中國房地產市場近年以來持續升溫，成為全球熱度最高的房地產市場之一。有中國專家認為，中國規模巨大的灰色收入是房地產市場持續高溫的主要原因。本臺記者石山邀請旅美中國學者程曉農和美國南卡羅來納州大學管理學教授謝田討論中國灰色收入和房地產市場的關係問題。
記者：「英國有一個房地產經紀公司叫萊坊 ，最近發表了一個經濟報告它說，中國第一季度房地產價格上升了68%，幾乎是全世界其他國家地區的二倍，也是全球房地產最熱的一個市場。中國有媒體採訪了 國內的一些專家，改革基金會國民經濟研究所的副所長叫王小魯，他提出一個觀點是中國房地產市場這麼熱跟中國灰色收入比例非常高有關係。我想先問一下程曉農 先生，灰色收入指得是什麼收入？灰色收入在中國房地產市場裡面真的有這麼大作用嗎？」
程曉農：「灰色收入主要指的是各級幹部在工資收入以 外的其它收入，包括接受的賄賂，還有各種以饋贈名義贈送的禮，以及以招待的形式幫他支付的各種費用，包括公費旅遊、公費出國、包括幫他們國外的子女支付各 種費用，這都算灰色收入。所謂灰色是說這些收入從來不申報個人所得稅。特別是地方幹部，他們的灰色收入中很多確實是用來買房子了，買了住宅。」
記者：「我們經常看到有一些報導說一個局長，一個科長就有十幾處房產等等這些消息。」
程曉農：「對。」
記者：「我想問一下謝教授，在其他國家比如在美國是不是也有灰色收入？」
謝 田教授：「有的，但是不是很多。一般人們打比方說美國的灰色收入比方我的鄰居一個小男孩給我割草，那我付給他十塊錢（美金），這種收入的話不會上稅，像曉 農講得不會上稅，但是也進入了經濟領域。但在西方社會或正常社會一般它支付手段都比較發達的，灰色收入永遠會有但不會佔很大的比例。」
記者：「程先生你覺得灰色收入到底有多少呢？」
程曉農：「我印象中，王小魯在他的研究報告裡指出大概只佔整個中國居民收入可能要佔百分之幾十以上。但是我現在記不準確這個數，其實灰色收入應該是指就官員這個群體，工資內的收入和灰色收入的對比。那我想憑一般的概念來講恐怕都是在十倍、甚至更多。」
記者：「為什麼他們認為這種收入是支撐中國房地產市場這個熱度的一個重要的原因呢？」
程 曉農：「實際上在中國的貪官們或者是各級官員們，很多人都知道不能在他們所任職的地方或者是故鄉購買大量的房地產。那樣的話會被當地的民眾很快識別出來。 所以他們都希望把灰色收入得來的錢財轉變成在好的城市或者沿海的環境比較好的地區那裡的房地產。所以產生一些效果就是鄉一級幹部到縣城買房子；縣城的幹部 往省城買房子；省城的幹部就到沿海買房子。」
記者：「那為什麼要買成房地產呢？是不是有膨脹的情況在裡面呢？謝教授。」
教 授謝田：「我倒覺得不都是全放在房地產裡邊來。實際上有很多這些錢已經轉成其他渠道或者轉成外匯已經匯出中國了，逃出中國了。還有一個王小魯的研究 ，他說‘中國家庭平均的灰色收入佔到家庭收入的接近一半。而最富有的10% 的家庭已經佔到三分之二強’。這個是和我們外界的估計是差不多的。雖然這種收入在中國……, 我倒是想跟曉農商榷一下，我倒覺得這已經不算真正的灰色收入了。已經算是黑色的，實際上已經算是非法的收入了。只不過是被中國社會普遍默認和接受、認可 了。但是實際上更大的一個對房地產影響的另外一部分還是灰色收入中從這個銀行貸款的比例。他通過這個權力，他可以從銀行支配的錢可能沒完全轉移到名下，但 是可以隨時轉移到名下。這種可能產生更大的效應。
記者：「謝教授的意思是說房地產市場在中國不僅僅是灰色收入可以流入的地方，它也是製造灰色收入的一個來源。」
教授謝田：「這實際上我都確實覺得在正常社會來講，這已經是黑色的了、已經是賄賂、已經是挪用公款、已經是挪用貸款、已經是非法的黑色的收入了。」
程曉農：「我贊成他的說法。如果我們不從反貪污腐敗、賄賂這個角度，光是從稅法的角度，凡是沒有合法納稅的收入，這都是非法收入。這就已經構成非法了。當然我們可以理解國民經濟研究所的這麼一個准官方機構的研究人員他是不敢用這樣的術語的，所以它只能用灰色收入。」
記者：「程先生您覺得應該是怎麼樣去管理呢？」
程曉農：「其實中國只要實行存款實名制，就像中國實行網際網路實名制一樣，把存款變成實名制。這一個很簡單的程序，全國電腦一聯網，所有的灰色收入立刻曝光。但是中共中央是堅決不能做這件事的，如果這件事一做，可以講中國共產黨就不存在了。」
教授謝田：「所以說這個社會腐爛到傳遍全社會，要修正和改變的話是非常非常困難的。」
