如房價一年下跌三成 14%中國家庭將破產

房地產價格問題變得如此敏感，令人驚訝的是，有一些媒體和民眾急切地覺得房價大跌特跌是一樁好事，那麼不妨考慮，如果房地產出現雪崩式的價格下跌，我們能夠收穫什麼？在此，崩盤被定義為，12個月內，一手和二手房交易價格下跌30%以上，以及其餘未交易的物業存量的市場評估價值也下跌30%以上。

先看銀行系統承受的衝擊。目前銀行系統中，與房地產相關的大約有六類貸款：第一類是土地開發貸款，餘額大約為2000億，其中對各地土地儲備中心的貸款約為1000億；第二類是對開發商的貸款，餘額大約為9200億；第三類是對建築施工企業的貸款，這類貸款的數額較難確定，估計在2000億左右；第四類是對個人的住房抵押貸款，餘額為1.9萬億；第五類是混入到個人消費貸款的裝修貸款，這部分貸款同樣難以確定，估計在數百億的規模；第六類是政策性住房貸款，大約為2800億，其中個人住房公積金貸款大約2300億。

累計起來，中國銀行業對房地產的金融支持大約在3.51萬億。如果遭遇房地產行業崩盤，這些信貸會遭受怎樣的損失？

關於土地開發貸款，土地儲備中心獲得此類貸款，通常一是依賴地方政府擔保，二是以土地使用權作為質押物，這種做法既違反擔保法也違反央行的《貸款通則》。考慮到各地土地儲備中心資本金匱乏，運作槓桿極高，也考慮到土地開發中征地拆遷安置等投入，以及「七通一平」投入，對銀行而言既毫無流動性也缺乏回收變現可能，處置成本和難度極高。日本房地產泡沫崩潰後，地價一度下跌了80%，因此如果房地產崩盤，我們傾向於認為此類貸款將完全損失。

關於對開發商的貸款，目前開發商資質可以分為四類，為便捷起見，我們粗略地假定，佔開發商總數20%的一二級資質的開發商佔用了全部貸款的80%. 根據2006年中國房地產百強企業排名的調查，百強房地產企業的資產總額為6100億，淨資產約為2550億，土地儲備為4億平米。除百強企業之外，二級以上資質開發商的淨資產大約為2600億。其餘二級以下開發商累計全部淨資產僅2000億左右。

如果遭遇房地產崩盤，二級以上資質的開發商，大約有30%將進入破產清算；二級以下資質的開發商，則可能全部破產。總體上有90%的開發商將因行業崩盤而不復存在，這也是中國20世紀90年代那一輪房地產熱潮的經驗值。

據此進一步推算，目前對開發商的貸款通常採取封閉賬戶管理，抵押物是土地使用權和地面建築，這些抵押物的變現處置效果是相當糟糕的。

考慮到對二級以上資質的開發商的 7360億貸款，目前對應的是5150億淨資產和4億平方米土地儲備，根據央行要求開發商自有資金率至少35%的要求，目前而言這些貸款的不良率在7%以下，大致還是安全的。但在遭遇行業崩盤時，即便三成開發商出局，但其淨資產卻極有可能整體縮水更嚴重（假定為 40%），那麼7360億貸款最多能獲償3090億，相應的可疑及損失貸款可能高達4270億。

考慮到二級以下資質的開發商基本沒有從事過實際項目開發，因此其整體出局時，現有的2000億淨資產極有可能蕩然無存，因此，對其的1840億貸款也會隨之蒸發。

兩項相加，如果房地產行業崩盤，9200億開發商貸款形成可疑和不良貸款的總額大約為6110億元，這些不良貸款的特點是貸款損失高，次級和可疑貸款佔比較低。

關於對建築施工企業的貸款，目前大型建築施工企業都是大型央企，較小規模的企業往往是通過層層分包獲得項目。因此對其2000億貸款，遭遇行業崩盤時可能會有一半形成不良資產，但其中損失類貸款佔比較低。

關於個人按揭貸款，目前1.9萬億的個人按揭貸款整體不良率不足2%，平均按揭率為63%，平均借款期限為17年。因此對此類貸款，值得考慮的問題是：抵押物價值如何？個人未來收入變動如何？與懲罰貸款人違約責任的相關司法體系是否奏效？

一一對上述問題進行分析。關於個人按揭的抵押物價值，央行的統計顯示，貸款人所購貸款對應的物業在過去3年價格平均上漲了15%，因此即便未來1個月其市值下跌30%，那麼對應於1元按揭貸款，其抵押物的價值仍然高達1.28元，即便考慮到處置成本，銀行也完全可以封閉貸款風險敞口。

關於個人未來收入的變動，不少官員和學者都擔心按揭貸款的長期性使其面對經濟波動時更脆弱。這種說法難以成立。不景氣不僅僅使個人按揭業務風險增加，對企業和個人的其他貸款業務也概莫例外。事實上和居民收入相比，企業盈利能力更易遭受經濟波動的影響。

在過去7年，中國居民的收入增長一直維持在10%-12%的區間之內，工資剛性決定個人按揭貸款較之其他類型的貸款更能耐受經濟週期的考驗。如果行業崩盤和個人按揭貸款利率大幅度上升兩種災難性情況沒有同時發生，那麼居民還款能力就大致不受損害。

目前最難以估測的是一旦貸款人違約，銀行是否可以對抵押物進行有效處置？因此與其說行業崩盤給按揭業務帶來損失，還不如說帶來巨大的道德風險。只要司法體系不軟弱無效，那麼撇除少數害群之馬帶來的三五百億貸款惡意拖欠，樂觀估計個人按揭可以基本無恙。

關於個人裝修貸款，這部分貸款或者通過購房者的價格虛報，被納入到按揭貸款中；或者由於其貸款週期短而風險容易控制，因此此類貸款形成不良的可能性也不大。

關於政策性住房貸款，其中2300億公積金貸款可能會遭受比商業貸款高得多的資產損失。一是公積金貸款人的住房需求往往是拆遷安置造成的被動需求，其還款人本身能力較弱；二是對公積金貸款人的還款約束、催收等難度較大，更容易遭受來自社會安定方面的考慮。因此如果行業崩盤，此類貸款達到25%左右的不良率並不為過，其餘500億政策性住房貸款則可能全部成為不良，因此這一塊的不良餘額可能在1070億。

累加上述各項，大致粗略的估計是：對房地產行業的3.51萬億貸款而言，目前的全口徑綜合不良率大約為4.6%左右。如果12個月內房價下跌 30%，那麼不良貸款可能激升到1.02萬億的水平，不良率大約為29.1%.中國銀行業資產的整體不良率將因此上升3.2個百分點，從目前的8.3%重新惡化到11.5%.

房地產行業的發展，使地方政府每年收穫了5000多億的土地出讓金，使中央政府每年收穫了數千億稅收，當然也使中國收穫了蔚為壯觀的開發商富豪榜單。如何理解行業崩盤的結局？房地產行業的悲劇，對政府而言，大約相當於其未來再處置中國建設銀行加上中國銀行改制上市過程中的同等不良資產負擔；對居民而言，大致相當於其14%的家庭財產全部蒸發。

因此，對中央針對房地產市場的調控措施，各方應有理性的預期，調控是完全必要的，但絕不意味中央希望樓市崩盤，對此，筆者將在下一篇文章中詳細論述。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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