市場供給充足 房價調整在所難免
國土部近日發布的一組土地數據應引起有關各方注意:《2011年全國第三季度房地產用地市場運行概況》顯示,截至2011年10月,未開工的房地產用地約為21.3萬公頃,其中住宅用地16.5萬公頃;未竣工的房地產用地45.5萬公頃,其中住宅用地35.5萬公頃。另外,今年全國住宅用地供應目標是22萬公頃,前10個月供應了8.83萬公頃,即還有13萬公頃住宅用地在未來幾個月推向市場。
我們算一筆賬,上述已出讓未建、已出讓在建和近期計畫出讓的住宅土地面積為65萬公頃。按照正常的施工週期,在這些土地上建設的房子會在未來三年內陸續竣工交付。65萬公頃的住宅用地能建設多少房子呢?按每套100平方米,平均容積率1.5計算,就是9750萬套;按照一套房子容納一個家庭,家庭平均人口數按2.8計算,這些房子可以解決2.73億人的住房問題!
這還僅僅是截至2011年土地供應量所新建的住房量。按照我國的住房保障計畫,未來四年還有近2600萬套的保障房要開工建設,還有比保障房只多不少的商品住房的建設。
上述計算可以得出這樣的結論,我國當前住房的供應還是非常充足的,按照2010年9.3億平方米的住宅銷售量計算,現在已供應和今年計畫供應的住宅土地所能建設的房屋足夠未來10年的需求。
再從需求看,根據有關部門的統計,每年從農村向城市轉移的人口大概有2000萬(其中相當部分人口生活在社會的底層,且沒有真正離開農村,是偽城市化),按照人均30平方米住房建設面積計算,所需住房增量為6億平方米。可見,即便把城市化率打足,每年9億~10億平方米的住宅成交也足以滿足城市人口擴展的需要,以及合理改善住房需要。
隨著我國總體人口規模逐步觸頂,以及人口總規模變化與城市化之間的互動過程,住房需求還有增長空間,但目前城鎮住房供應總量上,基本可以滿足城市化所帶來的剛性住房需求,住房供應緊張的結論並不成立。
從土地角度看,我國城鎮土地出讓總量並不少,但其中一半以上是用於工業用地、基礎設施用地、公共用地的出讓,隨著我國經濟發展理念的轉變,土地供應結構也勢必進行微調,住宅用地還有很大的騰挪空間。另外,近年來我國也在對農村建設用地流轉進行制度設計,有些地方已經開始對農民宅基地進行確權工作,為以後的合理流轉提供依據。城市周邊的農村建設用地可能成為未來城市發展的潛力地區。
綜合看,我國住宅供應形勢樂觀,以房屋稀缺來支撐的房價上漲基礎並不牢固。即便沒有近兩年的限購政策,房價也會因為供求關係的存在出現下跌,但那種下跌更可能是缺乏控制的災難式下跌,相比而言,在政府調控的環境下,房地產實現軟著陸更符合房地產平穩健康發展的要求。
在總體形勢較明確的情況下,未來市場發展的可能圖景是:第四季度,市場將繼續維持調整態勢,企業為了盡快回籠資金,將加大推盤力度,適度降價,搶收冬季,瓜分市場上的「房票」資源。中期看,由於政策調控依然保持強勢,限購、限貸、限價等措施不會解除,開發企業的策略是已經竣工的項目會加快銷售,未開工或施工中的項目則拉長生產週期,因此中期內局部區域可能出現供應短缺。長期看,在土地供應相對充足,保障房逐步供應到位,城市化步入穩定期後,市場供應足以滿足需求,房價進入相對平衡增長期。
来源:第一財經日報
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 日片《完美的日子》:光影交織中的美和釋然(組圖)
- 大開眼界!創記錄的「人體噴泉」(組圖)
- 習近平忌憚三個紅二代(組圖)
- 【宋紫鳳專欄】從潘美到潘仁美 是藝術加工還是神來之筆(組圖)
- 江曾一政策藏汙納垢 老虎前仆後繼終南捷徑(組圖)
- 中國經濟舊模式大潰敗 注定一個時代已經結束(圖)
- 江澤民猶存 太子提前缷位(圖)
- 何祚庥:獲最多「第一」的中國院士(圖)
- 毛少將又有新墨寶!堪比一師是個好學校(組圖)
- 老江蹦達歸蹦達,兒子照樣下臺(組圖)
- 一個把酸性體質改成鹼性體質的秘密寶典
- 維基解密:習近平因何崛起 黨內妥協結果
- 王光美令江青嫉恨的照片(組圖)
- 3個視頻!訪民齊聚監察部高呼口號
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 何伯上電視討公道 分分鐘公屋都被收回(圖)
- 亞當斯市長任命四名刑事法院法官(圖)
- TikTok寧可與美國打官司也不願脫離中共(圖)
- 比爾.蓋茨包下整個米其林餐廳卻只點了可樂(圖)
- 為什麼中國人沒有Gap Year(圖)