茅於軾:投資和投機
在討論房價的時候,人們往往把投資和投機混為一談。其實這二者有巨大的區別。買房用於投資是永遠值得歡迎的,但如果是用於投機則不然。目前我國的房地產市場不是投資過旺,而是投機過旺。對住房政策中要區分投資房和投機房,鼓勵前者,預防後者。
投資是一次性投入資金,以後逐年得到回報。若干年後除收回本金還有利潤。比如買房出租,從租金中回收投資的資本。又如買房用於建設廠房,建停車場,建倉庫等每年都能有收益的項目,這些都屬於投資。
買了房什麼也不干,等房子漲價後賣掉,這屬於投機。這兩種房屋的買賣非常不同。在股票市場中,買了股票長期不動,等公司分紅,是投資性的。等股票漲價後賣掉,賺買賣的差價則是投機性的。
一般商品也有投機和投資的區別。買賣為了正常的消費和生產屬於投資性;既不生產又不消費,但是從事買賣,買進就是為了賣出,從價差中賺錢,這是投機性的。
投機活動對社會是有益還是有害?如果賺了錢,這是財富的創造,是對社會有利的。如果賠錢,則對社會有害。其中的道理我在以前寫的著作中有詳細的解釋。正因為這樣,各國政府都允許投機買賣的存在。比如期貨市場,就是投機市場。它對社會是有利的。
一切買賣都可分為投機性買賣和投資性買賣。因此所有參與買賣的人可分為投機集團和投資集團。投機可能賺錢,也可能賠錢。投機集團作為一個整體,有賺有賠。正負抵消之後如果是賺了,投機集團為社會創造了財富;如果是賠了,投機集團會給社會造成損失。如果投機完全是碰運氣,賺錢和賠錢的概率差不多相等,對社會沒有什麼作用(如果不計入投機所消耗的人力物力)。所以投機應該由投機專家來做,他們對市場有專門的知識,比較善於估計價格的走向,比較容易賺到錢。
投機者要能賺到錢必須對市場的價格有研究,有判斷。比如就糧價而言,一般的規律是秋季糧食價格低,春季糧食價格高。所以在秋季買進,到春季賣出是能夠賺錢的。他們在時間上調劑了余缺,平滑了價格的波動,對社會有貢獻。可是如果投機的人太多,大家都在秋季買進,就會人為地抬高秋季的糧價,甚至抬得比春季更高。這時候價格不是由正常的消費者和生產者決定,而是由投機者決定。投機者把市場搞亂了,誰也賺不了錢。
對一個正常的市場有少數投機專家操作,是能夠賺錢的,是對社會有利的。但是如果投機者太多,價格被投機者決定,不由正常的消費和生產決定,投機就變成賭博,對社會沒有好處。對任何一個市場,在正常消費和生產之外有少數專業投機者,他們能夠賺錢,創造財富,對社會有利。但是當投機者太多時,投機市場變成了賭場,對社會不利。我國的房地產市場和股票市場都有投機者太多的問題。在這樣的市場中賺錢完全靠運氣,不能平滑價格的波動,也不能預測價格的走勢。
就房地產市場來說,這兩種不同動機的購買是很容易區別的。如果買房自己住,或用於出租,這都是投資房。如果只是為了將來漲價之後出賣就是投機房。投機房一定是空房。如果有人住進去了,就變成投資房。隨時能夠投入市場的房一定是空房。有人住的房買賣比較困難。我國大城市中已經售出的房屋中空房率很高,說明投機房很多,這些房隨時隨地都能出售。一旦房價趨降,為了避免套牢,投機者會求早日脫手。大家都想爭著早點買,房價就會直線下降。這就是泡沫的破裂。其後果是很嚴重的。
從道理上講,投資房和投機房是可以互相轉換的。用於投資的房在市場合適的時候可能出售,這就變成投機房了;用於投機的房也可以暫時出租賺取租金,此時投機房又變成了投資房。但是事實上我們看到的現實不是這樣。全國的空房率這麼高,為什麼他們不出租賺一些額外的租金,似乎這樣並不妨礙房屋的出售。但空置兩三年的房比比皆是,說明準備出賣的房是不出租的。如果現在這麼多的空房都拿來出租,租房的價格會進一步下降。現在的租售比(租房價格和買房價格之比)已經很不利於買房,租房遠遠比買房合算。出租住房的所得比起房地產漲價的所得顯得微不足道。所以投機房的房主不在乎出租所賺的租金。租金相對的過低阻礙了投機房轉換成投資房。所以把買房的目的分成投資和投機,大體上是不錯的。針對不同的買房目的有不同的政策,才能有效地改善房地產市場。現在對高檔房徵收房產稅是一個好政策。但是更好的抑制投機房的辦法是對買賣住房的所得徵收高額所得稅。使在房地產投機所得的大部分都拿來繳稅。
現在房地產的投機過旺,急需壓抑這種活動。但是我們也不要走到另一個極端,完全禁止房地產的投機。一定程度的房地產投機不但應該允許,而且是必要的。或者說,空房率應該保持一個適當的數字,太低的空房率會阻礙房地產市場的交易,阻礙它的發展。在計畫經濟時代基本沒有空房。也沒有房地產市場,改變住房是通過換房來實施。換房的主要原因是就近上班。換房和市場交換不同,前者沒有貨幣的參與,不能補償住房價值的差。只有交換各方都感覺對自己有利時交換才能成功。這種配對很不容易成功。從一對一跤換發展到三角交換,一直複雜到30戶人同時交換,才能夠使所有的人都感到滿意。因為沒有空房,不能週轉,要換房必須同一天所有的人同時搬家。天津有一次組織30戶人家同時搬家換房,蔚為壯觀。如果有空房用於週轉,就不需要同一天大家一起搬家。這說明保持一定數目的空房,以利於週轉是必要的。
附帶說一句,換房的事實證明,房子的價值還隨著誰在使用它而不同,並非僅僅決定於蓋房花了多少成本。同樣的房子不同的人用,發揮的價值是不同的。換句話講,改善配置可以增加全社會所得到的享受,這正是經濟學研究資源配置的原因。社會要富,不但要多生產,還要人盡其才,物盡其用,把生產出來的東西用好。辦法就是通過交換,改善資源配置。進一步講,增加生產的辦法也是改善勞動力,資本,資源,原材料的配置,提高他們的使用價值。所以改善資源配置是一個社會致富的根本之道。
我國的房地產市場中投機房這樣多有其原因。首先是經濟高增長,財富的積累很高,收入分配又向富人傾斜,所以有一部分人手中有很多錢。這些錢沒有更好的投資機會,又怕貨幣貶值,最方便的保值手段是買房。他們已經有自己的住房,買房只是為了保值增值,待價而沽不準備要用,最後是準備出賣的。
現在政府為了抑制房價,用限制買房的方法,如提高首付比例,提高房貸利息,不許賣第二套房或用戶口限制,這些方法都是堵而不是疏。大家手中的餘錢還在那兒,總要找出路。如果大量錢湧向股市,使股市猛漲,也是泡沫,一樣難治理。根本的辦法是廣開投資機會,讓大家手中的錢有好的賺錢渠道,就不去買房了。可以開放原來的壟斷市場,如金融業,電訊業,石油化工業,或開放百姓向國外投資的渠道,鼓勵民間資本進入醫療,教育和其他服務業。這才是根本解決問題的辦法。
来源:經濟觀察報
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 【宋紫鳳專欄】亂世問津何處是 心中自有桃花源(圖)
- 習近平普京盼拜登連任 美中俄演繹新三國演義(圖)
- 日片《完美的日子》:光影交織中的美和釋然(組圖)
- 大開眼界!創記錄的「人體噴泉」(組圖)
- 習近平忌憚三個紅二代(組圖)
- 【宋紫鳳專欄】從潘美到潘仁美 是藝術加工還是神來之筆(組圖)
- 江要與胡錦濤同歸於盡 (組圖)
- 胡錦濤用詞出現新動向 軍中已作指示
- 神秘茉莉花貼出現後 北京拘捕多人(圖)
- 毛澤東一生中最漂亮的五個女舞伴(組圖)
- 人民幣大熊市開始 進入暴跌的階段
- 週日京滬氣氛緊張 警力反應繃至邊緣(組圖)
- 卡扎菲電視講話讓人目瞪口呆(組圖)
- 黃志光:中國「最短命」的高官(圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 歌手2024無修音誰「慌了」?(圖)
- 「疫」狀再現?青海爆野禽禽流感恐人傳人(圖)
- 【謝田時間】中共發行超長期至50年特別國債救經濟?(視頻)
- 美女官員人生起伏 一女撂翻24人 最年輕女官上位(組圖)
- 人到底要為善 還是為惡?(組圖)