葉檀:按目前速度 閑置地處理需要200年
隨著房地產市場回暖,要求新一輪調控的聲音居高不下。房地產市場需要的不是新的調控政策,而是已有調控政策的落實。
中國的房地產調控政策不可謂不嚴,涉及地根、銀根、閑置地處理以及預售款三方監管等,如果落實到位,房地產市場資金鏈緊繃,開發商不得不加緊銷售回籠資金,坐地起價、待價而沽不復存在。可以說,除了房產稅等少數措施之外,其他政策已經應出盡出。
到現在為止,針對房地產市場主要措施如下。
對房地產單獨加息。二套房貸、三套房貸加息三成以上,幅度不可謂不大。針對個人按揭與開發貸款實行控制,手段不可謂不強硬。雖然銀行各有小算盤,但在銀監會的五指山下,就算有心增加貸款也只能小打小鬧。
房貸增速有所回落。根據央行上海總部公布的數據,上海的每月個人房貸新增量從今年4月到7月依次為83.1億、56.9億、30.8億和2.7億。另據央行7月底發布的《2010年上半年金融機構貸款投向統計報告》,上半年內地房地產開發貸款新增4423億元,二季度增速明顯放緩,房地產開發新增貸款僅1216億元,較一季度大幅削減62%。不同的銀行貸款量不同,相對於工行、農行、民生等銀行,建行的房地產貸款步伐急速下降。預計今年底將有四成開發貸款到期,對於銀行、開發商、地方政府都是嚴峻考驗。
為了滿足房地產開發資金需要,這兩年房地產信託大行其道,收益在10%到20%之間。銀監會立馬揮舞大棒,首先檢查銀信合作,要求表外資產表內化,堵塞了銀行的貸款後門。最新舉措是發布《信託公司淨資本管理辦法》,規定信託公司淨資本不得低於人民幣2億元,不得低於各項風險資本之和的100%,也不得低於淨資產的40%。截至今年6月,國內商業銀行表外銀信產品存量已高達2.8萬億元,其中絕大部分是房地產貸款。信託公司不得不像銀行一樣,四處融資補充淨資本。這樣一來,對於房地產的信託融資渠道將有明顯的抑制,影響的規模起碼在數百億。
這些政策當然有用,關鍵問題是執行到位。值得關注的是,所有的房地產政策只要由地方政府主杓,大都打了水漂。
以土地增值稅為例,從1994年頒布《土地增值稅暫行條例》、2006年發布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》到2010年5月發布《關於土地增值稅清算有關問題的通知》,可謂步步緊逼。1994年的條例只是大綱,土地市場氣候未成,需要培育;2006年之後就是全球金融危機無法執行;2010年則是關鍵一年,清算土地增值稅對於毛利率40%以上項目的利潤影響應該在20%以上。估計2005年到2009年土地增值稅流失數應該在2.52萬億,這對於開發商的資金鏈是沈重的打擊。
有傳聞顯示《商品房預售資金監督管理暫行辦法》即將出臺,杭州等地已經發布了徵求意見稿,定金與預售金對於房地產商的資金鏈舉足輕重。據國家統計局公布的全國房地產運行數據,今年1到7月,房地產開發企業本年資金來源38876億元。其中,定金及預售款9356億元,個人按揭貸款5131億元,兩者合計14667億元,佔房企整體資本金比例達到37.3%,約合整體資金的四成。一旦對預售金嚴厲監管,就是套向資金鏈的一條絞索。
嚴格執行上述政策,房地產的開發銷售週期將大大加快,如果加上累進的資本利得稅,房地產投資就會成為投資者眼中的雞肋。當然,出於經濟軟著陸的需要,以及中國城市化進程,房地產黃金時代雖然過去,白銀時代依然存在。
關鍵在於執行力。有個典型的例證是對於閑置土地不痛不痒的查處。8月19日,國土資源部公布今年各地上報閑置土地2815宗,面積16.95萬畝。今年9月問責,10月基本完成查處任務。
言之鑿鑿的國土部,至今沒有公布違規開發商的名單,更沒看到通報哪些開發商被取消了經營資格,國土部網站公布的是典型案例,對西安立豐御海置業等7宗案件的處理情況,以及6宗督辦的違法違規案件。按這樣的速度,現有的閑置土地是否要處理200年?
新政重要,更重要的是落實;新政出臺,必須兼顧中國經濟轉型的全局,如此才能言行一致,言出必果。
来源:每日經濟新聞
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