中国内地房企南下拿走香港新拍一半土地
【看中国2017年2月28日讯】短短九个月,中国内资房企在香港购入9块土地,成交金额已超过513.85亿港元,占香港卖地总价的50%。
在香港香港岛南区香港仔对面的小岛屿上,近日出了一桩大新闻。在这个全岛面积仅有1.3平方公里的小岛上,出了全香港最贵的一块地皮。
根据香港特区地政总署公布的数据,鸭脷洲利南道的住宅地皮以168.56亿港元(约合149亿元人民币)批出,折合每平方英尺楼面价格高达22117港元(即每平方米约21万元人民币)。按总价计算,已成为香港最贵地皮,较估值高出了10.3%。
而购入地皮的买家更令香港人感到熟悉又陌生。中标者是龙光地产(03380.HK)和合景泰富(01813.HK)的合资公司,两家公司都是在香港上市的内地房企。这一块地皮于2月17日截标,从投标的财团名单中可以看出,这块地皮引得几乎所有在港的大型地产商垂涎,而中国内地地产商的热情参与尤为引人注目。
资料显示,该地皮总共收到了14份标书,入标财团包括长实地产(01113.HK)、新世界发展(00017.HK)、万科置业(香港)、中信股份(00267.HK)旗下中信泰富、新地(00016.HK)、会德丰地产、中国海外发展(00688.HK)、英皇国际(00163.HK)和佳明集团(01271.HK)、恒基地产(00012.HK)与帝国集团合资公司。
项目占地大约11761平方米。龙光地产和合景泰富表示其位置优越,是香港岛区罕有的大型市区住宅地皮,背山面海,所有建成单位均坐北向南,可发展优质的大型住宅项目。
高力国际(ColliersInternational)亚洲区估价及咨询服务行政董事张翘楚称,尽管作价太高让人很难猜测日后发展项目的方向,但发展商应该会兴建洋房及中低密度的住宅项目,每平方英尺价格有望挑战6万港元(合每平方米57.2万元人民币)。但实际上,同样在鸭脷洲的地产项目“海怡半岛”,价格顿时显得经济实惠。根据中原地产资料,海怡半岛截至2月23日的平均售价为每平方英尺1.5万港元(即每平方米14.3万元)。
中国内地地产商抢地不计成本,令香港业者咋舌。实际上,从去年年底开始,中国内地地产商的身影开始频繁出现在香港的土地市场,究竟是什么原因,能够吸引这些房企呢?
中国内地开发商抢走香港新拍一半土地
除了鸭脷洲地皮以外,最近中国内地房地产企业似乎都把眼光放在香港市场上,引起了很多市场人士的注意。
第一财经记者梳理发现,从2016年5月至今,中国内地房企在香港购入9块土地,成交金额已经超过513.85亿港元(约合455亿元人民币),占香港卖地总价的50%。
而最令人关注的,就是从去年下半年开始,中国内地房企在香港的抢地行为。海航实业集团(下称“海航”)在短短三个月内,就斥资198亿港元,投得启德三块地皮,是内地企业在香港投地的主力军。
海航并不是唯一一家舍得出钱的内地地产公司。2016年8月,五矿地产(00230.HK)以40.05亿港元夺得油塘崇信街住宅地皮,每平方英尺楼面地价为7068港元,是当时东九龙住宅用地平均楼面地价的新高。
莱坊(KnightFrank)高级董事和估价及咨询主管林浩文表示,中国内地地产商资金实力雄厚,同时人民币持续贬值,选择境外投资是实现资产配置及保值的方法,也是分散投资的手段。他还称,许多地产商更是在香港的上市公司,在香港的融资成本很低,且更为方便,发展风险也明显比中国内地要更低,预计未来内资仍会积极买地,尤其是稀缺的优质土地。而香港的地产商由于原本就有土地储备,相对而言,出价也不会很进取。
亚太房地产发展学会会长邵志尧对第一财经记者称,香港房屋政策相对稳定,没有限购令或限价令的束缚,加上香港没有资产增值税,所以香港的投资比起中国内地的还要划算一些。他预计,未来会有越来越多的内地发展商到香港投地,甚至可能会出现更高的土地价格;未来香港的土地市场,可能由财大气粗的中资房企掌握话语权。
从龙光地产和合景泰富的市值来说,都属于相对小的地产开发商,如果按照2月24日的收盘价计算,龙光地产的市值为184亿港元,合景泰富的市值为156亿港元。比起财大气粗的海航,龙光地产和合景泰富要吞下总价168.56亿港元的地皮,几乎可以用“蛇吞象”来形容。
根据龙光地产的中期报告,截至2016年6月30日,公司持有现金及银行结余约为124.38亿元(人民币,下同),净债项权益率为74.6%;而合景泰富的现金及银行结余账面金额约为205.65亿元,净负债比率则为65.4%。
而从资金成本的角度来说,两家民企也远远比不上有国资背景的海航以及中海外。根据龙光地产公布的数据,公司在2016年12月23日,建议发行2亿美元的2022年到期的优先票据,年息为5.75%;合景泰富同样如此,公司在2016年12月30日,建议发行2.5亿美元2022年到期的优先票据,年息为6%。相比之下,中海外在2014年发行的一批美元债券中,5年期的利率仅为4.3%,其资金成本要低很多。
但是为何两家公司还要冒险到香港拿地?邵志尧认为,实际上,能让两家房企下定决心赴港买地的,主要是香港的房价开始被深圳反超,形成价值洼地。未来如果香港房价继续上涨,那么对于两家小型房企来说,也有品牌效应。
林浩文则认为,两家房企之所以敢出手,是由于项目确实有利可图,这一项目有望建数百豪宅单位,如果建筑成本按照每平方英尺5000至7000港元计算,但售价却可高达每平方英尺5万港元左右,意味着如果市况平稳,利润空间仍较大。
香港特区政府财政司司长陈茂波在公开场合表态称,鸭脷洲的地价超出预期,令人担忧,香港特区政府希望可以让楼市尽量平稳,尽量遏制投资需求,等待供应量可以追上需求。
上一次香港特区出现的高地价,还是在1997年3月25日。当天出售的是香港小西湾填海区的地皮,最后由信和置业(00083.HK)以118.2亿港元投得,楼面地价为每平方英尺5139港元,这一价格高出底价87%。
不过,与当年不太相同的是,现在的土地供应问题比当时更严重。市场人士认为,土地供应这个长期问题只要未解决,香港的楼价就很难下滑。
不仅如此。林浩文称,目前香港楼市有70%的买家都是刚需的自用买家,但1997年时的买家主要是短线炒家和投资者。
责任编辑:岳尔 来源: 第一财经日报
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