自2010年保监会颁布《保险资金运用管理暂行办法》、《保险资金投资不动产暂行办法》之后，诸多的保险公司就积极行动起来，开始布局不动产的投资，在人口老龄化、社会化养老发展的社会背景之下，养老地产因此而成为保险公司投资的热点。中国人寿、新华保险、泰康保险、平安保险、合众人寿、太平洋保险等公司对养老地产的投资都有了实质性的动作，有的已经启动了项目的规划建设。
保险公司对养老地产的投资应该说是必然的，养老地产的投资特点是长期可持续的收益，与险资的投资要求高度匹配。另外，保险公司投资养老地产也有着资金，商业模式和营销渠道的优势。首先，养老地产是一种资金密集型的项目，投资额比较高，保险公司的资金实力完全能够满足养老地产的资金要求。
其次，养老地产投资巨大，又注重长期持续的经营，通过长期服务获得稳定的收益，所以一种科学合理的商业模式的设计就非常重要，如何尽可能在比较短的时间内回收投资的成本，同时又能够实现长期的收益是养老地产商业模式设计的基本要求。保险公司因为可以将养老地产与其长期寿险产品相结合，在商业模式上进行创新，实现投资收益目标。
此外由于长期进行保险产品的营销，所以在养老地产的营销方面其保险产品的营销队伍将是天然的营销渠道，其客户也是项目天然的市场资源。最后，保险公司作为专业的风险管理机构，其在项目的成本精算、风险控制方面也具备一定的优势。
然而，保险公司在养老地产的投资方面，也面临着风险。其风险不仅仅是因为伴随着经济增长放缓、城市化进程步伐放慢，所导致的资产贬值，同时在投资、经营等方面也存在一些问题。
首先是大规模的投资冲动。与欧美国家相比，我国保险投资渠道过去一直比较狭窄，多是投资回报率比较低的产品，如银行存款等，这是限制我国保险业发展的重要因素。《保险资金投资不动产暂行办法》的出台可以说为保险公司的投资打开了新的通道，激发了保险公司投资的热情。
由于对人口老龄化所带来的市场前景的憧憬，以及对不动产增值的巨大预期，保险公司对养老地产的投资都是大手笔的。合众人寿在武汉、泰康在北京的养老地产项目都是几千亩的规划，而中国人寿在河北更是做了一万亩的规划。
这是不是科学与合理的？有没有经过认真的市场调查？诚然，据全国老龄办最新的数据，中国60岁以上的老年人口已经达到1.85亿，占总人口的13.7%。但是，1.85亿的老年人是否必然意味着1.85亿的养老市场?在笔者看来，答案是否定的。
文化传统、社会观念对养老地产发展所产生的障碍是巨大的，观念所带来的市场抗性完全是那些没有亲历者所不能想象的。
养老地产项目的营销周期是漫长的，期待着半年、一年就完成项目的去化是不现实的。上海的亲和源、北京的汇晨、太申祥和、寿山福海这些目前已经运营成功的养老项目，都经历了一个较长的营销周期。对产权的热衷、居家的养老理念、保守的消费意识都是长期持有养老地产营销的难以逾越的藩篱。
全国老龄办刚刚发布的调查显示，老年人入住养老机构的意愿呈下降态势，10年间，城镇老年人从18.6%下降到11.3%，农村老年人从14.4%下降到12.5%，就是对这一问题最好的注解。一个规模很大的养老项目如果无法在短期内实现市场的去化，则其几十亿乃至上百亿的投资沉淀将会给投资者带来巨大的现金流压力。
其次是商业模式的风险。养老地产与长期寿险产品的结合，固然实现了商业模式的创新，但是存在的风险也是巨大的。寿险保单是作为未来项目入住的门槛费（如作为入住押金）还是用来支付老人的服务费？如何去平衡运营的成本？
一个有一定规模的养老社区，其营运成本也是巨大的，人力成本、能源成本、维护成本会远远超过投资者的想象。如果不能够预见营运成本所带来的长期持续的压力，如果在商业模式设计时无法建立起对营运成本的平衡机制，那么很有可能一个在开始时看来科学合理的商业模式在项目长期经营的过程中，会产生这样或那样的问题，甚至导致项目的失败。
此外还有营销的困境。借助于保险的渠道与客户资源，所产生的问题是在营销时是卖保险产品还是卖服务产品？这是两个不同的概念。从目前一些保险公司的操作手法来看，养老地产已经成为其营销保险产品的概念、噱头。这会不会导致养老地产这种社会化养老服务产品的异化？目前我们还无法判断，但是可以肯定的是，如果保险公司不是从养老服务的概念去规划、运营养老地产项目，不是从服务的理念而是从保险的视角去挖掘其商业价值，尤其是目前在保险产品营销领域所普遍存在的人员素质低下、为了销售额不择手段、不讲诚信胡乱承诺的情况之下，我们的这一担忧很可能是会出现的。
最终所导致的就是诸多保险养老地产项目营销的混乱无序，从而导致国家对这一领域的调控。那将会是整个社会化养老市场发展的灾难！保险公司投资养老地产也还面临着其他诸多方面的问题，如专业人才、专业经验的缺乏，运营管理中的各种风险等。
因此，养老地产投资对于保险公司来说其实是双刃剑，是馅饼也是陷阱。对于保险公司来说，在巨大的投资热情中保持着冷静的思考是至关重要的。在投资项目之前，需要做好对市场的研究，需要做好项目的规划与设计，如何真正从养老服务的角度做好产品模式、商业模式、运营服务模式的设计，项目才能产生对市场的号召力。
