《新闻周刊》文章:限制房贷只是权宜之计
6月13日,在市场猜测了许久之后,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该通知涉及的内容,几乎涵盖了房地产信贷的全过程,而其中的关键词十分明确:抬高房贷门槛。
针对这项出台后仍面临诸多争议的政策,本刊专访了著名房地产咨询公司戴德梁行的助理董事陈学军。
政策可能会带来房价上涨
新闻周刊:对于“收缩房贷”的争论至今仍然没有停止,你认为这次政策调整的目的是什么?
陈学军:我们认为出台此项通知不是为了打压整个房地产行业,而是为“结构调整”拉开序幕。这些政策都不是头一回,2002年2季度的货币政策执行报告提醒已经防范房地产过热引发金融风险。今年,国务院主管部委接连出招,从对房地产走势三个最大影响因素--资金、土地和项目审批入手,三管齐下,迫使被认为是“过热”的房地产业实现“软着陆”。这些动作的目的都非常的明确:规避银行风险,引导房地产业走向良性发展。
新闻周刊:为什么政令频出效果却不尽人意?
陈学军:首先这种政策的前提是,银行没有或缺乏能力去控制风险,这样就必须借助这一纸政令去规避风险。事实上,行政性命令的结果往往收效甚微。因为对于商业银行而言,找到一个良好的项目是非常不易的,所以银行会非常愿意贷款出去的。那么这种市场压力就消解了行政命令的影响力。
新闻周刊:您认为收缩房贷能在多大程度上达到初衷?
陈学军:我想这个政策只能是权益之计,因为良好的愿望未必能带来良好的结果。在金融改革日益推进之时,银行无法回避来自市场化的压力。
我们认为这个政策会带来房价上涨。因为很多发展商会因为不符合《通知》的要求而无法得到贷款,这样会减少住房的供应量,而同时,房屋的需求是刚性的,这样会最终抬高房价。如此以来,中底层收益者并不能得到真正的实惠,而高收入者却根本不会受到政策的影响。这样就违背了政策制定者的初衷。
新闻周刊:对于银行业的利弊如何?
陈学军:好处就是,银行“被动”地失去了一些产生呆坏账的机会。但是,央行这一政策将使银行房地产贷款业务受到一定的控制,从而引起银行利润下降。
我们具体分析,目前80%的房地产开发商达不到自有资金的要求,他们的贷款会影响到银行的利息收益;而消费类的住房贷款也因为对于第二套住房的限制而受影响。
有人从另一层面认为该政策重点为穷人服务而排斥富人,进而这种做法既不符合商业银行建立的基本宗旨,也不符合银行的经营需要。实际上,穷人也未必会因此受益。
制度约束比行政命令有效
新闻周刊:这样以来,伴随《通知》下发的似乎是执行难的老问题?
陈学军:此次《通知》明确要求,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,但在实际操作过程中,对房地产企业的流动资金贷款和开发贷款界限非常模糊,难以区分。另外,银行在查询贷款申请人购买的是不是第二套住房时也存有困难,况且,住房信贷市场竞争激烈,银行一般也不会把客户拒之门外。另外就是对“高档住房”的定义说法不一。目前国内并没有“高档住房”的统一定义,因而贷款是否用高利率就有很大的政策空间。
新闻周刊:地产业如果不用政策“洗牌”,有什么别的办法?
陈学军:实际上,《通知》切断了房地产市场资金的来源和渠道,而中国又没有资本市场直接融资的渠道。从开发企业的资本融资看,用股权进行融资的情况极差,近3万多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为130多家,仅占0.4%;绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资,使股权融资的手段未能充分发挥作用。
从开发企业的债权融资情况看,由于没有企业债券的发行,没有不动产基金和不动产信托基金的支持,没有抵押信贷的证券化,使企业债权的融资都集中于银行,银行成为惟一的债权融资出口。
这样,在没有新的融资渠道的之时,一刀切的政策是不可取的,这要求今后的政策制定应该有系统配套的政策和可操作的细则,否则,就会流于形式,甚至偏离目标。
我们相信,通过内在的制度约束要比单纯的行政命令更有效,只有通过这种约束,银行和房地产商才能真正的变成一个独立有责任感的经营者。
中国《新闻周刊》
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