上海樓市：賣方信心瓦解 房價平均降5%（圖）

買方市場的格局漸已確立、租房市場開始回暖，房價體系由開發商決定房價向市場決定房價逆轉，房價的平均降幅超過5％，種種跡象表明，上海樓市已如期踏上「回歸」路。

■上海樓市：賣方信心瓦解

一位在上海某媒體供職的朋友告訴記者，15日，他經歷了一件「令人吃驚」的事：幾天前，他看中了一處房屋準備買下，與某房產中介簽訂了意向書，並交付了5萬元定金。隨後，樓市連續走跌的行情讓他改變了主意，他決定暫時放棄購房。結果，這家中介公司竟有10個員工「浩浩蕩蕩」地來到他的辦公室做工作，弄得他只好報警「送客」。而這，恰恰是反映當前上海樓市特徵的一個縮微圖像。透過對類似圖像以及相關市場數據的解讀，我們可以發現，上海樓市正在以下方面發生巨變：首先是買方市場格局已經確立，賣方信心瓦解。在5月12日七部委調控房地產市場的新八條措施出臺之前，上海樓市的基本狀態是賣方不賣，買方不買。來自上海信義房產、中原房產、普潤房產等諸多大中介的信息顯示，4月份上海二手房市場的掛牌量比上月驟增五成，而成交量萎縮五成以上，投資客不再進入，買房人是清一色的自住型消費。正是因為買家奇少、鮮有成交，才會出現上述10個中介公司的員工一齊上陣，「勸說」有購買意向者簽訂買賣合同的情況。

■買方市場格局漸漸確立

在一手房市場，中國指數研究院華東分院4月份報告表明，上海4月份期房預售比上月下降37％，其中內環線內區域下降54％。而5月12日後，調控房價的新 「國八條」出臺，買賣雙方的市場信心發生逆轉，僵持觀望的膠著狀態開始打破。從事地產投資諮詢多年的蔡為民說，他每次作投資講座前都會用同樣的問卷做一份調查，3月5日的調查結果是80％以上的受訪者看多房市，4月2日仍有超過50％的人對未來行情充滿信心，而到了5月14日，只有三成左右的人仍看好樓市。「這可以從一個側面反映人們對樓市的預期、信心已發生變化。」蔡為民分析說。與此相伴生的是，買方市場格局漸漸確立。

■短期投資客退場戰略投資者留下

記者從分散在浦東、虹口、普陀、長寧、閔行的9個不同的中介公司瞭解到，因為選擇空間增大，現在買家出價不是一個「結果」，而是一個「過程」－－－反覆「測試價位」的過程，譬如，當賣家答應買家開出的8300元／平方米的價格，買家會要求再降幾百，如此反覆多次。而在以前的賣方市場，情況恰恰相反。其次，租賃市場開始回暖，拋售與轉租並存，短線投資客退場。與出售成交量萎縮成對比的是，近些天，上海二手房市場由租轉售的房源明顯上升。金豐易居．普潤地產反映，在七部委政策出臺前後，其門店接受的委託房源增加了25％左右，這個數字還在不斷上升，租賃業務量也較前段時間提高了15％。漢宇地產的最新客戶調查數據反映，除急需資金週轉的三成客戶選擇繼續拋售外，約有七成客戶明確表示，考慮由售轉租，變短期投資為中長期投資或是邊租邊售。究其原因，主要是想趕在 6月1日全額徵收營業稅之前完成交易，時間上已經來不及，同樣要被徵稅，與其不理性地跟風「跳水」狂拋，不如靜觀市場。蔡為民認為，不管動機如何，租賃回暖讓空置房回歸房屋的基本功能，短期投資客選擇退場、戰略投資者繼續留下，這是個可喜的變化，是市場走向理性的重要標誌。

■「開發商說了算」不再靈驗

在一手房市場，「開發商的心態在發生微妙變化」，上海經濟研究中心秘書長肖元真判斷，開發商完全「朝南坐」的局面在轉變。一個重要的標誌是，新房的定價體繫在悄悄發生變化。一位資深的房地產評論人士指出，2002年，上海的房價體系是成本推動型，2003年是市場決定型，到了2004年成了價格完全脫離成本、以利益極大化為指針、由開發商決定市場、經銷商說了算的「自由決定」型，而眼下，新樓盤定價時開發商已無法不以供求為根本依據，正在悄悄向真實的市場供需決定價格回歸。緊靠外環線的某樓盤在年初時曾初定開盤均價在萬元以上，但日前正式外售的價格是每平方米均價8300元，比較接近真實情況。蔡為民說，從市場反饋看，作類似定價調整的開發商已越來越多，擠掉價格浮額，轉向以市場為導向的定價方式，這是市場逐漸趨於理性的重要表現。

■新聞內存

連日來，購買未滿兩年的二手新房委託交易和諮詢數量大增。

我愛我家房地產經紀有限公司統計顯示，目前購買不足兩年而進行委託交易的高檔房屋一般佔到可售房源的40%左右，近幾天正大幅度增加，要求盡快進行過戶交易的數量達到50%左右。「鏈家市場」研究也顯示，以京城東部為主，CBD為首的區域掛牌量增加明顯，增幅達10%－15%，其他區域報盤量暫時沒有明顯增加，但在6月1日前的這半個月內，中介公司的房源將會驟增。

千萬家房產經紀公司推出了「15天限時配對」業務。該公司承諾利用其累積的大量客戶為買賣雙方的需求進行速配聯姻，並且免費為雙方辦理產權過戶手續，未完成承諾則對賣家進行10000元的高額賠付。但該公司也指出，賣方也需考慮委託一家經紀公司勝算的概率是否要小於多家掛牌。

美麗家園針對3月17日調整房貸利率以來熱點區域業主拋售的房產統計顯示，其價格主要集中在 5500元－7500元/平方米之間。其中，委託出售價格在5500元－6000元/平方米的佔到15%，6000元－7000元/平方米的佔到45%， 7000元－7500元/平方米的佔到20%左右，而5500元/平方米以下和7500元/平方米以上的房產拋售所佔比例相對較小。

雖然新政出臺後，要求過戶交易的房屋數量增加，但是目前京城二手房市場的交易價格和交易數量變化不是很明顯。「鏈家市場」專業人士認為，原因是賣者期望利潤大、買者預期心理低。部分投資客不願意在新政實施前大幅降低出售價格，而購房者則對調控房價政策的出臺抱有很大希望。「我愛我家」分析人士認為，目前北京還沒有出臺相應的實施細則，持觀望態度者居多。但6月1日起北京肯定會強制執行新政的措施，屆時將對整個北京的二手房市場產生非常深刻的影響。

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