中國富人海外炒房為哪般

發表：2011-07-11 12:19

「現在國內政策捉摸不定，把餘錢輸送到海外房地產，穩定又放心！」正在美國密歇根州立大學攻讀碩士研究生的中國留學生小江告訴記者，前些天姑媽剛從長沙打來電話，讓她幫忙物色地段，小江不解，姑媽如是告訴她。

其實，和小江姑媽有同樣想法的人不在少數。今年以來，越來越多的中國富人開始到海外尤其是歐美地區買地購房，加拿大、澳大利亞、美國、紐西蘭、新加坡等置業熱門國家，到處都有中國投資客的身影。當地知名的房產公司忙著進軍中國市場，早一步搶灘的戴德梁行、高力國際等國際代理機構也紛紛在內地設立海外物業部門。

與此同時，大量資金開始外流。最近有機構統計顯示，不包括香港在內，2010年內地投資者購買海外房產達4000套，涉及資金20億美元，換句話說，有130億人民幣流到了海外樓市。

溫哥華、倫敦、墨爾本成炒房熱土

自2010年始，中國購房者的足跡逐漸遍佈世界各地。資料顯示，中國購房者最喜愛的國家依次是加拿大、澳大利亞、美國、新加坡、英國、德國。據高力國際透露，加拿大溫哥華、英國倫敦、澳大利亞墨爾本等城市成為國人海外置業首選之地。

公開資料顯示，在英國，僅在最近兩個月內，中國人在倫敦買房的投資就高達1.2億英鎊(12.7億元人民幣)。在加拿大，華人聚集地的溫哥華，2011年一季度，華人購買新房的比例佔到了當地市場的29%。在倫敦的金融區金絲雀碼頭，三分之一的新售房屋被來自中國大陸和香港的買家買走。在韓國，2011年1至3月，中國人在韓國購買的房產面積達到16.56萬平方米，比去年同期多出一倍；總價值為749億韓元(約合4.48億元人民幣)，比去年同期的156億韓元增加了近4倍。高力國際6月初也發布報告指出，中國內地投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續增加，截至今年第一季度，已達到29%，較去年25%的比例上升4個百分點。

仔細研究可以發現，在海外購房的中國人多是富人，購買的也多是別墅或豪宅。據中原地產研究分類，總價在1200萬港元以上的住宅在香港可歸入豪宅。2007年上半年，內地客在香港購買豪宅的整體金額佔比不過9.7%，但到了2010年下半年，這個比例變成28.8%。香港明報5月12日報導，擁有九龍區最貴住宅記錄的九龍站凱旋門頂層被內地一少婦以3.45億港幣(2.87億元人民幣)購得。五一期間，一撥中國投資者在韓國掀起了買房小高潮，150多位上海投資者在濟州島一舉買下價值1.83億元人民幣的58套度假屋，有人甚至用家人名義一次買了3套房。在新加坡，高價位地段最受中國富人青睞，一些連新加坡本地人都不敢輕易問津的地方，中國買家卻屢屢上演一擲千金的豪舉。在倫敦，中國的投資客在購買高端房地產時平均花費650萬英鎊，超過同期在倫敦買房的其他60個國家和地區的買家。

通脹高企富人為「錢」找出路

自年初以來，受一系列的調控政策影響，國內各主要大城市房地產市場前景不甚明朗，樓市的成交量也由此大幅下滑。「限購」、「限價」，使樓市投資者一再壓抑自己的投資熱情，手中的資金急切地期盼著出路。海外置業恰恰在此時為投資者打開了一條通道。

同時，今年以來，人民幣士氣大漲，尤其是人民幣兌美元五年內累計上漲22%，進一步堅定了中國投資者海外置業的信心。而傳統意義上的強勢貨幣卻在節節衰退，英鎊自2007年以來相對多種其他貨幣暴跌了25%左右。有消息稱，由於英鎊疲軟，倫敦的房產現在與北京、上海和香港相比更值得購買。

「海外房產大多風光優美，生活環境寬鬆舒適，一般有一個新樓盤很快就會賣光。」澳洲鼎豐集團是最早進入中國的澳大利亞房產公司，如今已在中國四個城市開設了分公司，其客服人員告訴記者，相對國內房產，除了適合生活，還有很多優勢，比如波動較小，不會大起大落，如果想提高資產安全性，到房產市場相對成熟的地方投資絕對是首選。

「其實現在大部分富人在外國買房並不是期待房子升值，而是將手頭有餘的資金輸送到更穩定更有保障的地方。」小江說，姑媽在長沙經商，小有一筆財產，熱衷投資房產，但目前國內通脹高企，CPI也居高不下，資產縮水嚴重，國家對富人的政策也飄忽不定，使她無所適從，為保有資產，她才把希望寄託到市場更為成熟的海外樓市。

此外，海外租賃市場的回報率一般較高，由此「以房養學」的方式在中國置業者中間普遍很流行，業內人士稱，不少在購買公寓的中國投資者是為了子女讀書，要求靠近交通便利和學區好的地區。以「以房養學」最為普遍的澳大利亞為例，很多家長會在澳洲買一套公寓，除了自住，還可以將多餘的房間出租，用租金來抵銷在當地的生活費。

小江的姑媽最後就選定在得克薩斯州collegestation城附近以3萬美元買到了一塊地，打算在這塊地上修建一座別墅，先租給附近的學生，以租金抵消物業管理等費用。「再過幾年乾脆就舉家移民到這裡養老。」

專家：海外炒房未必高枕無憂

在部分國家，中國投資者正成為最不受歡迎的外國人。最近幾年，不斷有外媒居心叵測地報導，中國人正在大肆去美國、英國、澳大利亞等國家搶購房產，以此炒高當地房價，引起當地居民對中國人的反感。日本電視臺曾推出專題節目叫「日本被中國人買下」。高力國際發布報告稱，在過去的2010年，由於中國人的大量置業將溫哥華的房價炒高了12%。加拿大房地產協會5月發布報告稱今年4月溫哥華的房價同比又上漲了10%。在英國，中國的買房熱情引起當地人的抱怨，認為中國買家推高房價，導致當地中低端人群承受更大的房價上漲壓力。房屋協會甚至警告說，許多年輕的倫敦人將不得不等待，直到他們50歲才能夠負擔得起房價。不久前，澳大利亞央行宣布了近8個月來的第六次加息，這個舉措在某種程度上被媒體認為是衝著中國等海外買房客來的。

「事實上，投資海外房產並不容易。」合富置業房產專家黎文江告訴南方日報記者，一來海外房價地價漲幅都很小，升值的週期會很長；二來雖然國外沒有土地出讓金，購房價格也不高，但後續的房產稅、物業費和公共服務費卻是逃不掉的「不可承受之重」。

據調查瞭解，在美國，購房經紀人要收取房款6%的服務費，兩邊經紀人各拿3%，驗房費用每個州不一樣，幾百到幾千美元不等。美國每年收取1%到1.5%房產稅，還有物業管理費用。「你如果不剪草坪，鄰居都會投訴你，越是在高檔社區，環境維護越是花錢多。」在澳大利亞投資房產也有四大費用：物業管理費、水務費用、市政費、土地稅。英國成交額500萬元人民幣以內，律師費大概是1.5萬元人民幣，另要支付一次性印花稅，大概是房款的3%。即便房產升值了，投資客也未必就能高枕無憂，房價上漲的這部分收益在很多國家是要收取個人所得稅，美國的稅率在20%到30%不等，澳大利亞則高達45%。

「海外炒房很難持久下去，最根本的是要解決富人的投資渠道問題。」黎文江認為，「國內對樓市的限購出現一刀切的情形，非普通住宅市場其實可以靈活放開，但在稅收層面可以酌情加重。」黎文江說。

来源:南方日報

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