放鬆房地產投資性需求將是場災難(圖)
全國房地產成交量在上升,這是剛性需求釋放的結果,並不意味著房地產調控政策趨於寬鬆。
根據中國指數研究院的報告,觀察的54個城市除個別外成交量均有所上升,截至5月27日,5月內全國54個典型城市的商品房住宅簽約套數已經高達191439套,創出2011年實施限購政策後的新高。
這一輪房地產回暖是剛性需求者的貢獻,從去年開始,剛性需要主導市場。根據偉業我愛我家市場研究院統計5月現有成交結構,套均總價200萬以下住房佔比為67.4%,比去年上漲了2.5個百分點;其中100~150萬佔比由去年的22.6%上漲至如今的30.5%,說明北京樓市紅五月主要由剛性需求造就。
剛性需求者開始大規模入市,原因絕不是房地產價格下降,而是市場預期已經明確。
政策預期明確,房地產政策不會比以往更緊。截至5月10日,33個城市的預調與微調除五個城市外,28個城市順利過關,顯示各級政府在推動剛性需求方面已經達成了微妙的共識。未來市場預期明確:隨著新一輪「冷刺激政策」的出臺,人們對未來債務上升與通脹壓力的預期進一步高漲,房價下跌通道被封堵。另根據網易財經5月29日披露,湖南省發改委公布的材料顯示,湖南省將在房地產保持國家調控力度不變的前提下,做一些微調,主要包括:推出利率優惠政策、降低(首套房)首付比例、減免相關稅費等措施,以促進剛性需求,引導市場形成統一預期。同時,貨幣政策已經明確,5月份的貸款量相比4月有較大增長,各地已經陸續通過公積金貸款等拉升購房需求,市場流傳著下調首套房貸首付比例等傳聞,而研究機構關於降息預期的報告更是火上澆油——既然一系列的預期已經明確,剛性需求者入市。房地產市場存在羊群效應,當越來越多的購房者入市,人們就會產生被市場拋棄、接盤高價房的恐慌,與銀行的擠兌效應如出一轍。
雖然房地產政策頻繁預調微調,但不可能放鬆房地產宏觀調控的底線,因此房地產價格大幅上升的通道也被封堵。同樣據網易財經的信息,在5月29日湖南省發改委舉行的全省投資工作會議上,傳達了中央指示精神,重提今年GDP「保八」目標,並稱「不會再次出臺2008年底4萬億那樣力度的投資政策」「不可能鬆動房地產調控政策,只可能預調微調」。預調微調已經見諸於市場,鬆動房地產調控,主要指的是放鬆限購政策,允許投資投機性購房者再次入市,一旦房地產市場由投資性需求主導,則房價將再次飆升。
日前中國社科院發布《房地產藍皮書》,首次對房地產調控做出了「鬆動」的預期,指出2012年部分城市具體限購措施可能有所變化。對此,藍皮書副主編、副研究員李恩平曾對媒體表示,「如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍人口常住人口限購放寬,限購手段也可能從硬性的交易限制轉向信貸限制。」此論一出,輿論嘩然,這相當於對2010年以來的房地產調控政策的全面否定。
除非出現經濟出現難以挽救的崩潰式下滑,放鬆投資性購房的可能性絕無僅有。到目前為止,調整限購政策、打鼓勵投資性購房擦邊球的城市新政,還沒有出現順利過關的案例。無論是成都等變相鬆動限購,還是佛山限購令的鬆綁,包括上海的居住證三年可夠二套房,這些鬆動性政策無一逃脫被「叫停」的命運。這絕不僅僅是因為鬆綁限購引起民意的強調反彈,更因為中國的房地產再難承受作為金融槓桿的沈重地位。
我國此前十年的貨幣泡沫主要由兩個原因導致,一是外匯佔款的基礎貨幣發行模式,讓貨幣與外匯佔款掛上了鉤,基礎貨幣不由內需與經濟增長主導,而由出口、國外消費者等勢力主導,二是房地產作為最大宗的投資品種在貨幣化後,有了數倍的溢價,使得金融槓桿大幅加長,事實上,加上期房、開發貸、個貸等,房地產金融槓桿絕不止區區的9倍。如果我們放鬆房地產調控,加長金融槓桿,讓房地產作為銀行最重要的抵押品,在基礎貨幣發行量內生性下降的背景下,房地產泡沫會加速崩潰,最終拖累整個金融業與實體經濟。除非央行大規模下調存准率,加快貨幣週轉速度。但這樣堆砌貨幣泡沫的做法相當於飲鴆止渴。
再次強調一點,從政策與市場兩方面考慮,從維持經濟穩定出發,筆者不認為在房地產價格存在大幅下降空間;同時,從調整結構出發,房地產市場不存在貨幣泡沫推動下的大幅上升趨勢,房價幾年盤整以改善中國的房價收入比,是房地產結構恢復平衡必須支付的代價。
什麼時候市場會有所突破?在房地產市場房價收入比、租售比等數據基本回歸合理區間之後。
不容忽視的是,深圳第三次土改提及房地產稅費改革,住建部要求 根據住建部的要求,今年6月底前全國40個重點城市(4個直轄市、26個省會城市、10個其他重點城市)將與住建部個人住房信息聯網,收取房產稅的技術條件已經逐步成熟。等到限購取消,房地產稅費改革的重頭戲將拉開序幕。
在房地產預調微調的敏感時刻,房地產投資性需求絕不能輕易開閘,這關係到中國經濟與金融的立足之本。在基本土地、稅費改革未啟動之時,一旦重啟閘門,洪災將隨之到來。
来源:每日經濟新聞
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