看跌後市 上海郊區退房潮湧

退房暗潮

2004年9月15日，樓先生與開發商簽訂《上海市商品房預售合同》，終於購下了位於上海松江區文誠路2159弄29號1層1∼2層01室的住房。然而在一年多之後，樓先生又要求解除購房合同，理由是開發商違反合同中的多項約定，已構成購房者解除合同的條件。

合同約定，開發商應於2005年12月31日前交付房屋，逾期交房超過90天(即2006年3月31日止)，或到時不能取得房產證，購房者有權解除合同。而在2006年3月29日，開發商僅取得住宅交付使用許可證及交付物業維修基金的證明，不僅不具備交房條件，且至今也未能交付使用。

除了逾期交房外，樓先生認為有權要求退房的理由還在於開發商當初的虛假廣告。

樓先生表示，當初在樓書及售樓處樓盤模型上均明確反映出所購房屋有親水平臺，事實上並沒有。

此外，物業設定的抵押至今仍未註銷、開發商擅自變更房屋建築設計、存在諸多質量瑕疵等問題，都成為樓先生要求退房的重要原因。

「房屋的交付必須具備取得住宅交付使用許可證、對該房屋設定的抵押已註銷、繳納了物業維修基金、承諾在2006年3月31日前辦理房地產證初始登記手續，取得新建商品房房地產權證(大產證)等四項條件，而至少到目前為止，僅達到了其中兩條。」樓先生表示。

對此，他要求解除雙方商品房買賣合同、返還購房款975424元及銀行同期利息50929.19元共計人民幣1026353.19元、賠償違約金9754.24元。

陳律師透露，樓先生的購房遭遇只是眾多類似案例中的極普通一個，目前在他及許多同行律師手上，都會有一些類似的案子。「而近期，這類商品房售後糾紛的案子明顯增多。同時，購房者的訴訟請求正逐步由要求賠償為主向退房並賠償轉變。」

被忽視的環節？

從賠償到退房，在購房者新的訴訟請求背後，是購房者對後市的看法。

在與委託業主的交流中，陳律師瞭解到，「更值得關注的是，這種轉變似乎伴隨著近兩年的幾輪房地產調控出現並加速，而在此之前，房價處於快漲的時期，一旦出現類似的情況，購房者大多要求賠償，並不會輕易選擇退房。」

來自國家發改委、國家統計局公布的最新調查數據顯示，5月份，儘管全國70個大中城市房屋銷售價格同比依舊上漲5.8%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲6.1%，漲幅比上月低0.3%，而上海卻再次成為降價冠軍，5月份上海新建商品住房銷售價格下降了6.2%，降幅與4月份持平。

更為雪上加霜的是，「國六條」出臺的第一週，上海商品房成交量(套數)環比下跌了8.3%，第二週則下跌了11%，而第三週下跌了17.85%。上海新盤成交量的萎縮正呈加速趨勢。

而在一些業內人士看來，這種下跌還只是個開始。中國指數研究院(華東)副院長陳晟就指出，這只是本輪調控的一個初步效應，在調控新政還有待消化的情況下，市場各方的博弈還將持續一段時間。

正是在這樣的背景下，購房者對後市的判斷產生了微妙的變化，直接表現在訴訟請求的轉變上。而這種情況在郊區樓盤中表現得更為明顯，主要在於在近幾輪房地產調控中，上海樓市受衝擊最大主要是市中心以外的區域。

在本報記者與一些專家及業內人士的接觸中發現，大部分人士認為，以前只把目光放在拿地、售樓等環節上的做法應該得到補充，更加重視售後服務及物業的交付使用環節。而上海市房地局一位人士則毫不避諱地指出，「其實，調控後，暴露的問題除了銷售環節外，售後物業糾紛等環節的問題更為突出，現在包括主管部門在內，都已投入巨大的精力解決這些問題，而對大部分開發商來說，需要對這些以往不怎麼重視的環節提高警惕。」

等待第一個缺口

儘管遭遇業主要求退房並賠償的樓盤已不在少數，有些已經開庭審理，但至今還沒有一個案子有審判結果。

「從去年底今年初的一波退房潮開始，雖然有的案件已經在法院審理階段，但至今沒有一個真正意義上的集體退房訴訟請求得到最終支持。」作為最早接手上海退房訴訟案子的律師之一，杜躍平略感無奈，「除了個別單體的退房訴訟有判決外，這批退房風波中及此後出現的集體要求退房的案子中，法院至今沒有作出判決。」

4月下旬，水岸藍橋89位業主的退房訴訟，在上海市寶山區人民法院開庭審理。然而，庭審結束已過去近一個半月，6月20日，杜躍平向本報記者透露，儘管根據合同規定及手中證據，水岸藍橋退房案幾乎有十足的把握可以勝訴，但法院的判決尚未出來，至於什麼時候出來，「很難說」。

根據上海市的房屋預售合同，購房人只有在以下5種條件下可以單方提出解除合同：一是暫測面積和實測面積不一致；二是開發商在沒有徵得小區業主的同意下擅自變更房屋建築設計；三是開發商不按時取得新建商品房房地產權證；四是開發商沒有在約定的時間內交付房屋；五是所購房屋主體結構不合格。

去年底開始的集體退房潮司法裁決遲遲沒有結果，意味著集體退房的缺口尚未打開。而作為開發商不願看到的是，一旦退房的第一個缺口打開，集體退房波及的範圍將是整體性的。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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