從業6年者揭房介黑幕:利潤不止差價那麼簡單(圖)
12月1日傍晚7點,安貞附近的快餐店裡,
隔壁的中介門店似乎沒有打烊的念頭。
如果不是提前知曉,很難想像坐在對面的女孩Apple曾經做過6年的房地產中介業務員。
11月20日,《北京市房屋租賃管理辦法(草案)》正是開始徵求群眾意見,而這也是繼三部委聯手發布《關於進一步整頓規範房地產交易秩序的通知》之後,又一針對房地產經紀的調控措施,至此,曾經「風光一時」的京城中介遭遇到了前所未有的調控重錘。
我們的話題就從中介開始。
戰術揭秘 「田忌賽馬」式心理戰
「其實在這一行裡首先要學會的是心理戰術。」在做了整整6年的業務員之後,Apple早已輕車熟路。「除了以儘可能低的價格從房東手中租下房子以外,整個中介租房過程中最為關鍵的便是帶客看房。一般中介每次帶客看房都是同時看幾套房子,而其實這幾套房子並不是碰巧趕上的,而是經過精心安排的,為的就是以最高的價格將房子租出去。」
隨後的暗訪驗證了Apple的說法。
一線暗訪 從地獄到天堂的看房親歷
第二天上午,記者撥通了某中介公司的電話,稱自己打算租一套位於安定門附近的兩居室。兩個小時之後,該中介公司打電話過來說安排下午2點看房。當天下午,當記者與Apple一起見到中介公司業務員時,對方告知,為了能夠讓我們有更多的選擇,「今天多看幾套」。
這個業務員帶我們看的第一套房子位於六鋪炕。一進房間,記者看到的是,完全沒有裝修的房間裡由於年久腐蝕窗戶已經破爛,一臺至少服役15年的電視孤零零地呆在並不穩當的桌子上,水泥地面上不斷地有小生命爬來爬去……而這位業務似乎看出了我們對這套房子很不滿意,「1900不二價,房間的條件雖然差了點,不過這個價錢在二環算是超值了。」我們以條件太差婉言謝絕。而第二套房子位於安定門地鐵口附近。一進門,強烈的反差讓我們有種從地獄到天堂的感覺。「這套房子房東搬走之後重新裝修了,你看多乾淨。」中介公司業務員介紹。雖然中介報價2200元/ 月的房租,我們當時也覺得「合情合理」。「正是由於強烈的反差,讓你忽視了第二套房子中的許多缺點。比如,後一套房子是東西廂房,而且西屋沒有空調,夏天的時候西屋會很熱;其二,陽臺不封閉,廚房到陽臺的玻璃很薄,冬天室內會很冷。」Apple一語道破其中玄機。中介在巧妙實施心理戰術之後,很多租客難免不入其圈套。
獲利招數 利潤不止是差價那麼簡單
「中介的利潤不單單只是吃差價、提佣金這麼簡單。」Apple笑著否定了外界對中介獲取利潤最普通的看法。通常情況下,購房者認為中介的利潤主要是靠低買高賣、租進租出的差額獲取的,其實遠不止這些。
總的來說,中介的利潤主要來源於四個方面:差價、佣金、所謂的罰金、無理扣下的各種費用。
招數一: 低進高出、兩頭收佣金
Apple向記者介紹,以地處安定門的一套剛剛裝修完的60平方米住宅為例,在租期為一年、家用電器齊全且基本全新的情況下,房東租給中介的價格約為1700元左右,並且中介公司一般收取合同房東一個月的房租作為中介費。而同一套房子中介轉手出租的價格則最少達到2100元,同時將會向租客再次收取一個月的房租作為佣金。
這樣一來,中介所得便是:(2100-1700)×12(月)+1700+2100=8600(元)。
招數二: 租賃合同暗含文字陷阱
「相當一部分中介對租客簽合同前後的態度截然不同。」 Apple舉例解釋,一些不正規的中介公司通常在租賃合同中玩文字遊戲,待簽訂合同之後,再對其中的細節自行解釋。
最通常的手段是在關於「租客承擔水、電、煤氣、衛生等費用」一欄中做手腳。
一般來說,這樣的合同裡「煤氣」通常被隱蔽地寫成「煤 氣」,一個並不引人注意的空格就意味著千餘元的取暖費。中介公司通常的解釋是,「煤 氣」指的煤氣和取暖費(暖氣),要求租戶再另行繳納取暖費;而其中的「衛生費」,中介公司宣布,包括了物業費、衛生費和電梯費等等。
這樣,對於已經交了押金和一個季度房款的租客來說,只能自認倒霉。同樣一套安定門的60平方米兩居室為例,北京市相關部門統一供暖的收費標準為19元/平方米,物業等費用大約每年為600元。
利用這些合同中的文字陷阱,中介淨賺得利潤便是:19元/平方米×60平方米+600元=1740元。
招數三: 租戶為提前退租埋單
如果在租住的過程中,租客一旦提前解約,不但押金拿不回來,根據「如未能住滿合同所規定的期限需提前30天告知」的合同規定,有些中介公司在這一個月內,就開始帶新租客來看房;更有甚者,要求租客必須提前一個月搬走以便中介尋找「下家」。這樣一來,加上不能退回的押金,租客便損失了兩個月的房租。
即使租客如期履行合同,一直住到合同期結束,某些「利潤至上」的黑中介公司也會在房子裡找出各種問題對租客進行強行索賠。「房子無論到不到期,想要拿回全部的押金,基本上是不可能的。」Apple輕描淡寫地說,「一個小小的磨損罰你三五百,那算是小兒科了。」
来源:北京商報
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