買房誤區小析

發表：2012-02-26 13:00

一. 很多中國人都抱有這樣的成見:等一切(工作)都相對穩定下來了,有了足夠的DOWNPAYMENT了,一步到位,買個DREAM HOUSE. 其實HOUSE MARKET的特點決定了即使到時候你的條件具備了,房價也早己是此一時彼一時的事情了.彼時買不起的房子,此時也未必能輕鬆買得起. 很多人定個3-5年以上的居住時間,是比較保守的,意在賣時能高於願價. 其實能否賣個好價錢, 時間並不是最重要的因素,儘管住的時間越長越好. 房地產升值快慢決定因素是: LOCATION, LOCATION, AND LOCATION.

LOCATION1: 是否在好的SCHOOL DISTRICT, 好的COMMUNITY AND好的 SUBDIVISION. 這點大家都比較清楚, 不必我多言.

LOCATION2: LOT SIZE. 所謂房子升值,更確切地說是地升值的,房子越住越舊,超過20年,有些東西就開始過時,開始需要維護,應該貶值才合理, 但除了大環境的水漲船高,通貨膨脹等因素之外,最最關鍵的原因是LOT在大幅升值,抵消了房子的損失(如果有的話). 但如果房子維護得好,其價值損失僅僅是維護的費用而已.所以買房是為了住,買LOT是為了升值.

LOCATION3: 即使是在好的SCHOOL DISTRICT, 好的COMMUNITY AND確好的 SUBDIVISION, 好的位置也決定了其好價格.如是否在SUBDIVISION的最邊緣上? 一般因為靠近大路而比較吵,BACKYARD的PRIVACY不好. 是否在小區的主要交通線上? 一般過往人員較多,進出車不方便. 再有就是附近環境等因素...

總之, 大原則就是物以稀為貴. 好房子比好LOCATION多,所以LOCATION就自然貴. 那就是為什麼人們常常會看到一個位於交通要道上的大房子"物超所值",實在是吸引人. 但你千萬別那此房價做參考買房,否則是給自己找不愉快.

其實量體裁衣,不要攀比,掌握好時機以上面所述為原則, 及時在力所能及的條件下買力所能及的房子,做有房族很容易.我的一個同事大約5年前一結婚用9000元做DOWNPAY就賣了14萬多的60年舊的大LOT,小房子. 兩年後,在他太太懷第二個孩子的時候, 他轉手以近20萬把房子賣了,又買了個大LOT的28萬的房子. 最近聽他說他又把房子賣了(約33萬),說看好了一個40萬的. 我估計即使到現在,他們兩個人的收入一年也就是8-10萬的樣子.大LOT的缺點就是YARD WORK 比較多. 但很多當地的人很是以HANDY 而自豪, 我提的這個小夥子就很能幹YARD和房子的活, 如他自己種草,和我說要鋪多厚的TOP SOIL 就一年不用給草澆水了,裝一個微滴系統,他的LANDSCAPE GARDEN 一年能省65%以上的水費,他如何用幾百$ UPGRADE 了DECK , 如何將他最早的老房子內外整修,還割出了個小睡房,等等... 他說他等於有個SECOND CAREER, 讓他白住房.

二. 還有一點,很多人認為, 有房子對跳槽換工作不利,不跳槽工資上升慢. 不見得!

事實是旦凡收入長的快的地方,其房地產價格都是跳躍式上升. 上升時, 房地產價格永遠走在收入的前面; 下降時,房地產價格又永遠走在收入的後頭. 跳到工資越高的地方,其房價也高於其他地區. 其實很多情況下,如果你有房,你還有RELOCATION FEE.這邊的僱主給新僱員的RELOCATION FEE是抵其公司稅的, 所以並不是一筆多大的開銷. 而且RELOCATION FEE包括房子的CLOSING FEE. 多數情況,公司會托房產公司待賣你的老房子. 你自己根本不用操心.而且老房子的EQUITE 房產公司提前給你,你可以在新地再買房子.很多人還沒有體驗過有房異地換工作的事情.因而想像有房是換工作的包袱. 人生中又有什麼不是包袱哪? 人活著是為了職業發展,還是職業發展為了生活? 他們之間不應該有非此即彼的矛盾關係. SERIOUSE 僱主現代的HR管理,十分看重僱員隊伍的穩定性和可控性. 你若有房在本地區,僱主會認為你比無房(租客)的要穩定可靠得多. 所以RELOCATION是僱主吸引控制人才的手段. 尤其是業務好的公司,他最怕的就是人員的頻繁TURNOVER.

三. 認為買房要找AGENT (REALTOR),其實你可以省掉這筆額外開銷. REALTOR就是一個牽線搭橋. NO VALUE-ADDING.

多數情況下, AGENT提6%的成, 由4方瓜分:

1,賣方代理,
2,賣方代理所靠挂的房地產公司,
3,買方代理,
4,買方代理所靠挂的房地產公司,

所以每方只有1.5%

有時代理自己尋來的房源,尤其是好LOCATION的,不等上報靠挂公司,就有OFFER了. 此時他可掙至3%,即使是掙1.5%,他也不虧.所以買方SALE BY OWNER 的房子,可以下討價3%以上. 買賣方共分3%的代理費.省錢就是掙錢,就是長工資,就是第二職業.你的那份囉嗦(自己打廣告,自己OPEN　HOUSE等)值1-3萬$,你就是再跳個槽,也就是多出這個數. 這叫SELF-EMPLOYED.如果一方帶有REALTOR, 談判嘛, 只付1.5%,這個REALTOR就掙夠了. 如果你是買方,而你的REALTOR不給提你要求的OFFER, 你就FIRE他自己直接同賣方談好了. 這不就有省下了1.5%! 羊毛出在羊身上,即使你同賣方分了這1.5%也合適呀.

四. 希望等房地產DEFOAM了再買房, 但是很難等到,如果有那麼一天,恐怕你也LAY-OFF了.

房地產是與就業緊密聯繫的,就業率支撐著它.雖然INTEREST也有很大的影響,但往往是INTEREST降了,而房價急升; INTEREST上揚了,房價仍巍然不動. 關鍵還是就業信心. 如果INTEREST長得太高,那就不光是房地產業有危機了,所有的產業都會受影響,工廠公司都會因為債務陷入危機. 房地產DEFOAM了,你也可能失業了...

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