天價學區房 愛你恨你（圖）

看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

學區房的熱，真是可憐天下父母心 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

天價學區房

學區房，世界上最昂貴的房子。

如此「危言聳聽」的理由是，兩處一模一樣的房產，即使一街之隔，只要對口的學區不同，價格即起碼相差10%到15%。

在寸土寸金的今天，這樣的漲幅意味著什麼？數年前有人拿出調研報告，稱家長把一個孩子養大成人要付出49萬元。現在看來，49萬元拿來支付學區房10%到15%的「溢價」，怕也就剩不下多少了。笑瞇瞇的房產中介說，即便如此昂貴，要買進學區房基本靠「搶」呢。

僅僅是「衝刺在起跑線」的中國式焦慮嗎？新學期開學之際，本刊記者深入校園和社區，在那些為學區房而焦灼的人群中尋找答案。

愛恨學區房

若有一天，所有小學的校舍都一樣漂亮，師資力量都一樣強，還會有學區房嗎？

9月1日清晨，圓圓(化名)趴在自家陽台上往下看，小學的操場上正在舉行開學典禮儀式。小朋友們在操場上碼成一個大方陣，個個站得筆直，在藍天白雲的映襯下，美麗極了。圓圓頭一次「旁觀」了一回開學典禮。

這一天是上海市中小學生開學的日子，但家住虹橋路的小學生圓圓無奈留在家裡，他本應上三年級。

圓圓跟外婆說，今天我們在家裡上課吧，早上英語，下午鋼琴，晚上數學。圓圓外婆退休前是某重點中學的英語教師，一直在家裡幫外孫補功課。

老人聽著很是心疼，她就是想不通：為什麼我們就住在學校隔壁，卻進不了這個小學的門？原以為買了學區房就能讓小外孫順利入學的老兩口已是心力交瘁。

學區房：「空心湯團」？

「不讓孩子輸在起跑線上」，這是一句很容易讓人抓狂的口號——據說連麥兜出世前都聽了好幾個月的莫扎特呢！家長們的「教育攀比」越來越「幼齒化」。由於小學是就近免試入學，在名校附近購房置業，將孩子戶口挂靠於此，以期「就近」入學，是很容易想到的主意。「學區房」這一概念應運而生，專指重點學校附近對口生區域內的房產。

瀋老伯夫婦是圓圓的外公外婆，早年長期在外地工作，退休後按政策把戶口遷回上海，女兒(已離婚)和外孫也相繼遷回，原先一家人住在航華地區。「孩子慢慢長大了，我們考慮到航華那裡沒有好學校，就想搬到市中心。」瀋老伯談起買學區房的初衷，「虹橋路這裡好學校比較多，我從小在這里長大，比較熟悉，就想把房子買在這邊」。

2005年，瀋老伯夫婦一咬牙，傾盡畢生積蓄在虹橋路上買了一套兩室一廳小戶型(89.37平方米)，總價102萬元，比鄰A校和B校。每天早上，瀋老伯會抱著圓圓站在陽台上，看下面操場上小朋友們做早操，他常對外孫說，你以後上學了，外公就在陽台上看你做操。

2007年，圓圓到了入學年齡，瀋老伯又多了一重額外驚喜：A校被並入大名鼎鼎的C校，自己一家戶口正在C校的招生範圍之內。「C校的教育質量比A校高出很多，在區裡能排到五六名吧。」瀋老伯還有另一重高興的原因，「我小時候讀的就是C小學，這所學校歷史很悠久，這下祖孫變校友了。」

自那時起，不少中意C校的家長都將目光聚焦在附近的樓盤上。站在虹橋路的這個路口看去，幾乎半條街都是房產中介。如此激烈的競爭，何以仍有生意做？一位房產中介直言：「我們主要就是做二手學區房生意，家長買房就是給小孩挂個戶口，快進快出，所以生意不斷。這邊面積小、總價低的老公房最搶手，出來三天就能賣掉，很多等房源的客戶還一天一個電話催。」瀋阿姨也感覺到了這個變化，「經常有人上門問我們要不要賣房子？有時從門縫裡塞進來很多中介廣告。」瀋老伯常常為自己當初購房的明智而得意。

既然事情如此順利，小圓圓為何會被拒之門外？原因在於C校出臺了一項特別的招生政策。「前年5月中旬報名時我才知道，校方規定小孩戶口遷入滿3年以上才算符合資格。」瀋老伯2005年底買房，當時戶口不足3年，「我諮詢過，區教育局並沒有出臺關於小學生入學戶口年限的政策，這是學校自己的規定。」無奈，瀋老伯只得填了一張借讀申請，等待校方審批。

審批標準是什麼？審批時限多長？瀋老伯無從得知，他很「聽話」地等了一個暑假，沒有出去四處「活動」。「等了一個月我給學校打電話，打不進去，去學校詢問，門衛不給進，在外面等了兩個小時。」年近七旬的瀋老伯帶著戶口本、房產證、買賣房產合同、圓圓的出生證、幼兒園畢業證書一次次前往C小學，得到的答覆始終是「研究中」。

最後，瀋老伯的「祖孫同校」夢沒有實現。7月中旬，瀋老伯接到通知：C校名額已滿，外孫被安排報名D小學。「我已經筋疲力盡了，實在沒有精神繼續跑下去，只能接受這個安排。」瀋老伯想不通，「樓上和我同一時間買房的另一家的小孩卻進了C校。」D小學離瀋家有20分鐘的路程，途中須穿越人行天橋，瀋老伯患有嚴重骨刺，冬季接送孩子爬天橋無異於熬酷刑，其間又因瀋阿姨患胰腺癌動了手術，無人照顧的外孫不得已被轉到寄宿制的E小學就讀。但民辦小學高昂的學費令老兩口難以承擔，又不得不再次轉學，銜接過程中幾方推諉，使得圓圓今年在家裡度過了9月1日。

聊到一半，圓圓的鋼琴聲從房間裡傳來，似乎並非清朗明快的調子。據瀋阿姨介紹，小孩今年要考鋼琴5級了。他的轉學事宜現已辦妥，但這已是他第三次被「空降」到一個陌生的環境，外公外婆很擔心他能不能盡快融入新集體，更擔心坎坷的入學路會不會在他心理上留下陰影，使他在起跑線就產生挫敗感。

瀋老伯心裏既委屈又疑惑：「學校為什麼要在戶口年限上卡一道關？戶口不滿3年的本地區兒童究竟有多少名額？如何審核？會不會明年規定又變成戶口滿5年？」

「政策」：變形金剛？

不少家長吃過學區房的「空心湯團」，圓圓的經歷並非個案，原因往往在於校方臨時改變了劃區政策。家住瀋家樓下的麗麗明年入學，2007年家長就將她的戶口遷入外婆家，至2010年入學正好跨過戶口年限的門檻。然而今年C校又公布一項新政策，將招生範圍從原來的八8個居委減至4個。其餘4個居委的孩子都劃入了B小學。麗麗外婆擠在眾多家長中間，看到張貼在C小學門口的這項招生啟事時，不由嘆了嘆苦經，「學校也不說為什麼拿掉我們這4個居委。我外孫女還好只是遷來了戶口，那幾個特地為小孩新買房的街坊才叫胸悶。」麗麗外婆搖了搖頭，外孫女上學又沒方向了。

為了瞭解校方制定招生政策的相關考量，記者來到了C小學的總校。不到2點，已有家長在門口等小孩放學，而一般放學是下午3點半。「有些路遠的家長會提前過來，路上時間掐不准。」傳達室的一位老師告訴記者。附近居民反映，每天下午3點過後，C校門口就停滿接小孩的私家車，雙車道的馬路變得擁堵不堪。「放學時許多家長堵在門口，經常與進出的私家車發生摩擦。」既然那麼多「路遠」，「要私家車接送」的孩子能借讀於C校，何以本地區的孩子入學會如此困難？

記者在門衛室致電校長室，電話無人接聽，轉而致電教導處，一位姓張的老師接了電話。當被問及為何今年4個居委被劃出招生範圍時，張老師表示，B小學今年擴建，C校因此讓出部分生源，但不願透露對8個居委進行取捨的原因。記者問起C校對本學區不滿戶口年限兒童的審核標準及招生比例時，張老師已不願多談，「我們招生都是按上級規定辦事。」但具體按哪項規定，是根據「就近免試入學」的規定或是區教育局「根據相對就近，統籌兼顧的原則，統一調配安排」的計化規定？張老師沒有給予說明。張老師告訴記者，主管招生工作的校長正在上課，不便接受採訪，於是記者提出可以等這位校長下課後仔細諮詢。張老師把我安排在傳達室等待接見，說好校長下課就打電話通知。等了45分鐘仍無消息，記者無奈再次致電教導處，卻被告知校長已經下課走了。

學區房：熱度不退

儘管許多購買學區房的家長未能如願將孩子送入心儀的小學，但學區房依然受到追捧。

瀋家樓下一位銷售人員透露，學區房中最搶手的是小戶型老公房，單價均在3萬以上。例如附近對口C校的一套44平方米一室一廳，售價超過130萬元，而周邊同等品質的「非學區」老公房單價只在2.5萬元左右。

隨著學校出臺戶口年限的規定，學區房購買者勢必長期持有房產，家長購房理念變為戶口挂靠兼投資。比如東方曼哈頓、頤峰苑、泰德苑、錦匯苑等高檔住宅有「學區房概念」，房價飛升。「有些客戶早作準備，孩子一兩歲就買好房子，先租個幾年，等孩子入學後再出手，這種情況下就要考慮房子是不是易出租。一般品質好的商品房會配備高檔會所，物業服務齊備，能租出比較高的價格。也有人等孩子入學後就全家搬過來長期定居，就會考慮房子的長遠價值。」21世紀不動產的一位銷售人員介紹。目前，東方曼哈頓每平方米均價在4萬左右，最小戶型為一室兩廳，面積70平方米，總價在300萬以上，如僅用於戶口挂靠，短期投資的壓力很大，勢必影響家庭理財規劃。

由於種種因素，購買學區房並不能確保孩子順利入學，為何仍有許多家長「鋌而走險」？「這裡的房源總體上是供不應求，即使買到的學區房被劃出‘學區’，也不會跌破買入價，至多漲幅小一些而已。」太平洋房屋的一位銷售人員給出瞭解釋，「就算孩子沒有順利入學，客戶也不用擔心買的房子會砸在手裡。」

除了學校招生政策的變化，另有一些因素會影響學區房購買者子女順利入學，比如上下家戶口出入的延宕。因此有些中介會善意地提醒買家先確認上家戶口遷出再付款，如果遇到特殊情況，也盡量協商一致，落字為憑。「有一次，上家急於將一套學區房出手，但孩子即將上學，戶口還要在老房子挂靠一段時間，他們和下家協商後徵得了對方的同意，當然總價被往下壓了十幾萬。孩子入學一個月後將戶口遷出。」

許多學校對學區房熱炒的現象也頗為關注。一些學校規定學生戶口要在學區挂靠到畢業，在此期間不得遷轉。一位業內人士透露，「這項政策對‘上家’不易執行，學生遷了戶口不知會學校的話很難被查出，即便查出也很難處理；但對制約‘下家’會有一定作用，學校只要查到該單元已有一名在讀學生挂戶，完全可以拒絕後來者。」

麗麗家裡的東陽臺可以看到C校的操場，她喜歡看小朋友們上體育課，從南陽臺可以看到B小學，她告訴外婆，C小學的操場比較大，房子比較漂亮。麗麗外婆想，若有一天，所有小學的校舍都一樣漂亮，師資力量都一樣強，還會有學區房嗎？

尋找學區房「熱源」

教育部門為了緩解家長擇校嚴重的現實情況出臺了「就近入學」政策，如今看來，這只是讓不少家長換了一種競爭的方式。

「高考移民」與搶購學區房乍一看來似乎八竿子打不著，其實兩者只有實現路徑不同，沒有高低貴賤之分。

學區房購買者從城市的一個區域移到另一個區域，一個街道移到另一個街道；高考移民從一個省移到另一個省，從二線城市移到一線城市，殊途而同歸。在某種意義上，北京、上海等教育資源富足的城市即是一個「大學區」。家長們效法「孟母三遷」，受盡顛沛之苦，目的只有一個：爭奪分配不均的稀缺教育資源。

以前買房子，最吸引人的廣告語是什麼「距離市中心僅……」之類，如今早已黯然褪色了，買房送傢俱、送裝修、送鑽石甚至送名車的營銷手法也未必能讓人動心。但有一條，卻日漸被各大房產商當作招攬買家的金科玉律，那就是——學區房。正如上海城開(集團)有限公司總經理倪建達對《新民週刊》所說：「學校在選房的過程中是一個很重要的因素！」

隨著「新千年寶寶」、「新世紀寶寶」逐漸到了入學期，這兩年上海的學區房行情也異常火爆。自去年以來，在二手房價格變動的潮漲潮落中，唯有學區房「一枝獨秀」——量縮價跌時巋然不動，樓市回暖時率先漲價且漲幅居前，一旦市場量價齊升，學區房又是一路領跑，奇貨可居。

學區房主要靠「搶」

最近，浸淫房產中介這行多年的老張做了一個決定：將自己的一家門店從浦東臨沂路搬到源深。

一些老朋友提醒他：別看臨沂路這裡好樓盤少，油水不多，但還有生意做，源深那裡都是老公房，沒賺頭的。老張自有一番道理：源深名校雲集，福山路外國語小學，第二中心小學，六師附小……家長趨之若鶩，那一片的小戶型老公房絕對賣得俏。

房不在新，近校則名。浦東洋涇、源深、梅園等幾個板塊名校林立，房價不斷攀升，成交量一路走高，吸引不少中介來此「安營紮寨」。福山路外國語小學對口的梅園五街坊內，60平方米的兩室戶老公房單價高達2萬，而周邊未納入學區的同質房只在1.7萬左右。一位中介強調，「這一學區房源很少，難得有放出來的房源也要靠搶的，現在是一房一價，房主價開得再凶，也會有人要。」源深板塊的高檔住宅陸家嘴花園，挂靠浦南幼兒園和福山路小學，單價更是高達2.5萬，一套150平方米左右的三室兩廳售價近400萬。「這個價格我在徐匯、靜安都可以選了。」籬笆網上一位家長無奈地表示。

熱炒學區房的現象絕不僅僅發生在浦東，任何有好學校的地方都中介「扎堆」。目下頗為熱鬧的「籬笆網」上，70後爸媽最熱衷的話題莫過於學區房。論壇中關於學區房的討論經常能招引幾百條跟帖，久「頂」不下。效法「孟母」的家長們認為，進一個好的小學不僅意味著優越的硬體環境，雄厚的師資力量，還有良好的學風。一位家長留言，「好小學午休的時候大家都在做功課，差小學可能都在打鬧，學好難，學壞快得很。」另一位頗有遠見的家長指出，「孩子以後考中學都要看畢業的小學，同樣的成績，好學校比差學校要容易得多。如果小學對口一個較差的中學，更會耽誤孩子。」

當然，也有不少人對此不以為然，將購買學區房視為家長過度焦慮的「症狀」，認為讀書關鍵還是看孩子本身。有人算了一筆賬：有買學區房的錢不如聘個6小時的高級家教，輔導孩子的作業和其他的素質培養，一直跟蹤下去，等到孩子讀大學差不多30萬也夠了。

不少網民指責購買學區房的家長破壞教育公平的原則，甚至將買學區房者和不買者劃分為「有錢有閑」和「受到剝削」兩個階層，對此一些家長感到委屈，「用自己辛苦掙來的錢買套房，正大光明的，又不是貪污腐敗來的，為何要弄得和做賊一樣。」而明眼人指出，「窮得叮噹響的和富得買房子像買菜的人都不會去買學區房的，買學區房的都是努力工作，重視教育，有一定經濟條件的70後人士，這些人堪稱現在社會的消費主力。」

的確，學區房也許是中產階層的試金石，貧困家庭自然無緣問津，大富大貴者只有提供贊助不計成本，孩子進入名校也並非難事，不必勞心費力動學區房的腦筋。所以，打算購買學區房的家庭，大多數屬於中等收入。

網上關於學區房的激辯在延續，現實中學區房的「天價神話」也在延續。學區房在家長之間不斷轉手。

據易居中國-克而瑞(中國)信息技術有限公司提供給《新民週刊》的一份研究報告顯示，中國一些特大城市學區房的售價往往高於非學區房10%-15%左右，而這明顯的「溢價」不但沒有影響到購房者的熱情，反而吸引來更多的購房者——他們已將此列為孩子的教育投資。

跟著政策轉

「學區房」的概念近幾年才受到關注，它的產生與「就近入學」的招生政策緊密相關。

1986年7月1日起，《中華人民共和國義務教育法》實施，其中第九條規定「地方各級人民政府應當合理設置小學、初級中等學校，使兒童、少年就近入學」。那時全國大多數老百姓還習慣於單位的福利分房，單位給的房子在哪裡，孩子就在附近的學校上學。很多大工廠就辦了學校，讓孩子和同事的孩子一起上學，彼此有個照應，家長心裏也放心。

那時尚未流行「別讓孩子輸在起跑線上」的中國式焦慮。雖然高考同樣是千軍萬馬過獨木橋，但沒有多少人會從小學開始未雨綢繆，加上「買房」本身就是稀罕事，「學區房」幾乎是聞所未聞。

其實，我國的城鎮住房制度改革早在1980年就已悄然啟動。當年6月，中央政府提出，「准許私人建房、私人買房，准許私人擁有自己的住房」，正式推行住房商品化政策。但習慣了30多年住房供給制的中國老百姓對商品房這一新生事物半信半疑，哪怕每平方米100多元的價格也無人問津。1988年1月15日，第一次全國住房制度改革工作會議在北京召開。會議宣布，從當年開始，住房制度改革正式列入中央和地方的改革計畫，分期分批地推向全國，目標是實現住房商品化，思路是提高房租，增加工資，鼓勵職工買房。1998年無疑是中國住房制度改革歷史上值得紀念的一年。那年的3月29日，時任國務院總理朱鎔基在中外記者招待會上說：「我們必須把現行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，讓人民群眾自己買房子。我們準備今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。」一席話宣告實行了40多年的福利分房政策的終結。從此，中國的住房分配走上商品化道路，中國房地產業迅速崛起。

21世紀教育研究院副院長熊丙奇談到，「在《義務教育法》頒布之前，全國不同地方採取不同的入學方式，有些地方公辦學校採取的是搖號，有些地方採取就近入學。學區房現象不止在上海存在，在全國一線、二線城市都先後出現過，先實行‘就近入學’的地方就先產生學區房現象。」

2003年，上海市教委頒布了公辦小學和初中招生「就近免試入學」的政策，隨之學區房悄然升溫。「90年代末上海興起第一波購房熱，不少家長會把商品房周邊的教育資源納入購房考量，許多開發商就已在廣告中打出‘距離某某名校僅10分鐘步程’這樣的招牌。」熊丙奇說，「但那個時候‘比鄰名校’並不是購房的必要條件，畢竟靠近名校不代表孩子就能上名校。上海學區房真正興起是在政策出臺以後。」

近年來，學區房購買者常常因種種因素無法讓子女順利入學：或是因學區變動，所購房被劃出招生範圍；或是因學校設立戶口年限門檻。坊間流傳著一些說法，認為學區的劃定存在著許多「花頭經」。嘗了學區房「空心湯團」的家長紛紛將矛頭對準招生政策的不透明。

浦東新區教育局招生辦主任趙國雯給出瞭解釋，「各校招生區域劃定每年都會變化，但會保持一定的穩定性。有時遇到一些特殊情況，比如有學校關門，生源就會分流到其他學校，或者出現新的商品房，我們經過權衡將其生源劃到周邊的學校。對於一些邊緣地段的學生，我們會根據周邊學校的規模，招生人數，劃到合適的學校。而關於戶口年限，區教育局沒有明文規定。」

細心的家長發現，有關部門「就近免試入學」的政策在各區細化為「相對就近」原則，對此趙主任認為，「就近不是以學生家到學校的絕對距離為準，我們會統籌規劃，根據周邊學校的規模，招生人數等條件做出權衡，統一調配。‘相對就近’是一個比較嚴謹的概念。」

家長們的目光不僅僅停留在字面的爭端上，他們對一些既不「就近」也不「相對就近」卻順利入學的孩子提出質疑。趙主任給出回應，「確有某些例外，像藝術體育類的特長生是不按就近原則招收的，學校可以通過考核自主選撥。招收藝術體育特長生的學校要經過區教育局批准，招收人數在整體招生人數中比例並不高。」

教育部門為了緩解家長擇校嚴重的現實情況出臺了「就近入學」政策，如今看來，這只是讓不少家長換了一種競爭的方式。

獨特利益鏈

「就近入學」政策帶熱學區房，學區房帶熱當地樓市，這已是各方心照不宣的一條價值鏈，在這場利益博弈中，究竟是誰捧熱了學區房？

主角當然是對學區房愛也多多、恨也多多的家長。他們對學區房的延續性需求推高了房價，而房價升高又使購房者得利。「家長實際上是雙重投資，一是對孩子的教育投資，二是房產投資。學區房價格雖高，但仍有人願意買，因為家長知道我選擇了這套學區房，孩子5年後畢業，我再轉手出去還會有別的家長出高價買，房價只會越推越高。這個預期反過來又拉漲了學區房。」熊丙奇分析道。人們普遍看好學區房的前景，一位家長在籬笆網上留言，「別看花的價錢大，其實也是投資。買個好點的將來轉手賣出去，不虧的。」

房產商和中介對學區房價提升起到推波助瀾的作用。從房地產業內人士處瞭解到，目前的樓盤營銷中，「學區房」風頭遠遠蓋過之前大受追捧的「軌道房」，「對口名校」的吸引力使家長願意忽略地段，配套設施，交通便利等方面的缺陷，承受高於市場價的房價。趙國雯直言，「學區房就是開發商提出的一個概念，一個廣告賣點。」而在二手市場，學區房的活力更明顯。一位專做學區房生意的中介坦言，「學區房快進快出，需求是不斷的，一個好的小學可以養活周邊十幾家中介。」名校周邊中介遍地開花已是普遍現象。

目睹學區房熱潮不退，不少專業投資客蠢蠢欲動。易居房地產研究院部長楊紅旭談到，「學區房有些人買來挂戶，有些人買來炒，家長一般是教育兼投資，也有專業投資客‘入局’。學區房投資回報率高，升值空間大，租金也比較高，吸引了不少‘炒手’。短線炒房者比有需求購買學區房的家長對市場影響更大，畢竟家長等孩子畢業才拋售，炒家一轉手就把房價往上推了一個台階。」

學區劃分幾乎每年都有變化，這也讓一些好學校附近的非學區房具備了升值潛力。不少買房者如此安慰自己：「雖然我現在買不到學區房，誰知道等咱孩子唸書時這學區是怎麼劃分的？說不定風水輪流轉，到時候真的就輪到這一片了……」因此，學區房周邊房源雖然不如學區房搶手，但同樣能吸引了不少退而求其次的「碰運氣」買家。

既然學區房如此熱銷，一些地方政府就希望藉此帶動一些區域發展，緩解市中心人口壓力。例如北京市政府在開發區招商引資或者大規模新城建設時，會以教育作為一項吸引政策；而南京市政府則鼓勵名校到一些新樓盤周邊開分校。

在各方共同作用下，學區房價推升到一個畸形的高度。這種情形下，是否會出現或是應出現外力抑制？

許多被學區房的高價摒之門外的家長期待教育部門出臺政策抑制學區房現象，保證教育資源配置的公平性，而趙國雯認為這不是教育部門所能左右的，「教育部門無法抑制高價學區房這種社會現象，因為我們既無法限制家長‘逐校而居’，也不可能壓低學區房的市場價。我們只能動員家長不為擇校而購房，現在公辦學校進步很大，完全可以提供好的教育。」

熊丙奇也認為，單純限制家長遷徙，抑制學區房價既不具可行性也不具合理性，只是揚湯止沸，學區房現象根本原因在於各校辦學質量尚未同步，他在一篇文章中提到，「之所以存在學區房的概念，主要在於義務教育階段的各中小學辦學質量存在嚴重差異，政府出臺的嚴禁擇校、就近入學的義務教育政策，在中小學辦學質量存在巨大差異的現實面前失效。」因此真正釜底抽薪的措施是政府部門應推進教育資源均衡化，「學區房現象首先是一個教育資源配置的問題，另外，它會導致一個畸形的房產市場，因為學區房的存在會帶動當地的房價升高，而房價本身也是一個民生問題。因此學區房牽涉到的兩個問題：推進教育資源均衡化和抑制房地產市場過熱，都有賴政府各個職能部門協調統籌。」而他也坦言，並非所有政府部門都願意看到樓市回落，學區房價格下調勢必影響整個房地產市場，背後有許多利益因素，因此不是所有政府部門都有動力均衡教育資源。「均衡教育資源是多方利益的博弈。」

從焦慮到躁狂

剛到下班時間，外企工作的小林就急匆匆地打卡衝出辦公室，她要去寄宿幼兒園給自己的寶貝送蚊不叮，同事們調侃她，你家寶貝住三千元一個月的幼兒園還會被蚊子叮？小林無奈反問：身邊小姐妹都把孩子往貴族幼兒園放，你捨得讓孩子住四五百的？

近年來，家長已經從「擇小學」演變為「擇幼兒園」，引發一批「天價」幼兒園的出現，「起跑線」又「低齡」了一大段。某學區房論壇上，一位家長發帖求教：她的孩子剛滿1歲，因患先天性心臟病無法順利進入自主招生的好幼兒園，欲豪擲450萬尋求對口好幼兒園的學區房，而跟帖的網友紛紛出謀劃策，絲毫不以此現象為異。

易居中國-克而瑞(中國)信息技術有限公司上海事業部分析師付琦也告訴《新民週刊》記者：越來越多的購房家庭，本著「從娃娃抓起」的思路，希望從低學級時就進入重點學校。目前優秀的幼兒園、小學、初中成為了學區房所重點關注的學級段。一方面，隨著教育制度的改革，大多數的重點高中已與初中部分離，沒有了直升的機會，純高中的重點學校已不能按照學區戶口直接就學；另一方面，家長們也考慮到，如果自己的孩子初中是普通中學就讀，高中進入重點學校後，學習成績會跟不上，這樣反而效果不佳。由此，學區房正向著「低齡化」、「低年級」的方向發展。

趙國雯談到，「這些社會現象表現出家長的過度焦慮，目前教育攀比的嚴重程度日益提高。」而熊丙奇認為，在教育資源尚未均衡的現實情況下，家長做出的一切選擇都是以爭奪稀缺資源為導向。「任何一個家長所做出的教育選擇都是在目前教育制度、教育環境下做出的，不改變目前的教育制度、教育環境，反過來要求家長理性，是很難取得效果的，這些年，教育部門也好，媒體也好，反反覆覆在做家長的思想工作，希望家長不要有過度的名校情結，不要對學生拔苗助長，而歸根到底在於教育資源不均衡。家長肯定希望孩子進入一個好的教育環境，接受更好的教育，以便今後具有更強的競爭力，如果學校之間辦學力量、師資力量有很大的差距，家長就會想盡一切辦法讓自己的孩子進一所好的學校。」

多年前，小學升初中的選拔入學尚在實行，家長忙著把孩子塞進各種各樣的培訓班，多年頑症奧數班屢叫不停；到了「就近入學」時代，沒有教育資源均衡與之配套，學區房現象的出現在所難免。

近年來，對教育資源的激烈爭奪不僅在於資源本身的稀缺性，更在於社會對學歷認可度的不斷上升。經歷過十年「知識無用論」年代，中國人對知識的頂禮膜拜又走向另一個極端，一個人的受教育程度往往與他受到的社會認可度直接掛鉤。「學生參加高考考上一個好大學，或考上一般的大學，甚至沒考上大學，他今後都應該得到一個平等的對待，而不是有學歷的歧視。」熊丙奇強調，「這些問題沒有解決，導致了大家都擠高考這一條路，高中，初中，小學，甚至幼兒園，都是緊密地圍繞著這個孩子今後通過高考進入一所好大學來準備的，以致某些幼兒園就已出現應對高考的學科。在這樣一個體系下，爭奪到好的教育資源就佔據了競爭的先機。」

熊丙奇認為，目前對教育資源的激烈競爭牽涉到就業，社會福利等諸多方面。「無論在國內外，名校的學生肯定獲得更多的資源，這在全世界都是統一的規律。問題在哪裡呢？國外就算一個學生沒有上名牌大學，就業比名校生差，但是他有基本的收入保障，差距不是特別大。美國學生進哈佛競爭也很厲害，但他並不會把上耶魯上哈佛作為他的唯一選擇，因為無論他從事什麼社會行業，他的社會福利都差別不大。國外很少出現進入某一個行業以後社會福利遠遠高於其他行業，而在國內這個情況就比較明顯。社會保障平等，各個行業收入差距控制在合理範圍，這才是解決教育資源競爭激烈核心的關鍵。」

存在即合理？

學區房現象的存在有其一定的合理性。「不同於美國等西方國家，中國並沒有立法限制家長在學區間的遷移。」楊紅旭認為，「所以家長花錢購買學區房，獲得產業所在地的教育資源，是完全合情合理合法的。」趙國雯也談到，家長在購買產權房時會繳納一部分空間配套費，因此有權利享受該區域的教育資源，「只要招生區域內的家長出示產證等有關證明，手續齊備我們就會接受該學生。」

一些人指責學區房購房者破壞教育公平的原則，而熊丙奇表示購房者一般有相對成正比的付出和回報，「購買學區房的家長為了讓孩子上一個好學校，花下大筆資金，甚至寧願住得差一些、自己上班遠一些。」

楊紅旭進一步認為，「家長通過購買學區房將子女送進重點小學，至少比托關係，走門路公平很多，這一現象折射出權力社會向市場經濟過渡的一種轉變。」

一些專家認為，即便實行教育均衡化以後，學區房現象仍有合理存在的價值，只是其意義將與目前不同。據瞭解，在一些教育資源相對豐富的地方依舊會存在擇校現象，家長的關注點會從學校硬體條件，師資力量等傳統考慮因素轉變到學校特色，本任校長個人風格等方面，目前公辦小學普遍都實行「校長責任制」，校長推行的改革方針能左右學校的辦學質量和特色。當有一天家長的擇校考量不是出於對教育資源的爭奪，而是基於對孩子興趣，個性以及天賦的綜合分析，我國教育環境將真正成熟。■

學區房是筆好買賣

業內人士建議購買那些小學、中學能同時兼顧的「學區房」，這等於可以讓自己的子女能在小學、中學階段都有機會進入名校就讀，無疑更為合算。

理財專家認為，對於那些城市中等收入家庭，購置房產幾乎是人生最大的一筆開銷，只要有生兒育女的打算，學區房因素就成為考慮理財計畫時不可或缺的一部分。由於學區房有一定的升值潛力，一旦完成「敲門磚」的使命，今後或出租或轉手都是不錯的選擇。

中國式理財

2005年，上海社會科學院社會學研究所研究員徐安琪以徐匯區36個居委會的746戶有0－30歲未婚子女的家庭為樣本，得出「一對父母把孩子從出生養到30歲需要49萬」的結論，這筆費用不包括孕產期的支出以及從孩子孕育到成長過程中父母因孩子誤工、減少流動、升遷等自身發展損失的間接經濟成本。

當然，這49萬也不包括學區房的投入。因為義務教育法修訂版是2006年才出臺的，之前「免試入學」和「取消重點學校」的條款尚未出臺，因此學區房在徐安琪2005年調研時並不是城市家庭必然考慮的因素之一。

今時不同往日。「進不了好小學，就進不了好中學；進不了好中學，就進不了好大學；進不了好大學，孩子這輩子就完了。」這句《中國式離婚》裡的著名台詞，表達了不少中國家長的心聲。隨之而起的便是為了搶佔學區房而拱起的高昂學區房價，學區房佔到城市中等收入家庭開支的比例也在不斷上升。正如寧波銀行公關嚴曉媚對《新民週刊》表示的，這幾年銀行在客戶終身理財計畫制定時，越來越會在子女教育方面考慮學區房的需求。

學區房在一個家庭的理財計畫中究竟扮演怎樣的角色？上海人李先生的故事也許可以說明一些問題。

現年33歲的李先生是上海某家國有IT公司中層，年薪26萬，收入穩步上升，持有公司股份10萬股，他的公積金每月自付1200元，給自己保了萬能險，每年交5000元，交15年；李太太29歲，國企員工，年薪4萬，收入穩定，公積金每月自付600元。雙方父母均有勞保，李先生的兒子13個月。

李先生三口之家每月支出9000元。他們住的是80平方米福利房，目前單位正在辦理過戶，需再交4萬左右。李家有一輛20萬的車，還有4萬元存款。之所以存款不多，是因為考慮到孩子今後上學問題，李先生在理財專家的建議下於2007年買了一套50平方米的學區房，10年公積金按揭，每月還款2800元。這套房子目前出租，租金1500元/月。除去每月9000元的開支，還要為學區房交1300元的還款(2800元還款-1500元租金)。當然，李先生和妻子的月收入總和超過2萬，因此應該每月尚有1萬盈餘。李先生所在的單位福利房不是學區房，如果他2007年沒有買下那套學區房，那麼他的資金總額在損失這2年的學區房漲幅同時，還可能要擠破腦袋給兒子弄套學區房，因為現在的學區房緊俏程度遠遠大於2007年。

現在很多中國城市中等收入家庭具備西方發達國家提倡的理財觀念。如「4321家庭理財法則」，即收入的40%用於供房及其他方面的投資，30%用於家庭生活開支，20%用於銀行存款以備應急之需，10%購買保險。「80法則」也很盛行，即股票佔總資產的合理比重等於80減掉你的年齡再乘以1%。例如，如果你目前30歲，股票投資則應佔50%。還有房貸負擔「不過三」原則，即每月房貸不宜超過家庭收入的1/3。這是根據銀行在發放住房貸款時考慮家庭負擔的一個簡單的衡量標準。

李先生的學區房投入既沒有超過家庭總資產的2/5，每月房貸也沒有超過家庭收入的1/3，雖然他的股票投入沒有符合「80法則」，鑒於中國股市主要是「政策市」，投資房產是一種資產保值行為，而學區房在解決未來孩子就學問題的同時也給家庭資產帶來了一定升值空間。

階段性投資

每個人不同的人生階段，理財規劃也不盡相同。前花旗銀行高端理財顧問、恆生銀行支行行長、現上海帆茂投資管理有限公司董事副總經理黃昊傑告訴《新民週刊》：「我們會把人生初步分成四個階段，比如二十起步，三十而立，四十五十投資顛峰，六十之後收穫果實。強調的兩個基本點在於：年輕時，開銷大，存錢難，然而也是在這個階段，如果想辦法開始儲蓄以備長期需要，你的財產將得到大幅增長。財務生涯最大的轉變就在退休之時。每一個人的主要目標應該是在此之前積累下足夠的財富，或養老金權益，以維持以後的生活。如果儲蓄的錢超出所需，就能夠在退休之後的有生之年繼續累積財富。在人生的各個階段都有一些重要的花銷，比如說購買房產、車子、遠途旅行、孩子的教育等，必須要為這些需要而儲蓄。為了使儲蓄收益最大化，所以應該制定單獨的計畫來滿足這些中期目標。因此，財務規劃的角度，選擇什麼樣的房產，一方面在於客戶的便利性，當然包括上班、入學等便利，另一方面多餘的房產也可作為長期抵禦通貨膨脹的手段之一。而是否單獨參考某一功能類型的房產，是理財的目標之一。」

學區房就屬於黃昊傑所說的「某一功能類型的房產」，如果考慮到用途側重點的不同，購買「學區房」考察的內容也應該有所區別。業內人士建議購買那些小學、中學能同時兼顧的「學區房」，這等於可以讓自己的子女能在小學、中學階段都有機會進入名校就讀，無疑更為合算。

根據易居中國－克而瑞中國信息技術有限公司上海事業部提交給《新民週刊》的最新《學區房調研報告》，教育資源最為豐富的上海市中心(黃浦、盧灣、靜安、徐匯、長寧、浦東)因為高房價而並非是家長購買學區房的首選，即便選擇市中心的客戶，大多也考慮老公房。中心城區(楊浦、虹口、閘北、普陀)更受關注，這些區同屬傳統的中心區，各區都有一定的重點學校分布，同時房價又低於市中心，因而吸引了更多家長的關注。

而郊區，由於歷史原因，重點學校數量少，同時分布在老的鎮區，距離市區較遠，學區房受關注度不高。家長們表示，雖然如今不少外圍區域的一手新盤都有學校方面的配套設施，但是未來的師資情況能否優良是個未知之數；而即便在中心城區，新房能否被劃入好學校的學區也是個未知數。因此學區房更多的還是考慮中心城區的二手房。至於購買次新房還是老公房，則視自己的資金情況而定。

調查結果還發現，只有不到兩成的家長買好學區房後打算遷入自住，更多的是考慮自住和投資相結合。這些家長表示，如果最終購買的學區房房型、地段、其他生活設施都比較好，則會考慮遷入自住；如果最終沒有理想的房源，則只考慮把戶口報進，並不會實際入住，房子可以出租。而1/4的受訪者則明確表示，買學區房只是為瞭解決戶籍問題，不會實際入住。

對於更多考慮投資的情形而言，業內人士建議不妨考慮面積較小一些的房產。這部分人士在購買到「學區房」，並在子女報戶口等教育問題解決後，一般就會將此套房產出租。小面積物業在租賃市場上表現得更為靈活，因為其租金水平相對低廉一些，市場需求較大，因此更加適合投資。■

美國也有學區房

一模一樣的兩所房子，在好學區和差學區的價格甚至可能相差一倍。

經常瀏覽美國房地產廣告，你就知道美國也有學區房現象。只要手上有好的房源，賣房中介們肯定不會在廣告上漏過「好學區」的字樣。

定居紐約數十年的資深物業管家專家瀋克明就為兒子的讀書問題搬過家。前些年，讀六年級的兒子從國內去了美國，當時瀋克明住的地方「學區一般」，還好他的妹妹在森林小區有套房子，對應的學校是第196中(GRANDCENTRALPKWY)。每年紐約市教育部門都會在下半年發布年度「學校進度報告」，對1040所公立中小學進行評分，也就是我們常說的學校排行榜，第196中這幾年在這份排行榜上一直排在第11位。

在美國所有的居住區都是有相應的學區劃分的。學區所在學校的名聲，決定了學區的好壞，也決定了學區所在地房價的高低。一模一樣的兩所房子，在好學區和差學區的價格甚至可能相差一倍。

那如何來判斷好的學區嗎？最簡單的方法就是根據紐約市教育部門公布的這個年度學校排名，這份排行榜通常有3個指標：學校環境，其中包括學生出席率，佔總分的15%；學生表現，其中初中和小學根據學生英語和數學州會考成績衡量，而高中則根據學生畢業率衡量，佔總分的30%。學生進步，包括學校是否有效地幫助學生在閱讀、寫作、數學、科學和歷史等科目取得進步，佔總分的55%。

其實，還有很多人們心理上的評價指標。比如周圍的居民特色，通常都認為猶太人重視教育，他們寧可不修路，也會保證學校的投入，所以猶太人聚居地往往都是不錯的學區，後來這樣的榮譽又逐漸擴展到了華人和印度人群聚居處。但在紐約、波士頓和舊金山等城市，一些交通方便生活便利離市中心很近的社區，往往不是好學區，那裡房子便宜，居住的人群往往都是不太重視子女教育的黑人，或者在中餐館打工的華人們。

瀋克明選擇第196中有很多理由，而地區背景肯定是很重要的因素，森林小區是紐約最早的英國移民中心，那邊的街道就叫奧斯丁大街，至今都保持著濃厚的歐洲小鎮特色，早年居民們大多是歐洲移民，80年代後俄羅斯和中國移民增多，相對來說非洲後裔不多。

「我買不起那邊的房子，但可以租在那邊。紐約65%的人都是租房的，只要學生住在那個地區，租房住那兒的也都可以入讀那邊的公立學校，只要可以提供父母在那邊居住時使用的水電費賬單、信件地址或者與房東的租房合約就可以了。」瀋克明說。

入讀條件看上去簡單，於是很多人想出了以親戚朋友的名義甚至用偽造證件(forgeddocuments)跨學區就讀的方法。翟華在《東方文化西方語》一書中就曾指出過這種現象，好學區的房子比較貴，很多華人並沒有條件到好學區居住，於是就弄虛作假，「這樣是違反法律的，曾經紐約州有一對華人夫婦就因此被法院判10000美元的罰款和15個小時的社區服務。」

但是最終被政府查到的案例可能遠遠比不上現實，瀋克明告訴記者，「很多非洲後裔集中的社區裡，居民們一生就是五六個，附近學校往往爆滿。好學區周圍有錢人多，但他們也就生一兩個小孩，學校裡的學生不多，學校不一定招得滿名額，而這就會影響到政府的撥款。」

兒子在那邊入讀一年半後，瀋克明因為工作原因搬家了，「小孩還可以在那所學校讀書」。每天早上，瀋克明開車送兒子上學，大約開上10分鐘的路程；晚上，兒子就乘班車回家。因為新家離學校有1.5Mile(不到3公里)，紐約市交通部門就給兒子下發了一張交通卡。美國像紐約這樣的大城市不太多，其他小城市的交通部門通常都是用「黃色校車」來解決學生的交通問題，紐約也有「黃色校車」，還不夠用，政府部門就利用上了紐約四通八達的公共交通(地鐵和公交)。憑此交通卡，家境貧困的紐約孩子可以免費乘車，一般家庭的孩子上車也可以打個半價。

好學區很容易和富人區掛上鉤，但是在很多人看來，美國的學區制度相對比較公平，每個社區的教育質量是由社區居民自己買單的。在美國買房每年都要交1%-3%的propertytax(地稅)，很多人買不起好學區的房子可能就因為每年都必須支出的這筆費用。這筆費用是交給地方而非聯邦政府的，而地方政府基本將其投入在了學校和公共設施上，以同屬紐約州的紐約和長島兩市舉例，紐約市往往將其中的20%-30%投入到教育部門，長島市投入的比例甚至達到了40%-50%。在美國部分城市，有些純居住區的學區居民還要交納額外的學區費，因為這些高級住宅區內沒有大型的商業和企業，居民就要多承擔一些教育經費。有些社區有著企業和大商場，政府有足夠的稅源，居民負擔就會小點。

9月初紐約教育部門在報紙上公布了2008年公立中小學評估報告，84%的學校獲得了A等，2%的學校獲得了D等(需要重新整頓)和F等(面臨關閉)。沒想到這份報告剛出臺就遭到了紐約媒體的批評，因為獲得A的學校太多，而這些學校和校長都會獲得相應的獎金，但這些獎金都是紐約老百姓交的稅。

 

来源:新民週刊

短网址: 版權所有，任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。