養老地產：保險公司的餡餅還是陷阱？

自2010年保監會頒布《保險資金運用管理暫行辦法》、《保險資金投資不動產暫行辦法》之後，諸多的保險公司就積極行動起來，開始布局不動產的投資，在人口老齡化、社會化養老發展的社會背景之下，養老地產因此而成為保險公司投資的熱點。中國人壽、新華保險、泰康保險、平安保險、合眾人壽、太平洋保險等公司對養老地產的投資都有了實質性的動作，有的已經啟動了項目的規劃建設。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

保險公司對養老地產的投資應該說是必然的，養老地產的投資特點是長期可持續的收益，與險資的投資要求高度匹配。另外，保險公司投資養老地產也有著資金，商業模式和營銷渠道的優勢。首先，養老地產是一種資金密集型的項目，投資額比較高，保險公司的資金實力完全能夠滿足養老地產的資金要求。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

其次，養老地產投資巨大，又注重長期持續的經營，通過長期服務獲得穩定的收益，所以一種科學合理的商業模式的設計就非常重要，如何儘可能在比較短的時間內回收投資的成本，同時又能夠實現長期的收益是養老地產商業模式設計的基本要求。保險公司因為可以將養老地產與其長期壽險產品相結合，在商業模式上進行創新，實現投資收益目標。

此外由於長期進行保險產品的營銷，所以在養老地產的營銷方面其保險產品的營銷隊伍將是天然的營銷渠道，其客戶也是項目天然的市場資源。最後，保險公司作為專業的風險管理機構，其在項目的成本精算、風險控制方面也具備一定的優勢。

然而，保險公司在養老地產的投資方面，也面臨著風險。其風險不僅僅是因為伴隨著經濟增長放緩、城市化進程步伐放慢，所導致的資產貶值，同時在投資、經營等方面也存在一些問題。

首先是大規模的投資衝動。與歐美國家相比，我國保險投資渠道過去一直比較狹窄，多是投資回報率比較低的產品，如銀行存款等，這是限制我國保險業發展的重要因素。《保險資金投資不動產暫行辦法》的出臺可以說為保險公司的投資打開了新的通道，激發了保險公司投資的熱情。

由於對人口老齡化所帶來的市場前景的憧憬，以及對不動產增值的巨大預期，保險公司對養老地產的投資都是大手筆的。合眾人壽在武漢、泰康在北京的養老地產項目都是幾千畝的規劃，而中國人壽在河北更是做了一萬畝的規劃。

這是不是科學與合理的？有沒有經過認真的市場調查？誠然，據全國老齡辦最新的數據，中國60歲以上的老年人口已經達到1.85億，佔總人口的13.7%。但是，1.85億的老年人是否必然意味著1.85億的養老市場?在筆者看來，答案是否定的。

文化傳統、社會觀念對養老地產發展所產生的障礙是巨大的，觀念所帶來的市場抗性完全是那些沒有親歷者所不能想像的。

養老地產項目的營銷週期是漫長的，期待著半年、一年就完成項目的去化是不現實的。上海的親和源、北京的匯晨、太申祥和、壽山福海這些目前已經運營成功的養老項目，都經歷了一個較長的營銷週期。對產權的熱衷、居家的養老理念、保守的消費意識都是長期持有養老地產營銷的難以逾越的藩籬。

全國老齡辦剛剛發布的調查顯示，老年人入住養老機構的意願呈下降態勢，10年間，城鎮老年人從18.6%下降到11.3%，農村老年人從14.4%下降到12.5%，就是對這一問題最好的註解。一個規模很大的養老項目如果無法在短期內實現市場的去化，則其幾十億乃至上百億的投資沉澱將會給投資者帶來巨大的現金流壓力。

其次是商業模式的風險。養老地產與長期壽險產品的結合，固然實現了商業模式的創新，但是存在的風險也是巨大的。壽險保單是作為未來項目入住的門檻費（如作為入住押金）還是用來支付老人的服務費？如何去平衡運營的成本？

一個有一定規模的養老社區，其營運成本也是巨大的，人力成本、能源成本、維護成本會遠遠超過投資者的想像。如果不能夠預見營運成本所帶來的長期持續的壓力，如果在商業模式設計時無法建立起對營運成本的平衡機制，那麼很有可能一個在開始時看來科學合理的商業模式在項目長期經營的過程中，會產生這樣或那樣的問題，甚至導致項目的失敗。

此外還有營銷的困境。藉助於保險的渠道與客戶資源，所產生的問題是在營銷時是賣保險產品還是賣服務產品？這是兩個不同的概念。從目前一些保險公司的操作手法來看，養老地產已經成為其營銷保險產品的概念、噱頭。這會不會導致養老地產這種社會化養老服務產品的異化？目前我們還無法判斷，但是可以肯定的是，如果保險公司不是從養老服務的概念去規劃、運營養老地產項目，不是從服務的理念而是從保險的視角去挖掘其商業價值，尤其是目前在保險產品營銷領域所普遍存在的人員素質低下、為了銷售額不擇手段、不講誠信胡亂承諾的情況之下，我們的這一擔憂很可能是會出現的。

最終所導致的就是諸多保險養老地產項目營銷的混亂無序，從而導致國家對這一領域的調控。那將會是整個社會化養老市場發展的災難！保險公司投資養老地產也還面臨著其他諸多方面的問題，如專業人才、專業經驗的缺乏，運營管理中的各種風險等。

因此，養老地產投資對於保險公司來說其實是雙刃劍，是餡餅也是陷阱。對於保險公司來說，在巨大的投資熱情中保持著冷靜的思考是至關重要的。在投資項目之前，需要做好對市場的研究，需要做好項目的規劃與設計，如何真正從養老服務的角度做好產品模式、商業模式、運營服務模式的設計，項目才能產生對市場的號召力。

来源:福布斯中文網

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