上海楼市:卖方信心瓦解 房价平均降5%(图)
行人在上海衡山路上的一家房产中介查看房源信息
4月份上海二手房市场挂牌量骤增五成,买方市场格局渐已确立--
买方市场的格局渐已确立、租房市场开始回暖,房价体系由开发商决定房价向市场决定房价逆转,房价的平均降幅超过5%,种种迹象表明,上海楼市已如期踏上“回归”路。
■上海楼市:卖方信心瓦解
一位在上海某媒体供职的朋友告诉记者,15日,他经历了一件“令人吃惊”的事:几天前,他看中了一处房屋准备买下,与某房产中介签订了意向书,并交付了5万元定金。随后,楼市连续走跌的行情让他改变了主意,他决定暂时放弃购房。结果,这家中介公司竟有10个员工“浩浩荡荡”地来到他的办公室做工作,弄得他只好报警“送客”。而这,恰恰是反映当前上海楼市特征的一个缩微图像。透过对类似图像以及相关市场数据的解读,我们可以发现,上海楼市正在以下方面发生巨变:首先是买方市场格局已经确立,卖方信心瓦解。在5月12日七部委调控房地产市场的新八条措施出台之前,上海楼市的基本状态是卖方不卖,买方不买。来自上海信义房产、中原房产、普润房产等诸多大中介的信息显示,4月份上海二手房市场的挂牌量比上月骤增五成,而成交量萎缩五成以上,投资客不再进入,买房人是清一色的自住型消费。正是因为买家奇少、鲜有成交,才会出现上述10个中介公司的员工一齐上阵,“劝说”有购买意向者签订买卖合同的情况。
■买方市场格局渐渐确立
在一手房市场,中国指数研究院华东分院4月份报告表明,上海4月份期房预售比上月下降37%,其中内环线内区域下降54%。而5月12日后,调控房价的新 “国八条”出台,买卖双方的市场信心发生逆转,僵持观望的胶着状态开始打破。从事地产投资咨询多年的蔡为民说,他每次作投资讲座前都会用同样的问卷做一份调查,3月5日的调查结果是80%以上的受访者看多房市,4月2日仍有超过50%的人对未来行情充满信心,而到了5月14日,只有三成左右的人仍看好楼市。“这可以从一个侧面反映人们对楼市的预期、信心已发生变化。”蔡为民分析说。与此相伴生的是,买方市场格局渐渐确立。
■短期投资客退场战略投资者留下
记者从分散在浦东、虹口、普陀、长宁、闵行的9个不同的中介公司了解到,因为选择空间增大,现在买家出价不是一个“结果”,而是一个“过程”---反复“测试价位”的过程,譬如,当卖家答应买家开出的8300元/平方米的价格,买家会要求再降几百,如此反复多次。而在以前的卖方市场,情况恰恰相反。其次,租赁市场开始回暖,抛售与转租并存,短线投资客退场。与出售成交量萎缩成对比的是,近些天,上海二手房市场由租转售的房源明显上升。金丰易居·普润地产反映,在七部委政策出台前后,其门店接受的委托房源增加了25%左右,这个数字还在不断上升,租赁业务量也较前段时间提高了15%。汉宇地产的最新客户调查数据反映,除急需资金周转的三成客户选择继续抛售外,约有七成客户明确表示,考虑由售转租,变短期投资为中长期投资或是边租边售。究其原因,主要是想赶在 6月1日全额征收营业税之前完成交易,时间上已经来不及,同样要被征税,与其不理性地跟风“跳水”狂抛,不如静观市场。蔡为民认为,不管动机如何,租赁回暖让空置房回归房屋的基本功能,短期投资客选择退场、战略投资者继续留下,这是个可喜的变化,是市场走向理性的重要标志。
■“开发商说了算”不再灵验
在一手房市场,“开发商的心态在发生微妙变化”,上海经济研究中心秘书长肖元真判断,开发商完全“朝南坐”的局面在转变。一个重要的标志是,新房的定价体系在悄悄发生变化。一位资深的房地产评论人士指出,2002年,上海的房价体系是成本推动型,2003年是市场决定型,到了2004年成了价格完全脱离成本、以利益极大化为指针、由开发商决定市场、经销商说了算的“自由决定”型,而眼下,新楼盘定价时开发商已无法不以供求为根本依据,正在悄悄向真实的市场供需决定价格回归。紧靠外环线的某楼盘在年初时曾初定开盘均价在万元以上,但日前正式外售的价格是每平方米均价8300元,比较接近真实情况。蔡为民说,从市场反馈看,作类似定价调整的开发商已越来越多,挤掉价格浮额,转向以市场为导向的定价方式,这是市场逐渐趋于理性的重要表现。
■新闻内存
连日来,购买未满两年的二手新房委托交易和咨询数量大增。
我爱我家房地产经纪有限公司统计显示,目前购买不足两年而进行委托交易的高档房屋一般占到可售房源的40%左右,近几天正大幅度增加,要求尽快进行过户交易的数量达到50%左右。“链家市场”研究也显示,以京城东部为主,CBD为首的区域挂牌量增加明显,增幅达10%-15%,其他区域报盘量暂时没有明显增加,但在6月1日前的这半个月内,中介公司的房源将会骤增。
千万家房产经纪公司推出了“15天限时配对”业务。该公司承诺利用其累积的大量客户为买卖双方的需求进行速配联姻,并且免费为双方办理产权过户手续,未完成承诺则对卖家进行10000元的高额赔付。但该公司也指出,卖方也需考虑委托一家经纪公司胜算的概率是否要小于多家挂牌。
美丽家园针对3月17日调整房贷利率以来热点区域业主抛售的房产统计显示,其价格主要集中在 5500元-7500元/平方米之间。其中,委托出售价格在5500元-6000元/平方米的占到15%,6000元-7000元/平方米的占到45%, 7000元-7500元/平方米的占到20%左右,而5500元/平方米以下和7500元/平方米以上的房产抛售所占比例相对较小。
虽然新政出台后,要求过户交易的房屋数量增加,但是目前京城二手房市场的交易价格和交易数量变化不是很明显。“链家市场”专业人士认为,原因是卖者期望利润大、买者预期心理低。部分投资客不愿意在新政实施前大幅降低出售价格,而购房者则对调控房价政策的出台抱有很大希望。“我爱我家”分析人士认为,目前北京还没有出台相应的实施细则,持观望态度者居多。但6月1日起北京肯定会强制执行新政的措施,届时将对整个北京的二手房市场产生非常深刻的影响。
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