易憲容:什麼樣的房產稅才管用
要徵收房地產稅需要一定的基礎條件,一是詳實的不動產登記資料,二是科學的估價方法,三是稅收征管能力。
房地產稅在上海與重慶已經試點一年有餘,從市場反應來看效果十分有限。同時,今年上海準備繼續推行房地產稅。我認為,如果當前推出的房地產稅不是一種公正公平的稅收制度,那麼這種房地產稅的推行所起到的作用必定小於預期。
普遍而言,在一個成熟的市場下,房地產稅同其他財產稅一樣,是一個國家賦稅結構中的三大支柱(還有消費稅、所得稅)之一。無論是對房地產的投機炒作還是過度需求,房地產稅都能起到重要作用。
一般來說,房地產稅的課稅對象只限於土地及房屋,在計算稅基時,房產的抵押貸款即負債不得扣除。政府在查定房地產價格時可能有以下的幾種方法:一是市場交易法,二是成本法,三是資本法。由於歐美國家房地產市場較為發達,市場交易法應用得最為普遍,特別是對自用住宅的估價。同時,如同個人所得稅的徵收一樣,房地產稅的徵收同樣對某些特定住房設定優惠減免辦法。也就是說,房地產稅的徵收並非針對所有的住房,而是需要對不同使用性質的住房、對不同收入居民持有的住房、持有住房多少採取區別對待。
對徵收房地產稅,目前社會上不少人把它與土地出讓金聯繫起來,認為購買住房時,房價中包括了70年土地出讓金的錢,因此再征房地產稅是雙重課稅。其實,這完全是一種誤解。土地出讓金與房地產稅完全是兩碼事。比如,在發達的市場經濟國家,土地都是私有的,住房建築商修建住房時,都需要從私人手中購買土地,而這種土地的購買都得通過市場交易進行。發達的市場經濟國家,建設住房的土地是市場購買的,但這些住房沒有哪一套是不征物業稅的。只不過,根據各種住房及家庭的情況所徵收的稅有所不同,甚至免稅。這就是為何要建立一個公平公正的房地產稅的關鍵所在。
不過,要徵收房地產稅需要一定的基礎條件,一是詳實的不動產登記資料,二是科學的估價方法,三是稅收征管能力。如房地產稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關係、中央與地方之間稅收分配、徵稅的減免與優惠對象確立等,只有具備了這些條件,房地產稅的開徵才能有效進行,並達到開徵房地產稅所要達到的目標。
所以要開徵房地產稅就得先對現有的住房進行全面普查,在此基礎上建立起住房檔案,然後要設計公平公正的稅收制度,以此來確定對不同的住房採取不同的稅收優惠減免。
此外,不僅現有的二手房市場要成熟,而且要建立起科學規範的住房價格評估體系等。如果沒有這些基礎條件,僅僅為了徵稅而徵收,那麼這樣的房地產稅收制度能夠起到的作用必然是有限的。
来源:廣州日報
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