葉檀：喊口號沒用 謹防房價報復性反彈

房地產調控想要一以貫之，堅持到底，必須穩妥、到位。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

2010年之前，中國的房地產市場大約兩三年就經歷一輪調控，但從來沒有調控到底的先例。由此造成的結果是，房地產調控短期化，市場預期混亂，中國宏觀經濟週期隨之變化，市場投機心態越來越重。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

任何一個人都清楚，中國的房地產泡沫需要抑制。從房價收入比、租售比以及房地產總市值佔GDP的比例來看，中國的房地產泡沫不可持續，如果不主動調控，必然成為引爆未來中國實體經濟與金融的炸彈。這一點無須多論，無須捲袖攘臂、大呼口號，只要頭腦還保持最後一絲清醒，對房地產調控就不會存有太大異議。

總結經驗是調控成功的前提，避免重蹈以往的短期調控覆轍，關鍵是對房地產市場規律理解透徹。目前的這一輪調控關係到中國經濟發展的大局，關係到地方財政改革，只能成功不能失敗。因此，保持理性的頭腦、給予足夠的調控空間尤為關鍵。

從2003年房地產市場化開始，我國進入每年一調的房地產調控週期。2004年初，採取"管嚴土地、看緊信貸"的宏觀調控政策：一方面逐步推行經營性用地的"招、拍、挂"，從源頭控制了土地供給；另一方面，央行兩次提高存准率，將房地產開發項目(不含經適房項目)資本金比例提高到35%及以上，上調金融機構存貸款基準利率，嚴禁房地產流動資金貸款等收緊銀根。2006年要求地方政府利用廉租住房和經適房真正解決低收入人群的住房問題，當年6月1日推出著名的90、70政策，即90平方米以下普通住房的供地面積和開發麵積不得低於當年計畫面積的70%，通過限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，保證中低價位、普通住房供給。2008年8月之前，從地根、銀根、稅收三方面對房地產市場進行了嚴厲調控。

毫無疑問，上述調控沒有讓房地產進入平穩發展軌道，並沒有取得太大的效果。

房地產市場忠實地體現了房價泡沫是貨幣泡沫延伸的理論。貨幣在房地產調控期間，恰好是中國廣義貨幣大發特發的時間。根據央行的數據，截至2003年末，廣義貨幣M2餘額22.1萬億元，截至2010年末，M2的餘額為72.6萬億元，短短7年的時間，廣義貨幣發行增加了50.5萬億元。

李稻葵先生最近表示，按當前的匯率計算，目前中國的廣義貨幣存量已超過12萬億美元，廣義貨幣存量佔GDP的比重更是達到了1.8倍。無論從貨幣存量的絕對數還是貨幣存量佔GDP的比重來看，均已是世界上最高的國家。如此巨量的貨幣必須要有釋放的渠道，以往房地產、股市等資產貨幣化，成為最大的化解超發貨幣的渠道。

明確的結論是，貨幣泡沫不除，房地產泡沫難以根除，即便通過嚴厲的打壓政策抑制住泡沫，一旦調控放鬆房價就會出現報復性反彈。因此，本輪房地產市場調控與基礎貨幣發行體制改革息息相關。由於外匯佔款下降，基礎貨幣發行量下降，為本輪房地產調控打下了良好的根基。目前要做的是持之以恆，有人希望政府為難熬的實體經濟放鬆銀根，可以肯定，一旦放鬆，資金將流入資本與貨幣市場賺快錢，而不是進入實體經濟領域，實體經濟需要的是減稅、打破壟斷、利率市場化改革。又想放鬆銀根，又要壓低房價，相當於一腳油門、一腳剎車，必然導致經濟崩潰。

堅持調控的前提是，全球經濟與中國經濟不出現大動盪：2008年下半年房地產調控之所以放鬆，是次貸危機導致全球經濟崩潰倒逼所致；2003年出現SARS，擔心通縮，政府通過房地產與汽車消費拉動消費；隨著歐美債務危機，全球實體經濟日益疲軟，類似於IMF總裁拉加德等全球金融人士，紛紛暗示中國應該放鬆調控。此時，中國國內經濟的穩定，才能為房地產調控騰出空間。最近宏觀經濟數據顯示，出口下行，消費沒有質的飛躍，如果只靠投資拉動，恐怕行之不遠。中國的房地產調控的宏觀經濟根基尚不穩定。

最後，也是最重要的是利益分配體制。2003年政府意圖控制房價，卻在土地市場對土地使用權全面施行招、挂、拍方式，把地方財政牢牢綁在土地財政之上，此舉一出，房地產調控難上加難。本輪房地產調控必須以房產稅等取代土地財政，否則調控難以成功。

痛苦的歷史經驗告訴我們，房地產調控要持之以恆，要收長期之效，關鍵是消除貨幣泡沫，保持宏觀經濟穩定，以房產稅等稅收取代土地財政。喊口號有用的話，大家一起喊口號就行了。別忘記，相當一部分億萬富翁已經移民國外，市場不穩對中低收入人群危害最大。如果說理性就是騎牆的話，筆者很願意騎上這堵牆。

来源:每日經濟新聞

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