从上海房价的疯长看上海政府的不作为

发表：2005-03-09 14:16

土地作为一个不可再生资源，在世纪初的中国再次进入了利益集团炒做的视野。依旧如同股票一样，抬高价格，然后散户跟进，但毕竟土地是有限的，尤其市中心周边配套完善的地段更是洛阳纸贵，在一片地产商的吼叫声中，房子价格扶摇直上。然而上海政府在其中却扮演了一种骑虎难下，极其尴尬的角色。让我们回到那并不遥远的2003年来重温上海政府在这个左右徘徊的历程吧。

　　早在2003年福布斯全球总裁会议以一场上海市市长韩正同福布斯集团总裁史蒂夫•福布斯的精彩对话拉开帷幕。在对话中，韩正市长向与会嘉宾表示：“投资上海房产绝对是高回报。”在那次采访中，有记者曾就“上海房地产市场是否过热”询问福布斯，当时福布斯并没有正面回答。昨晚，福布斯将这个自己同样感兴趣的问题交给了韩正市长。韩正用一种欢迎的姿态来回答福布斯：在座各位听我一句劝告，如果你们在上海没有房产，可以到这里来投资，投资房产绝对是高回报。何仅仅过了两个半月，曾经踌躇满志信心饱满的韩正市长就改变了腔调。 2003年11月17日出版的《经济观察报》在显著位置刊登了一篇文章，题目是《江浙地产炒家撤离大上海》。这篇文章的主旨是唱衰上海楼市的。文章简要分析了曾经在上海楼市中兴风作浪的江浙炒家的普遍的现实心态：上海楼价已经高处不胜寒，成功套现才是万全之策。文章透露：据业内人士估计，通过套现已经从上海撤离的江浙民间资金至少在100亿元以上。但这还仅仅只是个开始。上海楼市随着精明的江浙炒家的撤退，投资风险凸现！上海楼市的拐点可能出现。由于《经济观察报》在全国极具影响力，此文一出，立刻引起轩然大波。随后《中国证券报》，《中华工商时报》也刊发了类似结论的文章。一时间，关于上海楼市走向的大讨论更加如火如荼！上海楼市顷刻之间风雨飘摇。巨大的冲击波，使得上海市政府不得不出面表态。上海市政府发言人2003年11月19日的新闻发布会上针对媒体和专家对上海楼市的质疑，指出：江浙炒家从上海楼市撤退的传闻，尚没有得到有关部门的证实；上海房地产市场是健康的。直到这个时候，上海市官方依然坚持以前的观点，即上海楼市总体发展是好的，没有大的泡沫。上海楼市前景光明。为了支持这个观点，上海有影响的《外滩画报》11月27日发表了《温州千亿元热钱撤离上海楼市？》的报道。该报记者亲自到温州跑了一趟，采访了一些人，通过温州人的嘴说出了他们的结论，上海楼市还没有到疯狂期，还有的一炒；撤资一说是偏激。此外沪上一些专家学者也纷纷发言，支持政府的观点。这时，媒体和政府坚定地守卫在上海楼市繁荣说的阵地上。关于上海楼市走向的争论，一方是国内的著名媒体和民间的声音，一方是上海方面的统一口径，可以说水火不容，进入了白刃战的阶段。上海阵营的分裂出现在11月29日的《文汇报》上，标题就极具爆炸性：专家预测：楼市拐点可能于明年上半年出现！文章开头便说：面对上海楼市房价的高速增长，季宝红在复旦发表演讲时预测：04上半年上海楼市可能出现“拐点”。季宝红的观点：世界楼市下跌，上海楼市作为全球房地产业的组成部分，可能受到全球房地产业衰退的波及，应当引起投资者的重视；目前，上海房地产业已经成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的第四大产业。经过近几年的迅猛发展，上海市场已经趋于饱和。根据市统计局抽样调查，上海的投资性购房比例已经达到 16％（以套为单位）。单价7000元以上的房屋，投资性购房比例已占39％。从海外经验看，一般认为，当投资性购房比例超过20％时，房市会孕育一定的风险；根据一系列上海房地产发展的数据，季宝红分析，随着供应量的放大，上海楼价很难维持高价。文汇报的这个文章具有指标意义。它标志着上海方面已经开始正视检讨上海房地产的现状。尽管不是那么心甘情愿，不是那么彻头彻尾。果然，文汇报的文章出来以后，陆续又有一些上海报刊，对上海高价房市提出了质疑。对上海媒体来说一个禁区终于突破了！

　　外围的消息也对高涨的上海楼市产生冲击。杭州政府决定2004年1月1日起对二手房买卖所得征收百分之二十的税收。很多人相信，类似的政策迟早也将在上海实行。这无疑撼动了在上海投资楼市的投资客的信心，加速他们套现离场。还需要特别关注的是上海民间的声音。互联网上无论是什么网站，凡是关于上海房产的新闻都有大量网友的评论。其中也不乏小道消息。有一点是显而易见的，那就是网友对上海房价的不断攀升已经到了愤怒的程度！他们怀疑上海市政府、地产商还有媒体和专家合起伙来发布虚假信息，欺骗广大消费者。他们强烈要求市政府出台措施制止上海楼市的过度投机行为，让上海的普通百姓能够买得起房子。

　　老百姓的愤怒的声音引起了上海当局的关注。于是上海政府开始把房价问题由背后遮遮掩掩搬到了台前。上海开始加大力度开发中低价位的所谓的经济房。但是核心问题依然得不到真正的解答。上海楼市究竟有没有大的泡沫。近三年上海房地产为上海GDP保持在两位数上做出了巨大的贡献。楼市的繁荣向上，从某种程度上维系着上海的繁荣向上。楼市下跌必然打击投资者对上海的信心。这是一个牵一发而动全身的问题。影响到上海全局的利益。没有哪个领导人愿意看到楼市的坍塌。上海楼市倒了，影响的不仅是大局和中国改革开放的整体形象，而且还关乎领导人的政绩和仕途。于是关于泡沫与否成了学者的口水仗的核心内容，站在普通百姓一边的有易宪容，尹中立，还有那个被人骂为有狼子野心的谢国钟。为房产商摇棋呐喊的却多的难以计数，陈淮，还有那个就连开发商都认为疯狂的后来被认为是天才的王建，就连与吴敬连对决中失算的厉以宁也不甘寂寞的冲了出来。潘多拉的盒子被踢倒了，大众却迷惑了，毕竟那一个个光闪照人的专家的头衔让人无所侍从。

　　在房价高涨的时候，国内的经济出现了大面积的过热。国务院先后发出多道金牌进行宏观调控，就在调控开始的前夕，上海政府公开表态：上海不存在经济过热的现象，企图在一场关系全国经济大局的考试中提前交卷。铁本事件，国务院为保证调控顺利实施，痛下杀手。《人民日报》发表特约评论员文章，严厉的指出：必须确保中央的政令畅通。于是上海的楼市出现了少有的沉寂。大家都在猜测，房价是向左还是向右？也许以前预测的拐点真的要出现了。

　　“我的压力很大。” 这是2004年上海两会期间上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天的感叹。上海市政府却给了他一个永远无法完成的任务：保证上海房价不跌，上涨幅度在12% 之内。也正是在这个前提指引下，那个大家期盼的拐点没有出现。宏观调控的主要手段是严格控制土地，于是在上海半年内都没有批租出一块开发用地，开发商831大限后，才从战战兢兢的状态中缓过神来。上海房产市场由日成交400套重新回到了1000套的水平上。上海市政府发言人焦杨在多次政府新闻发布会上表示：上海房产市场没有泡漠，空置率一直在下降，距离国际16%的境界限越来越远，已在11%以下。

　　于是那些狡猾的温州人卷土从来，美圆的不断贬值也让那些金融大鳄闻到了上海房产市场中鲜血的味道。于是徐家汇的高档房被一扫而空，苏州河两岸重新又回到了温州人的怀抱。而大家期盼的那个拐点也出现了，而这次不是向下，却是向上。于是那些仅仅由四面冷冰冰的不保暖不隔热的墙壁所包围的空间的所有权在富人手里传来传去开始了疯狂之旅。

　　此时上海政府为规范市场行为所订立的期房限转政策在巨大的利益诱惑面前也形同虚设了。世贸滨江花园，项目备案房源共499套，撤销合同次数1261套，合同撤销率 253％；凯欣豪园1，项目备案房源286套，撤销合同次数670套，合同撤销率234％；虹口欣逸家园，项目备案房源294套，撤销合同次数562套，合同撤销率191％。这就是上海房屋销售的前三甲！其撤消次数也就是对于上海政府房产绥靖政策蹂躏的次数

　　又到了岁末年初的时候，房地局在新闻发布会上为了保全颜面，指出，由于重大工程配套的开工建设，使整体房价涨幅趋缓。。。。。。又举出了一些就连那些学者都质疑的数据。让人感叹现在必须要学好数学，否则会在涨幅，变化量，趋势。。。。等等一些数学名词中搞的没了方向。如何在两会上给代表一个答复？韩正如是说：新的一年里，上海将继续加强房地产市场调控，保持其平稳健康发展。坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的调控原则，加大配套商品房建设力度，扩大普通商品住房供应量。他提出了，“满足消费、规范投资，抑制投机”的十二字对策，并承诺未来上海市政府将探索面向低收入家庭的住房租赁新机制，并继续推行“廉租住房”制度。为此新任房地局长庞元也给自己确定了一个永远都能完成的任务：上海房价上涨不超过可支配收入增长的幅度。目标是模糊的，举措也就是糊涂的：（1）土地招标采用猜测方式，房产公司在一个区间内的最高价中标；（2）在去年开工350万平重大工程配套房基础上，今年开工900万平。。。。。由此可以看出上海政府决策者急切，却又徘徊不定的心态。猜标方式只控制了房产开发的上游却没有在下游流通环节扎紧口袋，甚至会导致国有资产的流失；重大工程配套大面积开工，而普通市民却无法享受，而所采用的运做方式本应同国外一样采用政府主导，却又交给了市场，采用招标方式，这让人不能不去猜测这也是一个以退为进的交易。

　　市场是最好的证明，据笔者调查，春节过后，房子普遍在原来单价的基础上内环边涨了2000-3000块，在外环以内以很难见到8000元以下的房子。从上海热线二手房挂牌就可以一看端倪。原来疯传的“内环3万，中环2万，外环1万”看来不是孔穴来风，而且还可能提前实现。就在这关键时刻，上海市政府还对将征收房产交易税予以否认，任何明眼人一看即知。

　　很显然，对于房产市场的炒做行为是下大力气干预，还是靠市场自身来调节，对于这一问题的把握上，政府一直处于“徘徊”的阶段。而处于这样一种环境下的上海楼市，其发展在一定程度上是脱开了市场和调控的双重压力，才呈现出一种疯狂上涨的态势。

　　在03年以前，精明的上海人还在考虑以租养房；发展到了租给外国人，而如今闭口不谈租金回报了，大家相信的只有信心指数。在年初时，据调查89%的人认为房产05年会涨价，于是开发商大喊这实际是大涨还是缓涨的问题。于是有人开始肆无忌惮的自称为富人，于是有人公开表示要把穷人从市区中心赶出去，于是也就有了徐家汇放火烧屋的残局，于是。。。。。。

　　如果说地方政府是为房价上涨保驾护航的话，那银行就起到了一个发动机的作用，也正是银行让政府在很多举措上左右为难，由于国有企业改革过程中让银行负债累累，而一旦发现房贷作为优质资产后，银行就以加息会增加放款压力，会引起通货紧缩，压制内需为理由要挟起了政府。于是在百姓在地方政府，银行，开发商支起的大网中迷失了方向，困在了网中央，然而这时候百姓寄予最大期望的建设部和国土部也开始打起了不付责任的口水仗，甚至还指出05年将继续涨价。于是绝望的情绪开始滋生弥漫。上海曾经是冒险家的乐园，而如今那刺激的轮盘赌又吸引了无数的鲨鱼。上海房产成了睹徒的狂欢，资本的盛宴，而普通的百姓却无法幸免，无法成为一个不关自己的看客。“达非兼济天下，穷难独善其身”。上海就在这把酒交欢中堕落了。而作为庄家的上海政府你失去的确实普通民众的对你最后的一点幻想。

　　05年，我们是否还有希望？于是有人接竿而起，集资建房，对暴利说不。但主流媒体很显然把他们都定义为了幼稚的乌托邦，政府在一边作壁上观。很显然按照流程，还有贷款，买地，还有那横亘在集资者面前的200多个公章，还有。。。。家园梦想就如同在半封建半殖民地社会安心发展实业一样也只能是一个永远无法实现的梦想！

　　夜晚华灯初上，从卢埔大桥向北看去，几个霓虹灯大字分外显眼：城市让生活更美好。也许就是这几个字让我们走向了一条渐行渐窄的羊肠小路，会不会在前面豁然开朗，出现了世外桃源？然而这击鼓串花的游戏让大家互相之间都成了对方搏弈的对象，那个“诚信友爱”的和谐社会如何来实现？在乌托邦的梦想破灭之后，会不会有的人会采取极端的手段来实现内心的平衡？

　　耳边似乎想起了家乡那熟悉的山歌，那声音是那么的纯美，那么的恬静，远离了世俗的喧嚣，叵测的人心，利益的争斗，那里才是我的家园。
　　

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