中國房地產泡沫已到無可復加地步

作者：易憲容發表：2011-09-14 21:33

對中國金融體系的風險，角度不同利益不同所看到景觀也完全不一樣。在國外的不少投資來看，如果按照成熟的市場經濟標準，那麼中國金融體系面臨著巨大的風險。因為，無論是銀行信貸濫發、地方融資平臺擴張，還是房地產泡沫破滅及銀行貸款景氣下滑週期中的惡化，都是導致金融體系快速惡化的誘因。不過，在國人，特別是政府官員看來，中國金融體系有風險，但其金融風險基本上都在可控的範圍內。無論是地方政府融資平臺還是個人房地產按揭貸款的風險都是如此。

對於中國金融體系的風險有多高，其高風險又在哪裡?我們只要看一個現象就可以見葉知秋了。截至8月31日，國內16家上市銀行公布了上半年的業績，其利潤達4610億元，同比增長達34%，各銀行年化淨資產收益率普遍達到20%。在全國利潤額最多的十大企業中，其中銀行佔8席，工商銀行更是成了國內最為賺錢的上市公司。可以說，這是國內銀行有史以來業績最好水平時刻。不過，奇怪的是，國內銀行上市公司如此好的業績，其股市卻在業績公布跌得底朝天。不少上市銀行的股票紛紛跌破了一年來的最低價。何也?市場擔心國內商業銀行這種業績不可持續，擔心國內商業銀行未來將面臨著巨大的風險，擔心國內金融體系的系統性風險爆發。

　　我們知道，中國金融體系與美國金融體系最大的不同是銀行為主導，國內90%以上的融資是通過銀行體系來進行。不僅銀行利率決定了國內金融體系的價格，而且銀行體系的風險決定整個金融體系的風險。因此證券市場對銀行上市公司的風險的擔心，其實就是對國內金融體系風險的擔心。而國內銀行體系的巨大風險就在於房地產泡沫破滅的信貸風險。可以說，近二十年來，國際上金融危機的爆發，無不與房地產泡沫破滅導致的信貸風險有關。當前中國的情況應該比以往任何國家的房地產泡沫風險都要大。

　　可以說，從2003年以來，中國房地產泡沫已經持續了近十年的時間，從而形成了世界經濟史上前所未有的房地產大泡沫。這個泡沫之大，可以從以下幾個方面來看。一是十年來國內住房價格上漲，儘管國家統計局公布房價上漲幅度十分平穩，但實際上各城市的房價上漲基本上在5倍以上，而北京這樣一線城市的房價上漲8倍以上，城中心10倍以上(我們只要用10年前某樓盤的價格與當前該樓盤二手房的價格比較就一清二楚)。在世界歷史上找不到哪個國家哪個時期房價會如此瘋狂上漲的地方。二是由於政府政策鼓勵住房炒作，及房價瘋狂上漲，從而使得購買住房就能夠賺錢成了一個「真理」，及人人皆知的賺錢工具。在這種情況下，全民投機炒作住房。可以說，歷史上找不到哪個國家哪個時期持有多套住房的人會如此之多。特別是政府官員。三是沒有哪個國家哪個時期，住房持有在投機炒作者手空置是如此多。如果國家對中國住房普查，其問題全部顯露出來。僅從這三個方面來說，中國房地產泡沫巨大到了無可復加的地步。房地產泡沫巨大，銀行信貸隨時都面臨著巨大風險。

　　不過，國內銀行體系面臨著更大的風險是無論地方官員、金融機構管理層、房地產開發商及持有多套住房者等則否認其巨大風險存在。比如說，當前銀行分不開逾期貸款在增長，他們就理解為其佔貸款的比重小，特別不良貸款餘額及不良貸款率都在下降。因此，銀行信貸風險是在可控制的範圍內;而政府融資平臺貸款餘額高，四大國有銀行所佔的比重也高，但到目前為止其不良率奇低，因此，這些貸款不僅沒有問題而且還是質量較好的資產;又比如，四大國有銀行的管理層都出來說，對於個人住房按揭貸款，由於這些銀行已發放的住房按揭貸款首套貸款所佔的比例在95%以上，因此，個人住房貸款的質量良好，根本就不存在風險。更為好玩的是，根據銀監會對住房貸款的壓力測試，房價下跌50%對國內商業銀行影響也不會太大或國內商業銀行在房價下跌50%的情況下可以承擔其風險等。國內整個銀行信貸根本就不存在多高風險或有風險也是在可控範圍內。

　　但是，上述這些分析是建立在兩個假定條件下，一是房價只漲不跌的假定條件下。可以說，只要房價不下跌，國內房地產的銀行信貸就不存在風險，也不會出現多高的信貸不良率。不過，這種假定是不成立的。中國這個前所未有的房地產大泡沫，即使政府繼續托市(比如現在這樣不提高住房貸款利率不增加住房投機炒作及住房持有成本)，房地產泡沫也可能繼續吹大，但是這個吹得巨大的房地產泡沫不逐漸擠出，想讓其不破滅是誰也無法阻擋的。當前這些沒有體驗過房地產價格出現週期性調整的人根本就無法想像到房地產泡沫將會發生什麼的。當然當前銀行信貸沒有風險了。

　　二是假定政府公布的統計或他們所看到統計反映市場的實際情況，但實際上非也。比如當前各國住房按揭貸款自住率的比例，如果真如四大國有銀行管理者所說，佔95%以上，在政府統計報表中每年的房價又上漲不高，那麼這些年來的政府房地產宏觀調控真是多此一舉。從這些數據看，國內房地產市場不是在健康發展的軌道上嗎?但實際上根本就不是這樣。他們的這個95%其實就是當前享受優惠利率的貸款者的比例。試想，作為一個住房投機炒作者，如果簡單證明自己是購買第一套而可享受種種優惠條件，他為何要說自己購買第二套而增加其購買住房的成本呢?可以說，在這個95%中，作為一個住房投機炒作者，已經購買一百套住房，也會千方百計自己是購買第一套住房的。這種情況對商業銀行的職工更是明顯。

　　可以說，近十年來國內房價飈升，房地產泡沫吹大，完全是銀行信貸及優惠稅收政策推動的，特別是2009年-2010年更是明顯。既然是銀行信貸推高的，那麼房地產泡沫破滅豈能不帶來巨大的風險。特別是到2011年6月末，全國主要金融機構房地產貸款餘額10.26萬億元，其中個人住房貸款餘額6.26萬億元。其兩個指標都比2008年底增長了一倍。而且更為嚴重的是，有人據估算現在的55萬億左右的銀行信貸中，其60%-70%的貸款都是與房地產有關。無論是房地產上下游產業的企業的貸款，還是企業及個人住房及土地抵押貸款都是如此。房價上漲時，這些貸款風險自然隱蔽起來，但是如果房價下跌，其風險有多高是十分難以測算的。而且往往是，如果某個資金鏈環節斷裂，導致金融市場的系統性風險爆發，那麼其金融風險不僅會全部暴露出來，而且這種風險也容易迅速放大與蔓延。2008年雷曼兄弟的倒閉，並非是個體金融機構的風險暴露，而在於某個金融環節流動性斷裂導致整個金融體系的崩塌。而這些風險多大是無法用靜態的方式及房價上漲思維來計算的。

　　可見，當前國內金融體系的風險就在於國人從來經歷過住房價格出現週期性調整所面臨的風險，在於國人沒有認識到國內房地產泡沫有多大，沒有認為到這個巨大的房地產泡沫一定會破滅，而假定房地產不存在泡沫，及房價不會下跌，因此整個銀行的信貸風險特別房地產信貸風險都在可控範圍內。但是，任何系統性風險都是存在及不可預測，國人想國內金融體系的系統性風險發生後再來關注，估計會為時已晚。最近，國際評級機構惠譽提出警告，可能下調中國人民幣債務信用評級，因為在信貸高峰後，債務違約風險上升，經濟將面臨著調整。對此，我們對國內銀行信貸風險及金融體系的風險是否應作足夠估計呢，特別是房地產市場信貸風險更應該做足夠的估計。

来源:鳳凰網

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