天津「亞洲最大別墅區」建成數年後成空城（組圖）

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強烈做多衝動的地方政府與貪婪商人合謀醞釀了一個空前的房地產泡沫，未來10年中國城市化浪潮的現實警鐘。

4年前的一天，在北京做城市運營規劃的李國平來到天津，一位縣級官員開著車把他拉到了遠郊，指著車窗外的鹽鹼地說：這是一個我們從未經歷過的時代，能不能幫這兒策劃下，造個曼哈頓或者地中海小鎮出來？

荒野之上的可能性改變了中國的地理版圖，也打破了內地經濟的引力平衡，李國平隨即成立了顧問公司，全力參與到一場造城運動中來。與他一道的還有碧桂園、綠地、富力、恆大、合生創展、陽光100等幾乎所有一線房地產開發商。在過去5年時間裏，這個京津之間的廣闊腹地出爐的造城計畫幾近北京與天津2009年住房銷售量之和。

在房地產商的計畫書上，中國未來十年史無前例的城鎮化，將給他們帶來數不盡的財富。自2010年兩會以來，城鎮化已數次被最高決策層表述為提振內需的長期利器。6月24日，國務院副總理李克強在上海進一步指出，城市群是城市化發展的重要途徑？通過現代交通網路，把中心鎮發展成中小城市，與大城市形成有序分工、優勢互補的空間布局。李克強認為，這既可避免城鎮過於分散造成的土地浪費，亦可避免特大城市過於膨脹造成的「城市病」。

北京顯然就是「城市病」的典型案例。過去十年間，北京吸引了全國最優秀的年輕人，但這裡土地資源的瓶頸已經顯現：儘管在不斷「攤大餅」，自2004年北京住房銷售面積攀上2200萬平方米大關後，5年來一直未有進一步突破。而與此同時，2009年的住房銷售額卻已是2004年的3倍多。兩個數字的疊加暗示了北京有巨大的購房需求未被滿足。

瞄準這些需求，京津之間城市群的布局早在5年前就漸次展開。只不過，手握土地的遠郊區縣政府有改變城市形象的憧憬與雄心，卻缺乏資金與經驗，他們紛紛賦予開發商龐大空間來描繪城市新藍圖。

這其中，位於天津寶坻區的京津新城是中國內地最早的由開發商打造的「新城」。作為亞洲地區最大的別墅區，這裡在短短几年時間聳立起了五星級酒店、溫泉城、商業街和高爾夫球場，以及在荒野上建起的數千棟歐式別墅，面積相當於33個天安門廣場。

但在6月1日傍晚，當《環球企業家》記者來到這座別墅之城，看到的卻只是淒冷的景象。夕陽下最後一對新人依偎的剪影被攝影師成功定格後，作為免費佈景的這座幾可亂真之地中海小城也結束了一天中不多的喧囂，蒼涼而悲情地隱入暮色之中。這個最初為50萬人居住、生活、娛樂而設計的新城如今正上演著淒涼的空城計。

據有關媒體報導，國家電網公司近期在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住，也動搖著整個中國房地產市場的根基。那麼這些空城如何而來？

環繞在京津之間的那些超級大盤，或許能給出答案。

沙丘上的高樓

夜色中的京津新城總給外來者一種魔幻般的感覺，電瓶車在空曠寂靜中滑行，掠過一幢又一幢輪廓精美的臨水別墅，但是這些房子沒有燈光，猶如空城般死寂。偶爾出現的行人，看起來就像電影中災難過後的倖存者。

「一期桃園、二期熙園都賣出去了，但沒有業主過來住。晚上黑洞洞的，很嚇人。」售樓處司機小楊說。幾乎每天，他都要巡視一遍他的「領地」，這片位於潮白河畔佔地達25000畝的土地，堪稱亞洲最大的別墅區，開著電瓶車圍著園區主幹道走一圈下來，需要45分鐘。

6月2日上午，在京津新城莊園1號售樓處，上千平米的大廳裡只有《環球企業家》記者一人，連售樓小姐也不知身處何處。「除了週末，平時看房的人很少，現在市場不好更沒人過來了。」門口的保安感嘆道。

6年來，這片荒蕪的鹽鹼地上聳立起3000座別墅 這僅是京津新城總體規劃開發量的1/2 按照規劃這裡將有8000座別墅、一個超大型五星級酒店、亞洲最大的溫泉城和大型商業中心，50萬人將生活在地中海抑或北美風格的別墅內，這幾乎相當於臨近地級市廊坊的城市人口 整個投資將達120億元。

合生創展的創始人朱孟依是這一切的締造者。這位來自廣東的51歲富豪建築包工頭出身，在房地產行業浸淫二十餘年卻不為人熟知，但其領導的合生創展集團一度在銷售額和土地儲備上超過了萬科地產，乃至於被王石稱為中國房地產行業的隱形航母。

看起來朱孟依有足夠的籌碼來吃下這個項目。但事實上，在合生創展內部對這片鹽鹼地亦有過激烈討論。「或許朱老闆具有常人不具備的眼光，他看得比別人更遠些。」一位前合生創展華北區高管只能這樣含混地向《環球企業家》解釋。

京津新城計畫與天津寶坻區政府的招商衝動不無關係。寶坻在2001年提出了「135工程」的招商引資政策，即100萬、300萬、500萬的引資計畫，500萬以上項目往往由區長親自挂帥、親自洽談。合生創展集團號稱120億的投資，令寶坻區政府領導暈眩不已。

「寶坻區一年的財政收入僅2億元。合生來之前，連三星級酒店都沒有，朱孟依要建一個全亞洲最大的五星級酒店和溫泉城，建成後將創造10000個就業崗位，這樣好的事上哪找？」 上述人士透露，最終在協議出讓土地制度廢止前的2001年，朱孟依拿到了一個低得近乎白送的土地價格：急於改變城市形象的寶坻區政府願以每平米78元的價格將2萬多畝土地雙手奉上。京津新城隨後成為寶坻區政府的頭號工程，寶坻官員車裡總是有兩樣東西：京津新城發展規劃圖和寶坻經濟發展戰略規劃圖。

萬事具備後，朱孟依宣稱他不是在蓋一個樓盤，而是要造一座城，一座連接北京與天津的活力中樞，給北京乃至京津唐、環渤海經濟圈創造一種新的生活方式。但在超低價接下京津新城後，朱發現自己必須接下土質改良和郊外造城的重擔，這遠超出了一個房地產商的能力範圍。

而京津新城所寄予厚望的一條高速公路和一條城際鐵路也數次推遲。6年過後，京津新城項目操盤手京津新城總經理鄭昌立也不得不向《環球企業家》承認：政府不給配套支持，京津新城仍只是一座空城。

它還有著更要命的缺陷。很多慕名造訪者被京津新城的大氣磅礡所震撼，但回到現實，極少有人願意把自己與之發生關係。以京津新城主打的歐式獨棟別墅為例，每平米1.1萬元的均價已讓不少人望而卻步；而如果你從北京出發，經過京瀋高速和津薊高速，一路往西南駛上120公里，繳納50元高速費，兩個小時左右方能抵達京津新城。從這裡驅車往南50餘公里，才到天津市區 無論是對北京人還是天津人來說，京津新城都顯得過於遙遠。

在這樣一座空城上，朱孟依投入了太多賭注。據《環球企業家》調查，從2005年到2009年年底，京津新城共實現銷售額約30億港幣，而五年來合生創展在這裡投資逾60億元。顯然，這個項目沉澱了合生多年的積累，但回收週期十分漫長。

「政府的缺位，導致生活配套及交通遲遲無法完善，這限制了京津新城的上升空間。」天津市房地產研究會副秘書長劉玉錄向《環球企業家》指出。

在2005年購入第二期熙園的業主楊建開始向房管局投訴，稱買房五年了仍沒拿到房產證。「據說開發商把土地抵押出去貸款了。」另一個業主王婷毫不掩飾她的失望情緒：京津新城的路燈大部分都壞了，晚上整個社區空蕩蕩的，她覺得特別不安全。「一出門一個來回就要交高速費100元，可裝修好了，不住又很可惜。」

製造這一切的合生創展日子更不好過。在2004年「8.31」協議出讓土地大限過後，協議拿地被明令禁止，儘管與寶坻區政府有協議在先，但合生創展內部人士透露，最初協議的 25000畝土地還有近一半未履行手續，土地證至今沒有取得。

「如今寶坻區每年建設用地指標僅在2000畝左右，這意味著我們的土地無法大面積轉正，只能每年至少爭取1000畝的用地指標。而在2006年國家暫停審批別墅住宅用地供應後，新城更面臨一個別墅用地今後無法獲取的尷尬。」上述合生創展高管指出。

城市分裂症

似乎直到此時，政府和開發商都還在為美好願景無法實現而失意，卻少有人對如此拷貝國外城鎮發展模式的行為反思。新城接棒者們在進行一場豪賭，賭京津一體化如同珠三角一般真正實現，到那時他們的新城將是北京的郊區。

然而珠三角與京津地區有天壤之別。民營企業聚集的廣東有深厚的承載力，每個地級市都可以支撐很多別墅和高檔樓盤；但環渤海地區所有資源都圍繞著京津，環京津地區沒有成為大城市輻射的受益者，而是陷入了吸附的黑洞，亞洲開發銀行報告甚至指出「環京津貧困帶」的現實存在。

但地產商們試圖挑戰這一格局。合生.京津新城的概念啟迪了同行。星耀五洲是繼京津新城之後，能夠完美闡釋這群造夢者雄心的超級大盤。六星級豪華酒店、室內滑雪場、遊艇碼頭、填海造島？在星耀集團董事長顏語躊躇滿志的話語裡，「迪拜」與「世界之最」的字眼反覆被提到 那些阿拉伯人打算把曼哈頓甚至全世界都搬到迪拜，顏語的想法更簡單，「我要把迪拜搬到星耀五洲。」顏語曾多次向《環球企業家》表示。

從京津新城往北60公里的薊縣，方圓28平方公里的盤山風景區被上海綠地集團收入囊中，一排排尖頂的別墅正在茂林修竹中拔地而起，他們聲稱要在這裡開發出一個能與美國好萊塢叫板的影視基地，並以此吸引北京演藝界、文化界人士到此聚居；而在一片破落低矮的平房包圍著的津南咸水沽，建築面積300萬平米的天津富力津南新城正在緩慢啟動，天津富力董事長謝強聲稱將打造出天津最高端的度假產品？

包括恆大、綠地、富力、碧桂園、陽光100在內的全國知名房企均在天津近郊或者遠郊廣袤的土地上聚齊。他們試圖用造城把京津在地理和現實中連在一起 在城際高鐵兩側的亦莊、永樂、武清以及在京津塘高速兩側的寶坻、薊縣，正在形成一座座新城，與天津老城區、濱海新區以及北京市區連成一片，共同構成宏大的城市群。

更多的「城」正在規劃和建設中：天津已經明確規劃的11個重點開發城鎮，大部分已被地產商們佔領。他們將地產開發與區域功能定位結合起來，計畫以旅遊、休閑、文化產業等配套，帶動別墅的銷售。這些荒野裡浩瀚城邦的締造者們，無一例外地將銷售對象定位為京津冀的富豪及中產階層。

天津國民投資有限公司總經理侯昱偉指出，隨著近兩年天津各區縣造城運動的興起，同類產品將越來越多，這些超級大盤不得不面臨一個供過於求的市場。「買房送藍印戶口一度是這些大盤的最大賣點。但我預計未來兩年天津遠郊市場上將有超過3萬套別墅，而天津一年才賣出幾千套別墅。」金地集團天津總裁助理李告訴《環球企業家》。

據《環球企業家》瞭解，僅天津薊縣恆大金碧天下、盤龍谷，寶坻的京津新城、錦繡香江及津南區的星耀五洲五個造城項目，總供應別墅面積即達2370萬平米，而2009年天津樓市商品房銷售面積創造了歷史，也僅1320萬平米。

「在北京的巨大陰影中被驟然推到了聚光燈下，天津短暫的暈眩很正常，不少地方政府以為請幾家南方擅長造城的開發商就能完成城市運營。這太簡單了。」已是高策顧問有限公司董事長的李國平也開始反思這輪造城運動。

作為遠郊大盤的土地提供方，天津各區縣政府是「空城」的始作俑者，他們不僅在「8.31」大限前大量協議出讓土地，甚至在2007年土地自主權被收歸天津市前，也突擊大量賣地。

天津市曾嘗試來解開京津臥城的死結。據接近天津市國土局的知情人士向《環球企業家》透露，天津市政府曾計畫將天津動物園和會展中心搬到京津新城，提升其人氣，但政府依然無法為此掏錢。這意味著朱孟依仍要給政府做公建配套，他一開口就要求再低價補償18000畝土地，結果雙方不歡而散。

無論如何，沒有產業人口的新城建設正成為無本之木、無水之源，不僅無助於改變城市分裂症，還將加劇這種「癌變」，使得當地社會結構更趨於兩極化。一邊是低購買力的當地居民，相對於越來越高的房價，他們的購買力會更低；一邊是囤積房產的富有投資者。夾在他們中間的將是一片無人地帶，還有如空氣一般的城市化美好願景，「最終結果就是新城開發將慢下來，甚至停頓。」前天津萬科總經理郭鈞向《環球企業家》指出。

儘管如此，在京津新城管委會官員眼裡，未來仍「不可限量」。新區二期規劃已被國務院批准通過，管委會的宣傳牌顯示，將來天津新城面積將達258平方公里 這將是目前規模的5倍多。

現實的苦澀只有那些吃螃蟹的人知道。在京津新城，標誌性建築是凱悅大酒店。這擁有著700多個房間歐洲古典城堡風格的五星級酒店，開業三年因業績不達標一直掛著「試營業」的招牌(即使在旺季入住率也不超過15%)。開業一年後，凱悅有一半的服務員被辭退。由於疏於維護，酒店外立面因缺乏維護而顯得有些破舊，裸露的雕飾品鏽跡斑斑。

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