牛刀:房價報復性反彈絕不可能發生(圖)
經濟週期性變化決定房價的變化。
在全球經濟性變化當中,目前的趨勢是,新興經濟體通脹,歐美國家通縮,這種經濟特徵最明顯的特徵就是新經濟體國家資產泡沫嚴重,歐美經濟萎靡不振。
這一輪中國房地產泡沫在2010年達到巔峰狀態,現在正在「回歸合理的價格」中。接下來的全球經濟正在變化,未來的全球經濟將呈現另一種經濟形態,那就是歐美國家通脹,新興經濟體通縮,房價將走進谷底。沒有一個國家可以保持經濟永遠增長,以房地產拉動的GDP增長的狀態,將告一段落,因為已經完全失去動能。
觀察房價的底部形態,有四大特徵:
一是美國本土經濟增長。美國的道瓊斯指數是全美經濟的晴雨表,現在,道瓊斯指數正在屢創新高,已經突破11年的高點,表達的是未來全美經濟經濟增長正在步入健康穩步的狀態。當一國消費為主體的經濟產生快速增長時,必然帶動物價指數的上漲,產生通脹。因此,在美國經濟增長突破3.8%時,CPI將會突破2%,美聯儲將會提高基準利率,打破一切資產泡沫。QE3可能虛晃一槍,起不到實質性的作用。
二是對於房地產市場而言,貨幣政策對其影響巨大。所以貨幣政策的任何變化,可能就預示著房價是否到了底部。中國這十年的經濟增長伴隨著泡沫(作為一個快速增長的經濟體,這種代價是不可避免的),製造業缺乏創新,四處山寨,國內少有品牌可以在全球稱雄,稍微發生一點市場變化,很多製造業將會關門大吉。中國繼續實行穩健的貨幣政策,在一段時間內指望其像以前一樣寬鬆是不現實的。我預計2012年中國的M2增長不會超過14%,相對2009年29.7%的增長緊縮幅度達到52%。貨幣政策的效應傳導到房價上是兩年時間,預示著2012年和2013年房價會進入谷底。
三是劉易斯拐點已經出現,中國人口紅利消失殆盡,這個對房價打擊是最大的。我在《窮人通脹富人通縮》這本書中說過,對人口紅利消失以後,購房需求會銳減60%。在全國70個大中城市,每一年的住宅需求不到300萬套,現在這些城市的供應量每一年都有1000萬套以上,已經連續四年過剩。國家以後應該控制城市住宅用地的供應量,哪個城市房價上漲哪個城市就必須推出新的住宅用地;哪個城市房價下跌就應該減少住宅用地的供應。這樣才能實行有序供應,避免房價產生大的波動,影響民生安寧。
四是人民幣匯率走向。人民幣未來可能面對的不是升值,嗅覺敏感的熱錢因此會「跟風」退出這個市場,房價泡沫破滅。我個人的預測是:如果人民幣對美元匯率貶值至6.8元,預示著房價回到2008年。
目前中國的開發商正在觀望,以為房價會報復性反彈,這其實是絕不可能的事。從日本房價泡沫破滅的情況看,泡沫破滅後的十五年內,換了12任首相,最短的首相只干了2個月就下臺,有的只干了半年;最長的也只干了2年。可見泡沫之厲害。香港1996年房價開始下降時,開發商也在觀望,以為新任特首會刺激房價上漲,結果是,1997年政府宣布8.5萬套公屋計畫,當年房價開始大跌,一直跌到2003年,跌去60%。
目前國內外經濟形勢複雜而嚴峻,處理起來,難度也更大。但是,可以想見的是,房價泡沫不可能再放大了。
現在的房價正在呈現結構性泡沫的破滅狀態,這個狀態結束後,下一階段是進入普跌狀態,也就是調控政策的效果進一步顯現,全國除縣城以外的660個城市均價全部下降,幅度如何取決於不同城市的不同情況。中國是一個大國,我們要制定出健康的土地財政和土地金融制度,避免再次發生泡沫性上漲。
頂點已至。
来源:重慶晨報
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