香港土地价格一泻千里 分析:政府和发展商角力成看点(图)
图为高楼大厦林立的香港中环地段。(摄影:庞大卫/看中国)
【看中国2023年11月3日讯】(看中国记者李怀橘综合报导)本月1日香港政府位于东涌的地皮流标,由于卖地是政府收入的主要来源,外界关注政府如何阻止财政恶化。“本土研究社”调查发现目前本港地皮估值大跌,预计中长期政府很可能要面对贱卖土地的压力,一旦这种情况出现,政府就会受制于发展商,被迫放弃规划主导权,原本应该兴建公营房屋或公众设施的土地被兴建豪宅。也有分析指,未来政府和发展商之间的角力将成为一大看点。
政府今年有5块地皮流标,卖地收益(连同补地价收益计算)估计亦只有约156亿元(港元,下同),仅占全年目标850亿元约18%,表现强差人意。“本土研究社”(“本研社”)2日发表关于启德商业地估值研究的文章,表示目前香港土地估值可谓一泻千里。
“本土研究社”以启德地皮举例指:一块闲置中的跑道区商业地(4C区4号),土地用途为商业/酒店,可建楼面面积为863,158 平方呎。该地皮2018年在估值高峰时达到146.7亿元(下线为120.8亿元),呎价13,000至17,000元。
高银于2019年一度以111.2亿($12,888/呎)投得,但后来挞订,政府同年9月再推售时流标收场。2022年尝试改划住宅地亦都失败,今年最新呎价估值只有每呎1,500至3,600,相应估值在12.9至31亿之间,目前未见推售计划。若以最低估值12.9亿计算,5年内该土地价值大跌超过9成。
另一幅与旅游业有关的商业地皮(4D区2号),原估值200亿,楼面面积2,494,000 平方呎。2019年被纳入卖地计划,估值上限达到272亿(11,000/呎),2020年下调至224亿,2021年再下调到200亿,但估值下限已经低见123.5亿(4,952/呎)。
“本研社”指,这幅百亿商业地,3年间估值调低了三成,2022年2月发展局更抽起改作隔离营,惟2,700个单位最终使用率为零,荒废至今。
还有一幅地皮(2A区2&3号),原为商业地,2022年改划为住宅用地 ,楼面面积992,271 平方呎,2019年作为商业地,市场估值上限93亿。2020年估值下调至78亿,2022年回升并达到高峯的148.2亿,同年6月改划做住宅地,估值随后持续下跌。2023年公开招标前,市场估值介乎45至69亿,比估值高峰减少5至6成。最终于今年9月以53.5亿卖出,呎价仅为5,392。
“本研社”表示,市场估值有指标作用,影响发展商出价,亦影响政府推售地段的时机。因估价急跌,上月政府指“视乎市况”暂缓出售商业地,未推售了上文提及的启德第4C区4号商业地招标,今季也没有其他商业地出售。
有指这反映政府“不会贱卖土地”。不过,政府2023/24半个财政年度已经录得超过2000亿财赤(不包括发债收入),政府能够“坚持”多久?“本研社”指,作为重要收入来源的地价收益,已陷入低处未算低的境况:今个财政年度首两季的地价收益只有约155亿,远低于目标的850亿,明显反映政府早前过于乐观。
政府一直误判形势,收入大减,同时要应付大型基建工程。“本研社”肯定地表示,基建开支将拾级而上,此消彼长下,库房将出现结构性压力。更大的问题还在后面,随着土地贬值,政府花费过千亿甚至更多公帑填海制造出来的土地,能否卖出好价钱?除非香港经济突然出现“大阳春”,否则等于倒钱落海。
日前,香港政府公布本财政年度首六个月(即截至2023年9月30日)的财务状况,本财政年度首六个月的整体开支为3,556亿元,收入为1,313亿元。计入在政府绿色债券计划下发行的绿色债券(绿色债券)所得466亿港元收入后,本财政年度首六个月的财务状况为1,777亿港元赤字。如果不计发债收入,本财政年度首六个月的财赤高达2,243亿。财政储备在2023年9月30日仅余6,571亿港元。
“本研社”预计,由于入不敷出,中长期政府很可能要面对贱卖土地的压力(除非继续大幅举债,走上债务累累的道路)。那么政府的难处发展商肯定看在眼里,他们会不会以低价“执死鸡”(编注:捡便宜货)?一旦这样,政府在土地供应和规划上将受制于发展商。
手持钞票的发展商会不断要求政府在城市规划上让步,让政府丧失了规划主导权,比如本应兴建公营房屋或公众设施的土地被发展豪宅项目。
李家超在新一份《施政报告》中宣布成立“融资办公室”做各类融资方法可行性的评估,以及再审视项目对政府的财政影响。“本研社”指出,这变相承认政府无法负担开支。但政府似乎未察觉,过往依靠卖地支撑基建开支的旧路,在新环境下行不通了。社会需要思考当政府财政进一步恶化和无计可施的时候,政府将向谁开刀?
另有分析指,政府现在财困,而过去几十年发展商赚到盆满钵满,未来政府和发展商之间的角力将成为一大看点。可能政府将发展商“共产”,也可能政府和发展商齐齐割市民韭菜,也有可能发展商“软对抗”,将资产转投海外项目。不管怎样,最大受益人一定是政府,最大受害人一定是市民。
来源:看中国
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