受用終生的店舖選址十大黃金法則(圖)
開店選址一直以來都是困擾創業者的難題,當一切都準備就緒之後,唯獨沒有一個合適的店舖位置,著實讓人惱怒,對於不同性質的店舖,選址會有不同的要求,有些需要人氣,而有些卻需要安靜的地方,因此不可一概而論,那麼對於店舖選址究竟應該遵循怎樣的原則呢?本文就為大家詳細解讀了店舖選址的十大黃金法則,一定讓你受用終生。
1、取鬧避靜選商圈
所謂「取鬧避靜」就是在確定店址時,根據店舖的定位,選擇人流密集、商業活動頻繁的商圈,避免偏僻的環境。「商圈」即以店舖坐落點為圓心,向外延伸某一距離,以此距離為半徑構成的一個圓形消費圈。交通條件、地形和地域風光、顧客各層的活動特點和顧客的收入狀況都是決定商圈好壞的因素。
商圈一般分為三類:成熟的中央商務圈、成型的商圈和社區型商圈。第一類是城市的核心商業區域,無論是本市人還是外地人都會去;成型的商圈一般是區域性的商務辦公樓或開發區,來購物的一般是生活節奏較快、追逐時尚潮流的年輕人;社區型商圈的主要消費人群則是社區周邊居住的消費者。
商圈受各種影響的制約,其形態往往呈不規則形狀,但從理論上說,商圈結構的三個層次可以用三個大小不等的同心圓來表示。其關鍵在於確定各層次的半徑距離。以位於居民小區的店舖為例,一般以半徑500米為主商圈,半徑1000米為次商圈,半徑1500米為第三商圈,步行所需時間分別為8、15、20分鐘左右(參見表)。此外也有來自商圈之外的購買力,如流動購買力、特殊關係購買力等,但所佔比重很小。
當然,上述數字是經驗數字,具體落實到每一間店舖,則需要第一手的居民調查數據作為修正依據。因為店舖經營業態業種不同,店舖規模大小不一,其商圈半徑也會有很大的差別,並不是一成不變的。
2、市場調研作出有效分析
想開一家好的店舖,進行一番市場調研是在所難免的。從專業角度上稱其為商圈分析,通俗來說就是調查分析店舖的銷售範圍、來店顧客的特性及其居住環境的地理位置。因為不同地理位置的商鋪,適合經營的種類也有所不同。因此,投資者在進行選址時,首先要細心地觀察商圈的情況,如商圈內的客流量與車流量有多大,商圈內的競爭對手有多少等。
一般來說,客流量較大的場所有城市的商業中心、火車站、長途汽車站、公交站點附近、商業步行街、大學校園門口、人氣旺盛的旅遊景點、大型批發市場門口和大中型居民區等。由於這些地方屬於商業集中地段,在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店,成功的機率往往比普通地段高出許多。但在具體選擇鋪位時,應注意商圈內的競爭對手不易過多,最好同類商品專營商店不要超過三家。
3、成行成市
相關店舖的聚集有助於提高相同目標消費群的關注,人們一想到購買某商品就會自然而然想起這條街,比如北京的西單、王府井等。因此,選擇同類服裝中知名度較高的品牌比較集中的商業區,消費者的購買目標很明確,既能夠提升店舖的形象,又有助於提高店舖人氣。
根據城市中環境、商圈、街道要素的不同,客層定位不同,在店舖選址時,要根據客層的定位和品牌的定位確定店舖地址。選址地點要和品牌定位相協調,應該不怕跟著對手一起走,甚至要和對手聯合起來。共同合作,創造市場,這在當前「租金太貴」的條件下,不失為一劑變通的良方。
4、搶佔第一原則
人們往往容易記住世界上最高的山,很少有人會對第二高的山記憶深刻。「第一原則」在營銷中無處不在,如購買去屑洗髮水會立刻想到「海飛絲」,這是因為海飛絲在進入中國市場時,第一個推出去屑的概念。又如談到「九牧王」,就會想到「專業西褲」,這都是「第一原則」與品牌定位緊密結合的成功案例。
中國加入WTO後引起國內市場競爭的變化,國外的二、三線品牌紛紛進入內地,進入中國後首佔大城市;而相對於大城市品牌的日漸飽和,小城市會成為未來重要的爭奪位置。根據第一原則,在國外品牌進入小城市之前,如果能夠把握機會,把店舖開在小城市,就等於穩健邁出決勝終端的第一步。同時,小城市具有租金優勢,在投入額不變的情況下,小城市開店,店舖面積更大,一能直觀有效地集中顧客的注意力,吸引顧客光臨;二是入口也相對寬,顧客容易進入店內,並且能夠較多滯留顧客,成交的機會就越大。當然,小城市開大店還應該考慮與城市的規格相協調。
案例:上世紀90年代,定價在四五千元的「觀奇洋服」是烏魯木齊消費者心目中最高檔的西服品牌,在當地最繁華的街道中山路上有一個鋪位;曾經有一段時間店舖被圍擋住,進行裝修,而當裝修完畢拉開圍擋後,消費者看到熟悉的高檔男裝「觀奇洋服」變為陌生的「報喜鳥」,不為人熟知的「報喜鳥」的店面甚至比「觀奇洋服」還要大,來勢洶洶、裝修到位、場面宏大。這時,「報喜烏」佔領了在消費者心目最好位置品牌的店舖,瞬間這隻鳥也以高檔品牌的形象飛進了人們心裏。「報喜鳥」以小城市開大店、搶佔第一原則贏得了烏魯木齊高檔男裝市場。
5、開旗艦店或多開店
小城市開大店,搶佔第一原則為店舖運營提出了新的思路,而在大城市中的選址和開店應該運用怎樣的戰術呢?那就是大城市開旗艦店或多開店。同一品牌在同一條步行街一口氣開5、6家店是現在比較流行的做法,這樣的案例不勝枚舉:石家莊的中山路有六家「真維斯」店舖,天津濱江道有五家「應大」專賣店,「耐克」在長春最旺的一條街有四家店,貴陽的一條街150米之內有兩家「肯德基」……
大城市多開店針對了大城市的特點和消費者的購物心理:大城市店多,信息豐富,消費者喜歡比較同類服裝後再進行購買。同一品牌在一條街上連開幾家店,就形成了品牌的「大造勢」,強化了品牌在消費者心目中的印象,增加成交的機率。常見的多開店的方式,以位置錯落、互相呼應為宜。
總之,終端店舖選址是一項系統而縝密的工程,宏觀上區域經濟、收入水平、居住區規劃、導入人口質量等發展趨勢都應是考慮的因素。此外店舖所在道路的性格、店舖的構型都是「旺」鋪的構成條件,應綜合考量,切不可盲目投資。
6、依據地段選址
購買店舖作為不動產投資的一個品種,具有既可出租、又可自營的雙重特性,早就引起了投資者的注意。但是,並不是隨便買個店舖都能賺錢,店舖的選擇大有講究。
投資店舖講究地段,店舖的地段一般有三類:第一類是成熟的中央商務圈;第二類是成型的商圈,多鄰近大型的住宅區或就業中心區,能吸引大量就業人口的商務辦公樓或經濟開發區;第三類是住宅小區內部。
在成熟的中央商務圈投資店舖,投資額較大,而且不同商務圈的性質及發展程度,都將直接影響店舖的經營效益及場地的租金。這種店舖的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的人氣,再者有固定的人流量保證,方可「大樹底下好乘涼」,得來全不費功夫。
一般說來,就業中心區為住宅區提供了需求市場,住宅區為就業中心提供了充足的勞動力。店舖的興起,將啟動住宅與就業的二度興旺,特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯提高,這反過來又會使店舖的增值更為可觀。
7、依據經營需要選址
一要根據經營內容來選擇地址。店舖銷售的商品種類不同,其對店址的要求也不同。有的店舖要求開在人流量大的地方,比如服裝店、小超市;但有些店就適宜開在偏僻、安靜一些的地方,比如保健用品商店和老人服務中心等等。
二要選取自發形成某類市場的地段。在長期的經營中,某條街會自發形成為銷售某類商品的「集中市場」,人們一想到購買某商品就會自然而然地想起這條街。
三要選擇有廣告空間的店面。有的店面沒有獨立門面,店門前自然就失去獨立的廣告空間,也就使你失去了在店前發揮營銷智慧的空間。
四要有「借光」意識。即把店舖開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近,甚至可以開在它的旁邊。例如,你想經營吃的,那你就將店舖開在「麥當勞」、「肯德基」的周圍。因為,這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細緻的市場調查,挨著它們開店,不僅可省去考察場地的時間和精力,還可以藉助它們的品牌效應,「撿」些顧客。
8、依據人氣選址
好的位置雖然不是絕對的,但卻有很多共性,如人口流動性大、交通方便等,所以選擇好位置必須考慮以下因素:1.人流量:平常、假日及日、夜來往人次和比例;2.車流量:汽車、摩托車往來流量;3.交通:目前及未來可能增減的運輸工具;4.馬路寬窄與停車問題;5.區域特徵:競爭店、互補店、金融機構及文教、休閑設施等;6.人口勘察:該區人口數量、消費習慣等;7.商圈勘察:主要及次要商圈範圍、租金、價位。
根據人氣選址開店,可粗略分為兩種:一種開在人來人往的鬧市口,一種開在居民新村。前者因為和大店做鄰居,商品特色顯得更為重要,應該找大店所沒有的東西來做。經營這樣的小店,一定要把市場做專做深做透。開在鬧市的小店,不妨經營能迎合年輕人口味的商品,因為年輕人是最喜歡逛街的。相反,經營老年人用品的小店應開在居民小區裡,那是老年人的活動範圍,就近購買當然受他們歡迎。
9、廣開渠道尋找商鋪
現在有許多創業者喜歡通過報紙廣告、房屋中介、房地產交易會、網際網路等瞭解商鋪信息。其實,網路發達的今天,很多人都會通過網路的形式發布轉讓、招租信息。但是很多網站這方面的信息太分散、不完整,過期信息多等,這樣也會浪費不少時間。所以,尋找商鋪一定要廣開渠道,多管齊下,一定要到比較專業的網站找。
商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營商鋪的創業者來說,「客流」就是「錢流」,千萬不要因為怕競爭而選在偏遠地區。其實,商業區店舖比較集中,反而有助於積聚人氣,但要注意經營錯位問題。並不是所有的「黃金市口」都一定賺錢,有時遇到市政規劃變動,熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此,創業者在選址時要眼光放遠些,多瞭解該地區將來的發展情況。除了市政規劃外,還要注意該地區未來同業競爭的情況。
10、注意租金的性價比
不同地理環境、交通條件、建築物結構的店面,租金會有很大出入,有時甚至相差十幾倍。對創業者來說,不能僅看表面的價格,而應考慮租金的性價比問題。舉例來說,對月收入在2萬元左右的飲食店,其月租金在3000元-5000元比較合適,能保證一定的毛利率。現在很多城市,一條街都是一個特色的,所以找店面要根據自己的項目去找,這樣的生意比較容易成功。
溫馨提示:
1、做生意從小做起,不要因小而不為。
2、從先掙幾元錢開始,目標先定得低一點,增加成功的勝算。
3、不斷提升你的服務和技術,不斷擴展你的生意渠道,不斷增加你的潛在客戶。
4、要善於發散思維。
5、要有堅定的信念,一件事只要有三個人認同,就值得去做,等十個人都認為可行時,就已經沒有跟風的必要了。
6、用人不疑,該放權時就放權。
7、將成本控制到每一分錢,將盈利增加到極限。
8、不屈不撓的戰鬥意志。
9、創業要有好創意,要善於發現別人不注意的商機。
10、準備到有一半的把握時,就要開始去做了,十全十美的準備是不可能的。
来源:天涯
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