算完賬發現:東京房價要比北上廣深便宜一半…(圖)
【看中國2017年2月2日訊】過中國新年,房價自然又會成為親朋好友談論的話題。近日有朋友問我,在日本買房到底貴不貴?東京比北上廣地區貴出多少?我告訴他們一個數據:東京的房價要比北上廣深實際便宜一半。
說到日本的房價,我們必須要理清2個概念:第一,中國出售的房子大多數是毛胚房。第二,中國的房子面積都是按照建築面積計算。而日本恰恰相反,所有出售的房子必須是精裝修房,房子面積是按照實用面積,也就是自己家裡的室內面積來計算,走廊、陽臺、電梯間、大廳等公用部分,是不能計算在房價中分攤到每一戶住戶頭上的,必須由建築開發商自己承擔。
北上廣深相比,日本東京的房價如何?(網路圖片)
那麼,中國房子的建築面積和日本房子的實用面積相差多少呢?一般是相差30%。也就是說,在日本買的70平方米的房子,相當於在中國買了100平方米的概念。這也意味著,日本的房價假如是1萬元人民幣一平米,那麼,在中國就變成了1萬3000元的價格。
所以,日本房地產開發公司的人常說,中國人實在「太精明」,建築開發商把自己應該承擔的那一部分責任與義務,全部轉嫁到住戶的身上,自己一點也不會吃虧,而且還能賣一個好價錢。
日本的建築法規定:所有的房屋,都必須是要精裝修完畢以後才能出售或者出租,這樣一來的話,就意味著日本的房價是包含了精裝修完畢的房價,而中國的許多房價,還只是毛胚房的房價。那麼,精裝修完畢的房價和毛坯房的房價,差距有多少呢?如果按照通常的3室1廳的裝修標準來計算的話,大概這一差價在70萬元人民幣左右。日本精裝修的基本標準是,牆體、地板、廚房設備、衛生間設備、洗浴間設備、中央空調設備、除了吊燈和吸頂燈之外的基本燈具都必須安裝完畢,你只要拎一套被子就可以入住。而且精裝修使用的材料都是環保材料,包括隔熱保溫牆體、隔熱阻冷門窗等。
現在,我們來比較一下東京與中國北上廣地區的房價差距。東京是日本最大的都市,東京的城市核心區,是以環城的輕軌列車山手線為界,山手線之內為核心城區,山手線之外,為非核心城區。其實這一劃分方法是有問題的,因為銀座就在山手線之外。但是東京的不動產市場就是喜歡以山手線作為房價的分界線,核心城區就相當於北京的三環之內地區。
目前,在山手線之內地區的房價,以高層公寓樓為標準,一般都是1平方米100萬日元。100萬日元相當於6萬元人民幣。但是這6萬元一平米的房價,包含了精裝修,而且是實用面積。因此,北京的一位房地產公司的總裁跟我細細計算了一下,如果按照北京毛胚房、又是建築面積的房價來計算的話,北京的6萬元1平米,放到東京的話,其實際價格只有3萬8000元1平米,要比北京的房價便宜一半左右。更為重要的是,因為日本實施的是土地私有制,因此,即使買了公寓樓,所有的住戶對於整棟公寓樓的土地依然擁有均等的永久權利。
東京的土地和房價自然是日本全國最貴的,比大阪京都地區都要貴,如果去日本地方城市買房的話,那房價就相差很大,譬如說,在日本著名的旅遊勝地的北海道小樽市,一戶建,也就是中國概念中的別墅樓的二手房,它的價格往往只有相當於30萬到50萬人民幣。而在東京,這個房子價格就要達到250萬到350萬人民幣。
現在在東京買房子最多的中國人,其實不是投資家,而是在日本工作的中國人。因為有許多的孩子,他們在日本讀完大學以後就在日本工作和生活,也準備在日本結婚安家,那麼父母親本來要在中國國內給孩子買一套婚房,現在就改在日本買。 我前些天遇到日本不動產研究所的市場調查部長本田先生,問他中國人在日本買房的比例佔到了外國人買房總數的多少?他說,大概在60%左右。
那麼,日本的房價會不會像中國那樣狂漲呢?今年年初東京的房價,與5年前的房價相比,平均是上漲了15%左右。為什麼東京的房價會出現上漲呢?這裡面有3個最基本的原因。一個是因為東京的商業用地的土地價格上升。最近幾年,大批外國遊客的到來,使得不少公司紛紛建造酒店和各種商店,這就促使東京的商業土地價格出現上升,商業土地價格上升也自然帶動了住宅土地價格的上升。
還有一個因素,就是東京奧運會的因素。2016年,到日本旅遊的外國遊客已經突破了2400萬人,根據日本政府的估計,每年遞增15%的話,在2020年東京奧運會開幕時,外國遊客總數一年將達到4000萬人。這樣一來的話,東京和日本主要旅遊城市的酒店就會顯得不夠,因此政府就積極鼓勵發展家庭旅館來接待外國遊客,這就讓一部分人看到了商機,買房開家庭旅館,因此導致東京等一些城市二手房價格的上升。
第三個原因,是包括中國人在內的外國人在日本購買房產,這幾年已經成風,尤其是華人在日本的購房率年年攀升,甚至出現了炒房的現象。
那麼,日本的房價是不是會繼續上漲呢?日本不動產研究所的本田部長認為,到2020年東京奧運會開幕前,還有一點上漲的空間,此後會出現滑坡。原因在於,日本的目前空房率,也就是無人居住的房子已經達到2400萬套,預計到2025年,將會達到3000萬套。加上日本的出生率越來越低,房子需求人口減少,因此,房地產市場的供大於求的問題會越來越嚴重,房價上漲的空間已經沒有。所以,他是這樣勸我:如果你是想買來自己居住的話,現在可以買。如果你想買了以後出租的話,建議你不要買,因為可以出租的房子太多,必定會拉低租金,無法保證盈利。
他這麼一說,使我想起前幾天,我們辦公樓的房東給我寄來的一份通知書,說從2017年1月開始,辦公室的租金便宜1萬日元。看來這就是一個兆頭。
責任編輯:靖曄
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