別被加國房子升值迷惑了 特別是Condo
不久前,我多倫多的朋友老盛退休了。他在退休前辦妥了一件大事,那就是把自住的大房子換到了公寓樓,因為孩子都離巢而去,大的結婚,小的在美國讀大學,再住大房子吧,一來體力不夠,大房子不是這兒要修,就是那兒要補,北美人工高,捨不得請人來做,自己做又漸漸地力不從心;二來財力也夠不到了,這些年房價一直往上漲,表面上是好事,可交給政府的地產稅也水漲船高年年漲。於是便住進了「小公寓」。原本以為生活從此定好了詠嘆調,就此安安穩穩的過下去了。
誰料上個禮拜天老盛給我來電話,話裡話外感嘆當初悔不該不聽我勸,自以為作了個聰明的選擇,現在才明白,為什麼我會堅持租公寓,而不是買公寓住。他自稱如今是濕手沾了干麵粉,想甩都難。
我不用聽下文,便知道是怎麼回事兒了。老盛當初買公寓時,曾經徵求過我的意見,那時我建議他租公寓,並分析給他聽:「相當簡單,如果你買的公寓租售比是120倍,買比租划算,假如租售比超過了120倍,租就比買划算了。」他反駁我說:「你開玩笑了,現在多倫多的公寓,租售比早都超過了120倍,一般都在200倍以上,哪裡去找低於這個比例的。」
一聽老盛這樣說,我知道他已經打定主意要買了,心想再勸說也沒用了,便提醒他道:「既然這樣,你真想買就盡量找新公寓,地段也不能忽視,最好挑黃金地段,住膩了想出手也比較方便。」
但人啊往往是這樣的,當自己想好了要怎麼做,徵求別人的意見,不過是得到別人的背書,從而更堅定自己的想法而已,至少老盛是這樣的。我的話他並沒有往心裏去。他既沒有買新公寓,也沒有挑多倫多的黃金地段,最後選在他住慣的社區士嘉堡——華人的集聚地,買了一套兩房一廳的豪華公寓,樓裡有游泳池、健身房、桌球房、Party Room和屋頂陽臺……他最得意的是房價居然很「便宜」,連20萬加元都不到,唯一的一點瑕疵,就是管理費相對高了一點,一個月需900加元。相比其他諸多的優點,這點「瑕疵」似乎也不算什麼。
但老盛萬萬沒有想到,恰恰是這一點瑕疵,卻令他越來越坐立不安。因為這棟豪華公寓建於70年代後期,是多倫多的第一代豪華公寓樓。加拿大地廣人稀,人們歷來習慣於前庭後院的獨立洋房(house),住公寓的概念還是香港移民帶來的,特別是炒樓花,掀起了公寓樓價上漲的第一波浪潮。八十年代初,大量臺灣人也開始移民加拿大,以至於八十年中至九十年代初,又掀起了炒公寓的第二波熱潮,房價曾經翻番,在 90年代初的高位開始下跌,使好些公寓的價格一度跌去40%。轉眼到了90年代後期,又輪到中國大陸人移民加拿大,令第三波炒房熱潮「真正」開始了,房價、特別是公寓樓價沒幾年就炒到了高處不勝寒的地步,租售比高達200倍,樓價泡沫顯而易見。
就拿我來說。從1998年到2001年,我在多倫多的市中心租住一套高級公寓,那時租金是1400加元,而當時那套公寓的市價約20萬加幣,從租售比來看,多倫多的房價尚屬合理,還沒有泡沫。不過因那時計畫回紐約,所以租比買要合適。
七年後的2008年底,我從紐約回到多倫多,發現多倫多人的平均收入不過增加20%而已。而平均房價卻漲了幾乎一倍!我在市中心又租下一套高級公寓,月租1800加元,漲幅也不過20%,和收入的增長正好同比。由於這是一套剛剛落成的新公寓,管理費比較低,所以合理的租售比應該在140倍。但目前其市值是42萬加幣左右,除以1800,租售比高達233倍!大大超過合理價位40%以上!儘管這次回多倫多打算定居,我依然選擇租房而住。請注意,加拿大房租的漲幅由政府控制,不能隨意上調,同時又受到房客年收入的制衡,因此多倫多的房租從2007年到今天,幾乎沒有上漲。
而買公寓而居的老盛就不同了,當初900加元一個月的公寓管理費,現在已漲至每月1200加元,即便租出去,每月租金也最多1200加元,收到的房租還不夠維持房子的支出,每個月還要交200多的地稅,且年年看漲。為什麼?因為三十多年樓齡的大廈已開始老舊,今天電梯壞,需要召開業主代表大會,決定是否花錢修理,明天泳池出現問題,又要召開業主代表開會,討論請哪家公司來維修,後天中央空調又不行了……凡此種種都是花錢的大事。可羊毛出在羊身上,如果要修理,管理費就得看漲;如果選擇不修理,那麼豪華設施也就形同虛設。而且令業主無法忍受的是,修理費用總是高於預算 (有些管理公司涉及利益衝突),因此業主漸漸對管理公司失去信任,雙方的矛盾也因此加劇,如此惡性循環。老盛居住的大廈就出現了這種狀況,怎麼辦呢?
有辦法,就是把舊大樓推倒重來,再建一棟新大樓。可是這又牽扯到了產權問題,一棟大樓有250家住戶,每一戶只佔1/250之份額,如果把地賣掉每一戶按面積分,老盛就只能得到3、4萬加元,等於虧了17萬(買入價20-3=17萬),業主們當然心有不甘。顯然,推倒重來的方法行不通,虧大了。
於是聰明的業主開始尋找下一個買家,老盛就是其中之一。但很可惜,近來多倫多樓市出現的問題,也相繼在主流媒體上報導了,業主和管理公司之間激化的矛盾,也並非個案,買主在購房之前都會查詢清楚大樓的狀況,畢竟買房對百姓來說是大開銷。再說了,近來加拿大政府也沒有錢了,腦筋也動到了房主身上。多倫多市長近日宣布,將增加地產稅來填補財政赤字。
面對年年增加的管理費(不受政府管制),由政府說了算的地稅,以及對房客不能隨意增加的租金(受政府管制),公寓業主(至少老舊公寓的業主)便猶如待宰的羔羊,有苦說不出。
老盛最後在電話裡說,「還是你分析的對。我一直以為買房總比租房好,總以為房租是白扔的,真沒考慮過這麼多,什麼這個比那個比的(指房價收入比,房價租金比),現在仔細算算,任何商品都有合理價位,房子這個最大的商品也一樣。不過,雖然我在加拿大濕手沾了干麵粉,但好在退一步說,損失也就人民幣百八十萬。幸好沒有回上海買公寓,我在這兒碰到的問題,在那兒也同樣會遇到,以後回國我肯定選擇租房而住!」
来源:新浪博客
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