葉檀：資金緊縮第一槍打在豪宅的腰眼上

作者：葉檀發表：2010-03-18 03:40

去年年初，雖然形勢緊張，但在4萬億投資政策以及適度寬鬆的貨幣政策出爐之後，市場出現上漲格局。而今年雖然滿世界叫嚷通脹預期，但民間借貸利率已經高企，銀監會與外管局一堵信貸流入資本市場、二堵境外熱錢，資金推動市已經過去。從這個意義上說，通脹第一波資產品價格上漲高峰期已過。

房地產市場表現得非常明顯，資金鏈緊繃的投資客開始撤退。

深圳出現投資客割肉92萬元賣房事件，是一個風向標。深圳之外，北京、上海也不能倖免。在北京，號稱「只為影響世界的人」建造的「長安8號」，在全球發售一個多月以後，收穫零成交。豪宅原本資金捉襟見肘的項目，還面臨巨額外債，絕版超豪華擊鼓傳花遊戲的現任接棒者，面對銷售價翻倍的幻像，陷進了債務漩渦。上海豪宅銷售情況不佳，從3月8日~14日的一週，商品住宅成交面積10.5萬平方米，與前周相比下降7%，低成交量的背後還出現了大量合同撤銷次數，一些高端樓盤的撤銷套數甚至超過了成交套數。截至3月15日，位於上海市中心區域的高端樓盤——「靜安均泰麗軒」，2月開盤至今累計出現定金逾期次數291次，比其成交總量202套多了近90次。另一個由和記黃埔開發的「四季雅苑」樓盤，自過年過後至上週末的定金逾期次數達到26次，比該樓盤這一時段的成交量多出一倍多。豪宅退燒是熱錢從高端奢侈市場、從投資市場撤退的先兆。

這一結論可能讓人質疑。「兩會」剛結束，北京出現央企三地王，內地投資客在香港掃樓——長江實業地產高調宣布，過年期間在北京的路演推銷頗有成效，已有來自內蒙古的富豪計畫投資10億港元購入接近100個單位。

這與內地豪宅退燒並不矛盾。資金如退潮時波浪，一浪更比一浪低，香港是境內外資金彙集處，購買香港豪宅，等於購買香港的法律保護。在山西被掃地出門的煤老闆們，將香港視為保有財產的最後一塊安全島，與內地民企約請外資入股性質相似。反觀香港本地人，購買豪宅熱情大減，今年2月，香港豪宅共出現125宗二手買賣個案，比1月份的318宗銳減61%，並創下2004年來同月的成交量新低。

而「央企地王」，則是從去年開始的中國房地產業大洗牌的前兆。央企憑藉雄厚的資金，正在成為一線城市房地產市場主力，有的央企圈地夠四五年所用。等到二次房改成功，政府保障了60%的中低收入人群，高檔商品房住宅就會像斷了線的風箏，擺脫道德的束縛一飛衝天。只是，到時候房地產是否會如央企所願，有煤老闆等各種富豪買單那得另說。讓國際友人來買單，更是不靠譜的事。上海的「湯臣一品」和北京的「長安8號」就是前車之鑒。現在關鍵是貨幣政策，直接決定著房地產市場是否能迎來又一波反彈。

那些認為房地產供需不平衡所以價格上漲的人，該清醒一下了。一個投資性佔主導的市場，談什麼供需矛盾，簡直是亂彈琴。雖然今年一線城市房地產供應量不大，只要貨幣按照現在的規模緊縮下去，房地產就會風雨飄搖。

這股房地產市場的冷風會吹到證券市場嗎？不會太大。證券市場情況稍好於房地產，畢竟還有股指期貨、並購重組、高科技企業成長性種種概念可炒。在概念炒作中，泥沙俱下，一些處於成長期的中小上市企業是沙礫中的黃金，而另一些從不給投資者回報的大公司則是冒充寶石的魚眼。必須尋找到中國經濟真正的脊樑何在，上市的高科技等企業會成為中國未來發展的希望，中國雖然是「高鐵王國」，但鐵路公司本身卻是無底洞，只有圍繞高鐵周邊設備、技術成長的市場型公司，才是未來的希望。

僅看名義盈利數據會上當。以房地產上市公司而論，32家上市地產公司中，超九成主營業務毛利率超過30%，而A股上市公司中有約兩成企業涉足房地產。但要知道，去年一線城市房價上升超過50%，以資產價格論，房地產上市公司的毛利率並不算高，加之目前房地產市場不樂觀，對於房地產理應謹慎。其他行業也應該撇去通脹的影響，資產品行業應該撇去資產泡沫的影響。

至於股指期貨與融資融券，接近於真相大白，對於市場的操作方法會有劃時代的意義，但對於市場的影響並不大。

去年資本市場上漲是資金推動的結果，而不是中國經濟結構轉型取得了成效。今年市場震盪，同樣是因為資金信號不明朗，投資者在通脹預期與緊縮貨幣中左右徘徊的表現，而不是今年的企業效率比去年更糟糕。幸運的是，由於中國經濟結構處於轉型過程中，還有一些企業會脫穎而出，證券市場是魚龍混雜，畢竟有龍，而房地產市場則是泥沙掩蓋了真金。

来源:博客

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