牛刀:中國未來房價走勢的分析和預測
未來房產有投資價值嗎?
就一線城市來說,這十年,中國的房產和黃金大約漲了3.6倍左右,主要是貨幣的作用,而同期的地產股票和黃金股票很多收益達到30倍到40倍,如果像持有房產黃金一樣持有股票,放著不動,股票投資收益是房產和黃金的十倍。相比起來,投資房產是一項很低效能的產品,僅僅只能跑贏通脹。中國是個大國,人口眾多,衣食住行不解決好會出大亂子,維穩是沒有用的。所以,住宅就不要炒了。未來十年,中國經濟結構會有所調整,房地產的投資效能還會減弱。現在持有住宅比較多的家庭,可將住宅用於出租,保持一定的收益。
房產稅會開徵嗎?
回答是肯定的。時機會在公租房平抑租金以後,政府肯定要開徵房產稅來增加稅源,因為公租房的啟用,政府將重建誠信,取得大多數人的支持。如果這一輪房價下降到能夠解決夾心層居住的改善問題,那大多數人的居住問題,就不會成為主要的社會矛盾。隨後,開徵房產稅不影響大多數人的利益。我現在正在研究房產稅的開徵辦法和時機選擇,提出我們的看法和觀點,爭取儘可能的科學一點,取得社會財富的新平衡。
房價還有上漲動能嗎?
從週期性來判斷,這一輪的房價已經見頂。這個見頂,不是什麼限購帶來的,而是全球經濟和中國經濟即將進入一輪新的循環的使然,再加上中國婚齡人口大幅減少,購買力急劇下降的結果。新的購買動能重新聚集,不是三五年能夠完成的。但是,我在《窮人通脹富人通縮》裡面講了,中國房價的漲跌取決於政府,如果什麼時候政府突然發昏,又來救市,那就是天要下雨娘要嫁人的事,沒辦法。我想不會到那個地步。從人口結構出發,95後婚齡之時,將徹底告別高房價。
泡沫破滅和房地產崩盤是一種什麼關係?
我想把這個問題講的通俗一點,泡沫破滅,大約是指我們所講的軟著陸,是指房價下跌體現真實購買力的水準時,成交量有明顯放大,在市場供求關係均衡的情況下,達到價格和價值關係的新平衡。而房地產崩盤則是指硬著陸,就是指房價在上漲時,扭曲了與房價的一切經濟要素之間的關係,達到無法平衡的地步而發生的一種經濟現象,導致市場供求關係徹底破裂,造成資金枯竭,市場崩潰。
這兩種經濟現象,會給經濟帶不同的後果,後者可引發經濟大蕭條,前者頂多隻會引發經濟結構的調整。根據中國國情,宜選擇軟著陸。目前,政府選擇的是軟著陸的模式。由於政府不肯放棄房地產的巨大利誘,最後的結局可能是硬著陸。
房地產崩盤對我們有什麼影響?
如果是房價泡沫破滅,影響最大的是投機客和開發商,其次影響的是有房貸的家庭,對其他經濟關係影響不大。房地產崩盤,大家都是輸家,利益方政府、開發商、有房家庭和炒房客都會慘遭財富縮水,這就是大炒家和開發商逃頂的主要原因。房地產崩盤會引發金融風險、相關產業鏈發生斷裂、宏觀經濟受到影響,同時會影響社會就業和社會財富的再分配。
作為私人和家庭,不妨購買一些美元,應對房地產的崩盤。因為中國沒有經過經濟危機,應對能力較弱,最後會亂髮鈔票,因此,法幣可能面臨貶值,通貨膨脹會爆發。日本、拉美和全球其他國家發生房地產崩盤後,解決之道都是美元,而且,是唯一的解決之道。在目前情況下,華南地區不妨持有一些港元、加元和澳元。
收尾的話:
說了這麼多,都是本人思考的結果。僅供大家參考,不做買房依據。我想,經濟的規律不可抗拒,違背經濟規律,總有一天要吃苦頭。
還有一個最大的風險,改日再談,那就是國際資本如何攻擊人民幣,這是我在這半年傾盡心血在研究的事。首先要問的什麼是熱錢?央行對此諱莫如深,外管當局甚至說,熱錢只有350億美元左右。我和國內許多金融專家最後一致認為,所謂熱錢,廣義來講,所有外匯儲備都已經轉化為熱錢;狹義來講,只是出口未結款部分。如果這個定義成立,那人民幣的風險敞口非常巨大,進入房地產的熱錢對我們是致命的。不過,這不在我們今天討論之列。
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