適用房供不應求。一方面是許多城市中新建住宅，尤其是高檔住宅乏人問津；另一方面，是廣大中低收入者，望房興嘆。在一些城市火火紅紅的房市背後，出現了高價房過剩，中低價房短缺的現象。而商品房供給結構的失衡，造成居民可負擔房價的房屋總供給量不足，背離絕大多數購房者負擔能力的商品房不斷增加，極易產生房屋供給"總量"不足之下的結構性泡沫。

商品房空置率是房地產開發的"紅綠燈"。2005年底，國內有1.14億平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，佔壓資金超過2500億元，居國內各行業不良資產之首。由於國內商品房開發商多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必然威脅金融業的良性運行。保守的估計，中國當前的"商品房空置率"約在26%左右。美國商品房的空置率約為7%，香港約為3%至4%。而空置率10%是國際公認的房地產開發紅燈。"如此高的空置率肯定不正常，表明房地產市場存在問題。"北京大學城市與區域規劃系博導、教授董黎明認為，商品房市場有效需求不足是商品房空置率高的重要原因。一是過高的商品房價格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城鎮居民對商品房的需求，後者制約了城鎮居民購買商品房的需求。

空置房面積驟增，房價仍然我行我素上漲，究其原因有兩個方面，一方面，信息嚴重不對稱，消費者對潛在的風險一無所知。開發商不僅左右著成本信息、銷售信息、價格信息、房源信息，也可以藉助廣告聲張虛勢、誤導大眾。從而造就了房產市場的"賣方市場"。在一些被追漲的樓盤，購房者常常遇到房屋已經售馨的情況，這無疑加劇了他們的"買漲不買落"心理。如北京市高達6成以上的空置率經權威部門披露，購房者才突然發現，許多過去供不應求的樓盤，竟然還有不少房屋並沒有銷售出去。

對於住房過剩的風險，地方政府並非一無所知，但他們卻處於一種矛盾的尷尬境地。各級政府是土地的擁有者，決定著土地的供應量、供應類型及轉讓價格，一旦房價下跌，勢必會減少政府的收入，除了土地轉讓的收入外,還包括稅費收入等。同時，政府又是管理者，面對由於房價上漲引發的公眾的質疑和批評之聲，面對中央穩定房價的政策,各級地方政府又得有所表示。一邊是責任,一邊是利益，地方政府在極其矛盾和複雜的心態中很難作出正確選擇。這決定了地方政府在穩定房價中的責任不能充分展現，這一點很容易被開發商加以利用。

尋找化解房市泡沫的良方

中國社會科學院金融發展室主任易憲容認為，國內空置率已經到了危險的邊緣。按照國際通行的的慣例，空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於房地產業健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，就必須採取一定措施，加大商品房銷售力度，以保證房地產市場正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區，國家有必要採取強制措施，以使商品房空置率在一定時期降到比較合理的區間，否則將給國民經濟發展帶來一系列的嚴重問題。SOHO中國董事長潘石屹也認為，中國的房地產現在的確面臨著一些問題，有些問題還非常嚴重，一是空置率高，二是要購買商品房，普遍家庭收入和房價之間的差距非常大。從邏輯上看，上述兩種現象的並存是相互矛盾的，真正的原因是沒有完全市場化。

的確，現在問題是，儘管商品房銷售量下降，開發商卻"捂盤惜售"，目的是為謀求超額利潤。由此必然造成空置率繼續攀升。如北京市今年一季度房價高達17．3%的漲幅中，開發商"惜售"的"貢獻"到底有多大？儘管難有準確的數據，但開發商採取"捂盤"控制並放慢銷售速度抬升房價的不在少數。因此，從根本上來講，要想降低商品房的空置量，出路只有兩條--要麼降低房價，要麼提高居民住房的消費能力，兩者必居其一。

儘管房地產業仍是中國目前為數不多的暴利領域之一，北京、上海等城市的房地產市場這些年更是國內房地產業投資者提供暴利的翹楚，當宏觀調控尤其是消費者購買力因過高的房價導致下降時，持幣者的暴利期望值就發生了波動，觀望氣氛濃厚，於是空置率攀升就成為水到渠成事情。值得警惕的是，在商品房空置率大幅上升的同時，房價也繼續保持上漲態勢。照理說，面對房地產市場預期風險，開發商理應忍痛割愛，降價銷售。但開發商並不這樣做，甚至還要大造"房價只漲不跌"的怪論，究其原因是房地產開發企業不同於一般企業，一旦房價停滯不前，就會使開發企業的生命面臨終結。由於房價最終應該由消費者的消費者的消費能力所決定，而對於開發商來說，最終產品的價格卻是由土地成本、建安成本、各種稅費及開發商利潤構成的，所以，當開發商取得高價位土地後，開發商必須將成本轉嫁到購房者身上，並竭力抬升房價。

　 雖然，目前國內商品房空置率計算方法與國際通行的計算方法並不一致，硬要照搬國際警戒線對比分析和宣傳，會對國家的宏觀調控產生一定的負面影響。但空置率達到一定界限時，國家就應該採取一系列措施，甚至是強制措施，以使商品房空置率在一定時期內降到比較合理的區間，否則將給國民經濟發展帶來一系列的嚴重問題。面對房市如此危局，讓人驚詫的是，一些房地產業的既得利益者們，卻仍在不停加油鼓噪，什麼中國的房地產業將會紅紅火火一百年，房價只會漲不會跌云云。面對有價無市、日趨冷清的房市，他們採取"捂盤惜售"的策略，以圖度過"寒冬"，期望來年獲得更多"收成"，然而，他們恰恰忘記了房地產暴利時代已經漸行漸遠。其實，世上"只有賣不出的房價，沒有賣不出的房子。"應該說，誰首先拋棄"捂盤惜售"的損招，搶先打出降價牌，誰就會成為死裡逃生的倖存者。要知道，一次勝利大逃亡的收穫不亞於一場大勝仗的戰果。
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