为什么德国人可以一辈子租房
21年来,朱子娟一直租房住。前19年她在德国,上学、工作、结婚,其间搬了两次家,从没想过要买房。2008年她回到北京生活。
在德国,朱子娟身边大部分人都租房住,甚至经济情况相当好的人也很少买房。尤其在二三十岁的年龄段,几乎没有德国人会考虑买房。
很少有国家有德国这么低的自有房率。德国联邦数据统计局在2009年公布的数据称,大约只有43%的德国人有自己的房子,这一数据低于欧盟国家的平均值60%。在英国、西班牙和意大利,这一比例大约在70~80%之间,美国则为69%。
事实上,对大多数德国人来说,买房并不是什么困难的事。在首都柏林,市区的房屋均价为1500~2000欧元/平方米,而柏林2009年的人均月收入约为2400欧元。
猛涨房租是犯罪
在北京的这两年租房生活中,朱子娟发现,北京房租几乎一年涨一次,“幅度有时大得可怕”。她的一个朋友在雍和宫附近的胡同租了个四合院,一年期满续约时,房东提出要涨30%,于是朋友只好搬家。对于房租的上涨,德国《民法典》作了规定:房东必须提交正式的书面说明,阐明合理的涨价理由,还须举出三个同类住房涨价的例证,房客不同意的话,就由法律裁决。
中国人很难想象为什么在一个资本主义发达国家,法律对房客的保护显得那么“反市场经济”。
这种保护在德国《租房法》中得到进一步细化:如果三年内房租上涨超过20%,就属于违法行为;如果房东要求的房租超出“合理房租”的20%,会受到巨额罚款;超出50%者则构成犯罪。
除了控制租金,德国法律对提前终止合同的规定,也侧重房客利益。房客想解除合同,可以不阐明任何理由,只需要提前三个月提出申请。而除非有非常特殊的理由(如房客死亡),房东无权单方面终止固定期限合同。
如果房东想提前终止合同,而房客不同意,即使是由于房客没钱缴房租,房东也不能将其赶出去,必须经诉讼裁决。而走法律程序往往耗时耗力,用七八年才把缴不起租金的房客赶走之类的事例,不时出现在德国新闻里。
房价关系政治生命
德国实施的是“社会福利市场经济制度”,联邦政府将保障居民住房列为首要的政策目标之一。在竞选中,房地产政策始终是主要议题,如果有人提出的政策会导致抬高房价,他丧失的可能不仅仅是选票,甚至是整个政治生命。
同房租类似,房屋买卖市场也有由第三方评估、设定基准价的制度。如果售房者定的房价超过“合理房价”的20%,购房者可向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,售房者将面临最高5万欧元的罚款。超过“合理房价”的50%便构成犯罪,最高可被判处三年有期徒刑。除了基准价制度外,政府还对房屋买卖征高额税收。
在多种措施作用下,1977年至今的30多年里,德国房价平均每年仅上涨2%。扣除物价因素,德国房价实际上基本保持不变,甚至略有降低。有人通过计算得出,由于德国房价长期没有变化,如果买一套房子,十年后出售的话,将所有附加费用都计算在内,甚至要损失10%~11%的价值。
在北京住了两年后,朱子娟有了在柏林买房的打算。因为相比之下,她发现德国的房子很便宜。在距柏林市区40多分钟车程的郊区,“风景优美,附近有一条小河”,她看上了一套占地面积1000平方米的别墅。那幢附带车库和一间小屋的别墅,价格约合人民币50万元。
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