2015農曆新年期間，國內樓市成交異常冷清（網路圖片）
【看中國2015年02月26日訊】中國新年期間，國內樓市成交顯得異常平淡。內地媒體經多方調研發現，節日期間多地樓市陷入冰點，不少二三線城市的房地產項目在節日期間甚至暫停銷售。而區域市場也在成交冷清的表象之下進一步分化，且有不斷加劇的可能。行業分析人士指出，二三線市場樓市庫存壓力較大將是未來一段時間的市場常態。
市場成交陷「休眠」狀
儘管今年大部分地區節日期間較溫暖，但樓市交易較之以往，並未出現同步回暖跡象。據悉，今年春節假日期間，大部分城市暫停了網簽，很多城市出現零成交的現象。從機構統計中，依然能夠看出少量的交易。據新浪樂居數據監控中心顯示，節日所在的一週2月16日至2月22日，蘇州住宅成交137套，成交面積22519.78平方米，成交量環比前周減少了907套，降幅達86.9%。其中，自除夕開始，樓市瞬間進入冰凍期，各大樓盤齊齊「冬眠」。
今年新年節日期間，部分城市大量房地產項目封盤，暫停銷售，直至節假結束才恢復銷售。此種情況在二三線城市表現的尤為明顯。而往年，二三線城市的房地產項目為吸引回鄉置業者，有不少樓盤在節日期間都會推出優惠措施。
一線城市的春節市場同樣不容樂觀，原因在於供應相對較少。深圳市規劃和國土資源委員會統計顯示，節前一週的2月9日-2月15日，深圳僅有一個房地產項目拿到預售許可，為深圳市場的低迷埋下了伏筆。其中，自今年2月至春節期間，深圳市無一新盤開盤。網易房產數據中心數據顯示，今年節日假期的前三天2月18日至20日，廣州樓市僅成交5套，且均分布在郊區縣，中心六區零成交。分析人士指出，除節假日因素影響外，今年新年期間，商品消費低迷，凸顯經濟形勢不容樂觀的現狀。在這種背景下，房地產交易必然難有起色。
中原地產首席分析師張大偉認為，今年農曆新年樓市的主要特點為：受節日因素影響，2月成交量將出現明顯下調，樓市難以走強；一二線城市受節日影響基本處於暫停狀態，大部分項目從假期結束後才逐步開售，而2月數據低迷，將影響到3月份的上半月。
區域分化愈演愈烈
在山東南部某城市的新區，過去兩三年間新建的大量商品房，如今仍有大部分庫存尚未消化，凸顯出一幅「空城」景象。儘管當地政府部門出臺了減免稅費、發放購房補貼等政策，吸引農民進城購房、務工人員回鄉置業，但效果不佳。據悉，為控制庫存規模，當地政府已於去年叫停了新區的開發。但在今年節日期間，該地屢現討薪事件，主因在於房地產商因資金回籠乏力而無力支付工人薪水。
這種情況已成為三四線城市樓市風險的一個縮影。中國國家統計局的數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。自2012年4月以來，全國商品房庫存連續33個月上漲。與最低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。
相比之下，四個一線城市的節日樓市雖然亦無甚亮點，但市場基本面有所不同。以北京為例，進入2015年以來，北京土地市場密集成交，截至節前，北京土地市場的公開成交額已達到452.29億元。短短不到兩個月，土地成交水平相當於2014年全年的25%。2014年北京1916.9億元的土地出讓金，已經創下歷史新高。
在一線城市中，除深圳因地理條件限制無法大規模推出土地外，北上廣三地的土地市場均在2015年迅速升溫。表現最為突出的北京出現樓面價、溢價率、競價次數不斷攀高的態勢，上海和廣州的土地也受到市場熱捧。
業內人士指出，土地市場升溫，主要是因為一線城市的供需關係仍然緊張，其作為「避風港」的作用不斷顯現，並加劇了房地產企業的回歸勢頭。這種情況雖可增加一線城市的土地供應，但土地成本提高將給2015年一線城市房價的抬升埋下伏筆。
張大偉認為，在度過了房地產市場發展的粗放式階段之後，樓市的區域分化特徵將愈演愈烈。其中，在總體市場供大於求的背景下，一線城市和部分熱點城市供不應求的局面難以在短時間內改善，廣大三四線城市將不斷為「去庫存」而努力。這種分化已在近期的房價數據上有所體現。國家統計局發布的數據顯示，今年1月，全國70個大中城市中，有64個城市的新建商品住宅(不含保障性房)價格環比下降，持平和上漲的城市分別有4個和2個。分城市來看，房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市，房價降幅大於0.5%的城市主要集中在三線城市。
一線城市有望回暖
隨著節假的結束，樓市有望恢復到節前的成交狀態。據中原地產統計，今年1月，全國54個主要城市合計簽約住宅24.66萬套，雖然環比去年12月有所下調，但同比2014年1月仍有22%的上漲，屬於歷史同期的高水平。
業內人士預期樓市向好，主要來自於對政策變化持樂觀態度。在此前連續降息、降准的刺激下，預計3月份後再次降准、降息的可能性依然較大。信貸政策的放寬有利於釋放購買力，3月份可能會出現首套房85折左右的優惠折扣。而各地方政府也有望從其他政策角度給樓市鬆綁。
中金公司的報告指出，從邏輯上看，當前經濟增速下行，房地產投資增速也低位徘徊，因此樓市政策放鬆的概率較高。該機構認為，如果政策放鬆，一線城市則存在鬆綁限購、交易環節稅收減免、變更首付比例等三種可能性。在時間點上，2月底到3月上旬出現政策放鬆的概率較高。從歷史經驗看，農曆新年過後房地產股票、實體市場一般表現良好。自2009年至今，節後地產指數30個交易日平均較節前漲7%，而節後2-6週的房屋周均成交量平均較節前兩週要上漲18%。因此，政策層面的積極變化將促使房屋交易市場不斷回暖，也將給資本市場帶來刺激。
值得注意的是，《不動產登記暫行條例》實施的臨近也可能給市場帶來短期刺激。去年下半年，個別城市政府官員出現低價拋售房產現象，並引發大量接盤。上述條例將於3月1日實施，可能在一定程度上對短期的市場供應帶來刺激。
從全國範圍看，由於供求基本面的變化，市場交易雖然可能出現一定程度恢復，但很難恢復至歷史高位。中原地產張大偉指出，由於可選投資渠道匱乏，過去十多年中，不動產一直是居民的最佳投資選擇。但近年來，隨著交易稅費的增加和政策打擊，短期投資需求已顯著減少，長期投資也因房價上漲乏力受到影響。他表示，對普通投資者而言，近年來銀行理財產品、網際網路金融投資興起，投資門檻和風險較低，收益有保障。沉寂已久的股票市場也於近期開始走強，加快了資金的轉向。相比之下，大多數城市住房供大於求，價格過高，未來增值不確定，已經不再是最佳投資選擇，因此房地產市場的冷卻將是必然趨勢。
