【看中國2023年12月27日訊】繼鶴崗「萬元房」之後，又有一個城市因低房價而登上熱搜。
近日，廣東省惠州市惠東縣十來萬就能買一套海景房的消息，引發外界廣泛關注。
那麼，為何這些房源低至一套總價10多萬元？當地房地產市場到底如何？房價為何「鶴崗化」？
惠州惠東海岸線上分布著巽寮灣、雙月灣等多個景區。網上可查詢到，目前巽寮灣共有57套二手房掛牌出售，主要集中在九銘嶼海、海世界等小區，總價處於「18.5萬-50萬」區間的房子共有42套，總價「51萬-100萬」區間的房子共有15套。其中，九銘嶼海一套1室一廳總價最低，僅為18.5萬元，面積33.65平方米，折合單價5502元。巽寮灣·陽光假日一套面積49平方米一居室，滿五年、拎包入住，總價也僅為19萬元，折合單價3878元。
輸入「海景房」查詢到，目前惠州共有120套二手房掛牌出售中，主要集中在海景城小區，其中總價50萬以下的房源共28套，價格最便宜的為22萬元，面積為47平方米左右的一居室，折合單價4665元。
有媒體注意到，從線上平臺的視頻、圖片來看，房屋都比較新，周邊旅居配套基本齊全。而從掛牌時間來看，有些房源已掛牌1年半之久，但關注的人還是很少。
問題在於，為何有些海景房會如此便宜？惠東當地一經紀人表示，目前惠東區域有總價十幾萬的房子在售，但僅為個例，一個項目可能也就1-2套。「現在市場價位整體不高，加上有些業主屬於急售。正常可以賣至20多萬，但有些房子存在一定的瑕疵，比如樓層、朝向不好，單層戶數較多等，加上房屋比較舊，買賣的人偏少，所以價格比較便宜。」
上述經紀人表示，巽寮灣區域的小區，屬於旅遊度假的概念，因此，很多配套是為了旅遊度假而開發的，適合短期居住，如果長期居住可能不太合適。因此，旺季人多一些，但平時人少一些。整體來看，巽寮灣房價目前單價在4000元-6000元之間，具體看房型、樓層、位置等情況。
資料顯示，惠東縣距離深圳市羅湖區僅一個半小時的車程，海岸線上分布著巽寮灣、雙月灣、十里銀灘、亞婆角等多個著名海濱風景區。
豐富的海濱資源，之前吸引了不少開發商的到來，碧桂園、金融街、合正、富力、萬科等房企開發的大型綜合旅遊項目在海岸線上依次排開。惠東縣的海景房可謂紅極一時，2011年，有些項目甚至創下日銷4000套的神話，房價頂峰時期，也一度達到1萬元/平方米左右，一些景觀視野特別好的單位，甚至能賣到1.5萬元/平方米以上。
被旅遊度假概念吸引的小莉，於2016年前後在惠東買下十里銀灘2期一套80平方米的新房，與海直線距離幾百米，總價50多萬元，單價6000多元。
彼時，小莉在惠州工作，拿到房本後的兩年，小莉還來到海邊小住過一陣子，但沒有常住。她表示，剛開始的時候比較熱鬧，海灘也比較乾淨、漂亮。但後來她換了城市生活，也因疫情原因，就沒有怎麼去住過。租金方面，三居室租金從疫情前的1200元降至目前的800元左右。小莉覺得租出去不合算，因此，她的房子並未對外出租，想著有時間可以去度假。
由於當初購買海景房的人群中，有不少投資客，時至目前，一些投資客只能降價出售。據小莉介紹，目前其所在的項目，不少房子單價在3000元-4000元，房價接近腰斬。「之前不少買別墅的都虧損了，以前300萬、400萬元買的別墅，目前僅有200多萬元，很少有人願意去接盤。」
談及惠東地區海景房與海南海景房的差別時，小莉表示，海南溫度高，惠東今年冬天的溫度也在10攝氏度以下，因此，氣候、風景沒有海南好，加上醫院、學校、超市等配套也有差距。由於之前很多投資客買房用作民宿對外出租，疫情後住的人少，很多商鋪關門，加上有些地方管理不到位，環境也沒有之前好了。因此，房價會低很多。
某數據研究中心高級分析師分析，惠州房價下跌的原因是多方面的，其中最主要的因素是供需關係的變化。過去幾年，惠州海景房的供應量大幅增加，而需求卻未能相應增長，今年以來，住房需求釋放並不充分，價格仍面臨較為明顯的下行壓力。而且，各區域海景房價格下跌情況不一，並不是所有區域價格下跌幅度都大，也有部分市場需求比較穩定的區域價格跌幅較小。此外，房子在市場中的受追捧程度也與其自身的品質及基礎配套有一定關係，惠州部分海景房在配套等方面還有待進一步提升。
實際上，惠州海景房降價幅度較大的一大原因在於，惠州新房庫存量處於高位，去化壓力較大。據一家研究院統計數據顯示，截至11月末，惠州海景房相對集中的惠陽區、惠東縣，新房庫存量高達606萬平方米，出清週期超過25個月。
近兩年來，受房地產市場持續調整等因素影響，惠州海景房成交量持續走弱，房企為加快相關項目去化及加速銷售回款，多採取降價銷售的策略。由於購買海景房的人群投資需求較多，受經濟及市場環境變化影響更為明顯，對價格敏感度更高，導致房企需要更大的降價幅度才能促進項目去化。
二手房方面，統計數據顯示，今年11月份，惠州市惠東縣二手房掛牌均價1.02萬元/平方米，相比全市平均水平低30%。二手房掛牌量方面，相比去年同期增加了10%，目前的掛牌時長為80.8天，同比上漲23%。
從惠州地區靠海的房源掛牌均價來看，基本上維持在5000元-10000元/平方米之間，其中，總價較低的房源主要是面積在60-80平方米之間，因此，有分析稱，市場上出現20萬元一套的房源可能是個案，甚至房源根本無法看海，出現價格的大幅跳水也在情理之中。
有分析師稱，近兩年，惠州二手房掛牌量持續大幅增加，由於購房者對未來預期出現偏差，投資性房產的拋售意願加強。前幾年，惠州承接了較多的深圳外溢的投資需求，也是導致其掛牌激增並成交困難的因素之一。
此外，惠州的海岸線基本上處於大亞灣區內，其旅遊資源相對較少，僅僅為了看海而買房的投資價值不大。其次，地處縣城的惠東縣，其生活醫療配套設施相對不足，無法滿足度假養老的需求，而冬季其氣溫也會出現10攝氏度以下的情況，因此其旅遊度假的價值就明顯更低，也是近期在樓市極度低迷的情況下出現拋售的重要原因。
