今天樓市「定向加息」 有一類房子很危險(圖)
自5月1日起,房貸利率優惠取消並有所上調。(圖源:Wikimedia Commons)
【看中國2017年5月1日訊】4月28日晚上8點多,中國大陸官媒新京報在其官網發布了一條重要新聞:從銀行和中介處獲悉,北京地區新房、二手房房貸政策再次收緊。自5月1日起,部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率,二套房則在基準利率基礎上上浮20%。
這條突發新聞傳遞出一個重大信號:央行針對樓市的「定向加息」已經拉開了序幕。所謂「定向加息」,有兩重含義:第一,由於各城市樓市情況不同,所以全國實施了「分城施策」的調控手段。北京這類熱點城市,將受命針對樓市加息;
第二,同一個城市,針對不同檔次的購房者,也將實施不同的利率。
而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率,未來極有可能在全國推廣。因為三四線城市去庫存仍然在進行,全面加息涉嫌「一刀切」。定向加息之後,享受不同檔次利率的購房者,其利息支出將差距巨大。
比如同樣貸款300萬元,時間為20年,採用等額本息還款方式:
1、如果享受貸款利率85折優惠,則月還款為18,441元,累計總還款442.6萬元;
2、如果按照貸款利率基準利率,則月還款為19,633元,累計總還款為471.2萬元;
3、如果按照貸款利率上浮20%,則月還款為21,286元,累計總還款為510.9萬元。
最低和最高的月供差距達到2,845元,總還款差距達到68.3萬元。而且,未來如果央行不斷加息,1.2倍利率要一直進行下去。
可見「定向加息」威力巨大。這種做法,很有可能成為「樓市調控長效機制」的組成部分。從供給側(增加土地供應)和需求側(從資金方面抑制炒房需求)兩端,扼住了高樓價的咽喉。
這就是北京樓市調控的全部嗎?當然不是,事情還沒有完。
4月21日,銀監會召開一季度經濟金融形勢分析會,銀監會主席郭樹清在會上表示:房地產相關貸款已經超過總貸款的1/3,目前銀行業的總貸款在110萬億左右,房地產相關貸款規模在36萬億,其中按揭貸款19萬億。
房地產體量這麼大,如果政府不從房地產頭上來收稅,一些去庫存的地方政府已經停止供地,政府要花錢的地方多,又從哪裡來找這麼多錢來填補地方政府的財政空缺?
房地產收稅了很可能實行差別稅收,就是房子越多稅率越重,或促使投機房地產的人拋售,市場房子多了,房價就會下跌,房價下跌,是那些炒房的人吃虧,普通居民的住房只是紙上財富感覺減少了。
即使居民要換房子,賣的房子價格跌了,但買的房子價格也會降低,也損失不到哪裡去。
還有一個值得注意的信息就是去庫存戰略,庫存小的一二線城市限購甚至限賣了,但資金一定會流向不去庫存的地方去,現在庫存大的三四線城市已經停止供地,甚至有一些三四線城市也出現限購。
據悉,北京部分二手住宅出現降價,同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%;多家大牌二手房中介關閉了一些自家門店。
鏈家研究院數據顯示:北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌,東城區、西城區、石景山、朝陽、豐臺、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%,其中在鏈家系統內成交量排名前20小區已有9個小區房價下跌,如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。個別房源降價400萬元。
其它城市目前房價也不容樂觀。
上海:據統計局公布的數據顯示,在調控政策的持續作用下,上海房地產市場並沒有出現快速上升的勢頭。數據顯示,新建商品住宅價格環比2月下跌了0.1個百分點。
深圳:Wind資訊數據顯示,自從去年11月份以來,深圳新房的成交量已經連續5個月下滑,其中,3月份月度成交量803套,創下2011年9月有數據以來的新低。此外,深圳房價也在下降,從去年10月開始,價格環比指數已經連續負增長5個月。
在系列調控措施中,有一類房子受到的衝擊尤其嚴重。這得從調控政策說起:
在今年2月後,北京開始嚴控學位房。措施主要有兩個方面:第一,是搞大學區制,區內抽籤獲得學位,讓更多的小區來攤薄「學位紅利」;空挂戶、集體戶、戶口挂靠等情形,不能獲得學位。
第二,收緊學位房的定義,過道房、車庫房,及租住違法建設房屋、辦公用房、地下室、多人合租等情形,均不作為入學資格條件。
這種學區房、學位房的調控力度不容小覷。以「過道房」為例,新政全面實施之後,這類「房子」首先失去了學位,其次不能轉移登記,不能落戶口。這類房產,只能在未來的拆遷時獲得補償。如果沒有拆遷,則將長期淪為「死資產」!如此一來,一平米15萬元的單價,至少腰斬一半。
樓市的調控仍在繼續。投資者在購買房子時,不能過度追求學位等特殊性因素,要綜合考慮才不至於被調控大潮裹挾。
責任編輯:辛荷
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