中央祭出十道金牌：上海房市將一路跌到年底？

商業週刊作者林則宏／大陸實施宏觀調控逾一年，汽車、鋼鐵業均遭壓制，唯獨房市還在上演噴出行情，逼得中共使出撒手鐧。過去兩週，投機客大舉拋出手中樓盤，上海房地產是否會因此崩跌？

五月二十日上午，位於上海外灘的湘財荷銀基金管理公司辦公室，出身臺灣的湘財荷銀董事長章嘉玉正與上海當地幾家銀行行長開會，會議主題要談共同基金行銷，但一夥人坐定後卻從上海地產大跌談起，在座的金融高幹甚至有人喊出，到年底前，上海地產行情只有一個字，就是：「跌」！

同一天中午，群益證券上海代表處副代表林靜華與一位朋友用餐，兩人飯桌上聊的話題也是房地產。朋友向林靜華抱怨，手中一套樓盤原本四月底談好，要以人民幣四百萬元賣出，最近買家卻提出降價要求，一次要求調降人民幣二十萬元，降幅五％，否則免談，氣得他乾脆不賣了。

在上海，不只金融、證券圈的人最近愛聊房地產，翻開過去兩週，上海主要報刊雜誌，「售樓電話被打爆，炒家降價狂放盤」、「上海房價大跌，拋盤無人接手」、「投資客跳水拋房，上海房市即將大翻盤」，一道道令人怵目驚心的標題在媒體上大登特登，有關溫州炒家退場、台商、港商大量拋貨的小道消息，更是四處流傳。

一個多月前，大家還在說，上海房地產是「買一套、賺一套」，指標個案浦東陸家嘴金融特區內的高檔住宅「盛大金磐」，三月時曾經喊價喊到一平方米要賣六千美元，最近的成交價卻掉到每平方米只有人民幣二萬八千八百元，跌幅高達三八％，難怪有人高喊上海房市將會「崩盤」。

中國政府去年四月執行宏觀調控，針對汽車、鋼鐵、電解鋁、房地產四大項目，祭出連串打壓措施，到今年四月屆滿一週年，前三項商品價格都被準確地打下，只有房市行情高燒不退。對上海房市觀察深入的章嘉玉形容，去年底到今年第一季，上海房價可說是「一日數價」，大家買房子像在「競標」，買家一個喊的比一個高，她自己就一套人民幣六百萬元的房子，兩個星期喊到七百萬。

因為預期人民幣會升值，不僅港資、台資過去一年從海外大舉匯入投資房地產，連東南亞華僑都搶著趕搭這波升值列車，最受外資青睞的上海地產，因此成為海外資金追捧對象，大量資金追逐少數籌碼，今年首季上海房市因此上演「噴出行情」。

為了壓抑房價，大陸中央從去年四月訓令人民銀行調高存款準備率○．五個百分點開始，連續發出九道壓制金牌〈見表〉，房價卻煞不住車，繼續上衝。直到五月十二日第十道金牌祭出，這道瞄準投機客下達的格殺令，兩週內就讓投機客最多的上海房市出現一百八十度大翻轉。

大陸中央祭出的第十道金牌名叫「關於做好穩定住房價格工作的意見」，全部八項「意見」重點就是要針對短線投機客全面課稅。自今年六月一日起，按照新稅制，凡購屋不滿兩年就轉手賣出者，將按成交總額課徵五％營業稅。

如果投資人以人民幣三百五十萬元買進一套樓盤、在一年內以四百萬元賣出，過去只要針對五十萬獲利差價課五％營業稅，即人民幣二萬五千元。但新制則是在兩年內賣出者，雖然還是課五％營業稅，但卻得以賣價四百萬元課徵，繳稅金額達人民幣二十萬元，繳稅金額差八倍，獲利率等於從一三．五七％降為八．五七％，降幅高達三六％。

而且舊制是針對獲利課稅，性質接近所得稅，新制則是針對賣價課稅，等於是抽交易稅，投資大陸房地產的風險因此大增。一位台商無奈地分析：「如果再加上附加捐、手續費，還不如回臺灣玩股票！」曾任職上海最大國營地產公司「綠地集團」的台籍地產專家張永河形容，新政策確實是一劑有效的「退燒針」，將造成房地產週轉率降低、投機空間被壓縮。

對於上海房地產市場最近的「退燒」狀況，仲介業者感受最強烈。上海信義房屋不動產研究中心主任於丹丹透露，以信義房屋為例，五月十二日以來，客戶委託賣出的樓盤一下子就多了快六成。原本在上海買下多間房子的章嘉玉，則是慶幸自己在去年十二月到今年二月間，已把三分之二的樓盤逢高脫手。章嘉玉說，現在賣盤一下子暴增了四、五倍，買家開口就要求先降價一成，前後差距兩個月不到，行情卻真的是「差很多」！

過去兩週，上海房地產市場籠罩在這股狂賣的肅殺氣氛中。但對老台商而言，這種感覺並不陌生。上海房地產市場上一波狂潮，是在一九九二年鄧小平南巡後被點燃。當時浦東還是一片田園風光，古北區因鄰近虹橋機場，被以臺、港為主的境外投資人看好。一批批倉卒搶建的「外銷房」，儘管樓層間距低、格局差，但照樣吸引不少台商、港商搶購。

當年的房市熱度絲毫不遜於二○○○年以來的這波「地產熱」，沒料到一九九三年起由副總理朱鎔基主導首次宏觀調控，竟讓房市瞬間急凍，眾多台商因此套牢。據一位老台商回憶，當時虹橋、古北一帶的外銷房，一下子從一平方米三千美元跌到一千五百美元，價格腰斬不說，想賠錢賣還賣不出去。一棟棟矗立在古北區空蕩蕩的「台商紀念碑」，直到這波新「地產熱」才逐漸被去化。眼看六月一日大限即將到來，搶搭這波「地產熱」進軍上海買樓的臺灣客、香港客、乃至東南亞華僑不免擔心，房價崩跌的歷史是否會重演？

多次對上海地產過熱發出警訊的瑞士信貸第一波士頓亞洲區首席經濟分析師陶冬指出，上海房市過去十二個月的表現，跟香港一九九六年至九七年、房價崩跌前的情況非常類似，上海房市暴跌的可能性確實在升高。目前大陸官方所有措施毫無疑問都是衝著投資者而來。

但據估計，今年第一季度，上海住宅中七五％是被投資者，尤其是海外投資者所買下。如果所有投資者都消失，上海房市就將進入長期下跌，直到真正有住房需求的人買得起為止。部分悲觀論者甚至擔心，糧價、鋼價、車價都已下跌，現在連房價都滑落，幾個重點工業的成長率都被抑制，中國經濟恐怕會全面降溫，到時候房地產價格恐怕會再向下探底。

大陸國務院發展研究中心研究員、知名經濟學家吳敬璉則認為，大陸房地產市場原本就容易暴漲、暴跌，但會不會出現崩跌還要再觀察。高盛（亞洲）董事總經理胡祖六也認為，大陸官方還有時間與機會，透過適當的貨幣與信貸政策，逐步將房地產引導回較為良性的增長。上海信義房屋總經理夏智亮則對房市「崩跌論」嗤之以鼻，「現在全世界要到哪裡找一個國家是二十歲到五十歲的人都要買房子的？這樣的需求不可能因為政府幾個降溫政策就給壓下來。」夏智亮高聲地分析。

儘管最近上海房地產市場成交量少了約三成，成交價跌了一成到一成五，但認為大陸房市在走「長期多頭」的投資者認為，不能只看這一、兩週的交易情況就去推斷中國房市未來的發展。張永河也分析，這波到上海買樓的臺灣人，財務貢桿都不高，不至於因為五％的營業稅就「斷頭」出場。

不過，就算房價不會崩跌，但從現在起算，到二○○七年新稅制執行兩年期限屆滿後，會不會出現另一波拋售賣壓？此外，任何政策都有「延滯性」，尤其這次中國政府是「一劑藥沒用、兩劑藥沒用，再來第三劑」，針對房市連下十道金牌，即使樂觀如夏智亮的地產仲介商都認為，這種「猛加油、急煞車」的情況，對整體市場發展絕對不利。

六月一日針對投機客祭出的第十道金牌正式上路，地產商預估，少了「炒家」的市場，將會逐漸回歸「正常」。就像股市走過「大多頭」的噴出行情後，籌碼必須經過沉澱才能再出發。過去所有樓盤「齊漲」的榮景將從此消失，房市將回歸基本面，重新塑造「價格倫理」，未來除少數精華區個別樓盤外，上海房價每年大概就只能維持個位數的溫和漲幅。

大陸國務院總理溫家寶四月二十七日才在國務院會議中指示，「加強」房地產宏觀調控，一個月不到，就讓上海房地產行情，從「噴出」變成「拋售」。政策干預既然有效，就算長線看好，投資人也應牢記「不與官斗」的投資鐵律，暫時退場觀望，等著上海地產跌吧！

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