风光不再:河南建业地产还有救吗?(图)
【看中国2023年6月28日讯】河南建业足球队的幕后“老板”——河南建业地产出事了。
6月23日晚的一纸公告,彻底撕下河南建业地产的遮羞布。遮遮掩掩两年,建业地产最终还是因债务问题躺平了。公告称,自2021年7月1日至今,建业地产已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元(约合90.5亿人民币),其中本金约9.3亿美元,利息约3.3亿美元。河南建业自今年二季度以来,销售逐渐恶化,建业地产流动资金状况愈发紧张,境外兑付压力较大,为保交楼,全面停止境内外债务支付。
建业地产的营收严重下滑,直接影响了自身股价,发布公告当日,建业地产股价再次下跌5.19%,每股仅剩0.128港元,自2021年12月底跌破1港元至今,其股价位列“仙股”已经持续18个月以上,和4.428港元的股价高点相比,跌幅超97%,市值蒸发了131亿港元,总市值仅剩3.89亿港元。幸运的是,在公告发布后的第一个交易日,建业地产的股价终于止住跌势,出现了1.56%的上扬。
河南建业到底怎么了?
风光不再的“河南王”
在河南无人不知建业地产。作为本土地产巨头,建业地产在河南18个省辖市、100多个县市区开发楼盘无数,即便是已经处于爆雷边缘,建业地产在2023年一季度依然斩获河南房企销售金额和销售面积双料第一,且领先优势持续扩大。
克而瑞数据显示,一季度建业集团以53.79亿元位居河南房企销售金额榜单首位,排在二、三位的是碧桂园和万科,销售金额分别为47.45亿元和37.2亿元,和建业集团有不小差距。同时,建业集团以79.62万㎡的销售面积继续霸占榜单,排在第二位的碧桂园销售面积55.05万㎡。
通过数据可知,建业地产总销售额和总面积遥遥领先,但每平方米单价并不高,每平方米均价约6755元,而碧桂园的每平米均价约8619元,建业地产的每平方米均价比碧桂园低了1864元。也可以看出建业地产在努力自救,甚至不惜降低售价来推高销量。但最终,这家河南地产巨头依然未能扛住行业整体下行带来的沉重压力,在端午节发出公告,意思很明显,不是不还钱,是确实没钱还,也不厚此薄彼,各位债主的钱暂时都不还。
公告显示,从出现爆雷迹象至今建业地产已经偿还了12.6亿美元。但河南一场大雨,让建业地产遭受重创,两年前建业地产那封《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》“求助信”吸引了全网关注。
在这份“求助信”中,建业集团大吐苦水,强调了客观存在的事实影响,确实因为疫情、汛情双重影响,建业集团300多个地产项目基本处于停业和半停业。工地暂停会影响进度,而最致命的是建业集团有50多个售楼处被迫关闭。售楼处关闭,等于断了建业集团的现金来源。建业集团除了自身采取降本增效、裁员降薪等自救措施之外,还呼吁政府出手相助。
建业集团的求助信,也引起了相关部门的重视。2021年8月16日,时任河南省省长的王凯在“求助信”上作出批示:“望相关职能部门速按XXX要求提出可行的意见建议”,一家企业能获得省政府如此重视,并且用了“速”字,可见建业集团当时确实遇到了比较紧迫的重大危机。
这封“求助信”确实帮建业集团渡过难关,建业确实有困难,各市县区拖欠的50亿元工程款等各种款项也不好意思再拖,相关税务部门对其也可能出现免收、减收情况,同时政府允许建业部分在建工程延期交付,部分土地款可延缓支付半年到一年。在各方努力下,建业确实搞到了钱,偿还了近百亿元外债,扛过了地产第一波爆雷的冲击。但建业“河南王”的风光却一去不复返。
2022营收惨淡
尽管建业集团为了自救,一度传出裁员7000人的传闻,但在2022年依然盖不住业绩异常惨淡。
公司财报数据显示2022年,建业地产总营收240.8亿元,同比2021年的419.6亿元下跌达42.6%,并创纪录地录得75.61亿元的亏损,而2021年的归母净利润为6.049亿元,同比下滑了1349.93%,总亏损额达78.19亿元。
最能体现房地产企业赚钱能力的毛利率,建业地产在2022年竟然大跌了8.3个百分点,跌幅比如今7.9%的毛利率都高,7.9%的毛利率也创下建业地产的历史新低。而就在受灾严重的2021年,建业地产的毛利率由2020年的19.85%下跌至16.23%,只下跌了3.52个百分点。和2018年34.44%的毛利率高点相比,2022年的毛利率竟然下跌了26.54个百分点,建业地产的赚钱能力一路下跌。
在2022年中期业绩会上,建业地产创始人胡葆森曾信誓旦旦地表示,2022年下半年有信心扭亏为盈,最终年度业绩让其愿望落空。好在建业地产的毛利率由上半年的7.6%,提升至下半年的8%,虽然提升幅度仅为0.4个百分点,却呈现向好的趋势。下半年的费用收入比由9.7%降至2.5%,下降趋势明显。
曾经的“河南王”,在河南的市场占有率一度高达两位数,在遭遇债务危机后,其市场占有率一路走低,2022年已经低至3.5%,此时的“河南王”已经名不副实。
随着国资入股,毛利率提升,以及银行授信等支持下,胡葆森有了底气,多次向投资者表达了乐观态度,甚至认为2023年房地产复苏势在必行,凭借建业地产在100多个县城的下沉战略,在河南几乎没有竞争对手,2023年建业地产有望走出困境。可让胡葆森没有想到的是,2023年的销售远未达预期。
翻盘还有希望吗?
2022年建业地产31年来首次亏损,胡葆森曾坦言这完全超出他的预期,无论是营收、净利润、毛利、净亏损还是归母净利润均是由盈转亏。
更触目惊心的是建业地产不断上升的资产负债率。截至2022年底,建业地产资产负债率高达97.60%,较2021年的91.26%再次攀升6.34个百分点,远高于“三道红线”中70%的硬性要求,其净负债率更是飙升到了580.2%,较2021年末94.7%暴增了485.3个百分点,剔除预收款后负债率96.2%,较2021年末增加了8.6个百分点,现金短债比只有0.34。
尽管胡葆森多次向投资者表达了乐观的信心,但其在2022年8月5日的一次大规模减持,还是严重打击了投资者的信心。减持当日,建业地产的收盘股价为0.60港元,胡葆森一次性减持高达8.5亿股,套现金额达5.1亿元港元。国泰君安证券(香港)对建业地产的评级就直接下调为中性,也说明资本市场对其信心不足。
如今,建业地产已经走到了悬崖边缘,这次“躺平”虽说是无奈之举,也折射出建业地产的尴尬,一旦再无法尽快筹集资金偿还债务,失去的可能不仅是河南市场的占有率,还有资本市场的信心,未来想融资或将难上加难。恒大和富力的前车之鉴,建业地产一不小心就可能重蹈覆辙。但建业地产的土地储备丰富,尚存翻盘希望,下一步就看胡葆森如何应对了。
责任编辑:宇真
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