中央祭出十道金牌：上海房市将一路跌到年底？

商业周刊作者林则宏／大陆实施宏观调控逾一年，汽车、钢铁业均遭压制，唯独房市还在上演喷出行情，逼得中共使出撒手锏。过去两周，投机客大举抛出手中楼盘，上海房地产是否会因此崩跌？

五月二十日上午，位于上海外滩的湘财荷银基金管理公司办公室，出身台湾的湘财荷银董事长章嘉玉正与上海当地几家银行行长开会，会议主题要谈共同基金行销，但一伙人坐定后却从上海地产大跌谈起，在座的金融高干甚至有人喊出，到年底前，上海地产行情只有一个字，就是：“跌”！

同一天中午，群益证券上海代表处副代表林静华与一位朋友用餐，两人饭桌上聊的话题也是房地产。朋友向林静华抱怨，手中一套楼盘原本四月底谈好，要以人民币四百万元卖出，最近买家却提出降价要求，一次要求调降人民币二十万元，降幅五％，否则免谈，气得他干脆不卖了。

在上海，不只金融、证券圈的人最近爱聊房地产，翻开过去两周，上海主要报刊杂志，“售楼电话被打爆，炒家降价狂放盘”、“上海房价大跌，抛盘无人接手”、“投资客跳水抛房，上海房市即将大翻盘”，一道道令人怵目惊心的标题在媒体上大登特登，有关温州炒家退场、台商、港商大量抛货的小道消息，更是四处流传。

一个多月前，大家还在说，上海房地产是“买一套、赚一套”，指标个案浦东陆家嘴金融特区内的高档住宅“盛大金磐”，三月时曾经喊价喊到一平方米要卖六千美元，最近的成交价却掉到每平方米只有人民币二万八千八百元，跌幅高达三八％，难怪有人高喊上海房市将会“崩盘”。

中国政府去年四月执行宏观调控，针对汽车、钢铁、电解铝、房地产四大项目，祭出连串打压措施，到今年四月届满一周年，前三项商品价格都被准确地打下，只有房市行情高烧不退。对上海房市观察深入的章嘉玉形容，去年底到今年第一季，上海房价可说是“一日数价”，大家买房子像在“竞标”，买家一个喊的比一个高，她自己就一套人民币六百万元的房子，两个星期喊到七百万。

因为预期人民币会升值，不仅港资、台资过去一年从海外大举汇入投资房地产，连东南亚华侨都抢着赶搭这波升值列车，最受外资青睐的上海地产，因此成为海外资金追捧对象，大量资金追逐少数筹码，今年首季上海房市因此上演“喷出行情”。

为了压抑房价，大陆中央从去年四月训令人民银行调高存款准备率○．五个百分点开始，连续发出九道压制金牌〈见表〉，房价却煞不住车，继续上冲。直到五月十二日第十道金牌祭出，这道瞄准投机客下达的格杀令，两周内就让投机客最多的上海房市出现一百八十度大翻转。

大陆中央祭出的第十道金牌名叫“关于做好稳定住房价格工作的意见”，全部八项“意见”重点就是要针对短线投机客全面课税。自今年六月一日起，按照新税制，凡购屋不满两年就转手卖出者，将按成交总额课征五％营业税。

如果投资人以人民币三百五十万元买进一套楼盘、在一年内以四百万元卖出，过去只要针对五十万获利差价课五％营业税，即人民币二万五千元。但新制则是在两年内卖出者，虽然还是课五％营业税，但却得以卖价四百万元课征，缴税金额达人民币二十万元，缴税金额差八倍，获利率等于从一三．五七％降为八．五七％，降幅高达三六％。

而且旧制是针对获利课税，性质接近所得税，新制则是针对卖价课税，等于是抽交易税，投资大陆房地产的风险因此大增。一位台商无奈地分析：“如果再加上附加捐、手续费，还不如回台湾玩股票！”曾任职上海最大国营地产公司“绿地集团”的台籍地产专家张永河形容，新政策确实是一剂有效的“退烧针”，将造成房地产周转率降低、投机空间被压缩。

对于上海房地产市场最近的“退烧”状况，仲介业者感受最强烈。上海信义房屋不动产研究中心主任于丹丹透露，以信义房屋为例，五月十二日以来，客户委托卖出的楼盘一下子就多了快六成。原本在上海买下多间房子的章嘉玉，则是庆幸自己在去年十二月到今年二月间，已把三分之二的楼盘逢高脱手。章嘉玉说，现在卖盘一下子暴增了四、五倍，买家开口就要求先降价一成，前后差距两个月不到，行情却真的是“差很多”！

过去两周，上海房地产市场笼罩在这股狂卖的肃杀气氛中。但对老台商而言，这种感觉并不陌生。上海房地产市场上一波狂潮，是在一九九二年邓小平南巡后被点燃。当时浦东还是一片田园风光，古北区因邻近虹桥机场，被以台、港为主的境外投资人看好。一批批仓卒抢建的“外销房”，尽管楼层间距低、格局差，但照样吸引不少台商、港商抢购。

当年的房市热度丝毫不逊于二○○○年以来的这波“地产热”，没料到一九九三年起由副总理朱镕基主导首次宏观调控，竟让房市瞬间急冻，众多台商因此套牢。据一位老台商回忆，当时虹桥、古北一带的外销房，一下子从一平方米三千美元跌到一千五百美元，价格腰斩不说，想赔钱卖还卖不出去。一栋栋矗立在古北区空荡荡的“台商纪念碑”，直到这波新“地产热”才逐渐被去化。眼看六月一日大限即将到来，抢搭这波“地产热”进军上海买楼的台湾客、香港客、乃至东南亚华侨不免担心，房价崩跌的历史是否会重演？

多次对上海地产过热发出警讯的瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济分析师陶冬指出，上海房市过去十二个月的表现，跟香港一九九六年至九七年、房价崩跌前的情况非常类似，上海房市暴跌的可能性确实在升高。目前大陆官方所有措施毫无疑问都是冲着投资者而来。

但据估计，今年第一季度，上海住宅中七五％是被投资者，尤其是海外投资者所买下。如果所有投资者都消失，上海房市就将进入长期下跌，直到真正有住房需求的人买得起为止。部分悲观论者甚至担心，粮价、钢价、车价都已下跌，现在连房价都滑落，几个重点工业的成长率都被抑制，中国经济恐怕会全面降温，到时候房地产价格恐怕会再向下探底。

大陆国务院发展研究中心研究员、知名经济学家吴敬琏则认为，大陆房地产市场原本就容易暴涨、暴跌，但会不会出现崩跌还要再观察。高盛（亚洲）董事总经理胡祖六也认为，大陆官方还有时间与机会，透过适当的货币与信贷政策，逐步将房地产引导回较为良性的增长。上海信义房屋总经理夏智亮则对房市“崩跌论”嗤之以鼻，“现在全世界要到哪里找一个国家是二十岁到五十岁的人都要买房子的？这样的需求不可能因为政府几个降温政策就给压下来。”夏智亮高声地分析。

尽管最近上海房地产市场成交量少了约三成，成交价跌了一成到一成五，但认为大陆房市在走“长期多头”的投资者认为，不能只看这一、两周的交易情况就去推断中国房市未来的发展。张永河也分析，这波到上海买楼的台湾人，财务贡杆都不高，不至于因为五％的营业税就“断头”出场。

不过，就算房价不会崩跌，但从现在起算，到二○○七年新税制执行两年期限届满后，会不会出现另一波抛售卖压？此外，任何政策都有“延滞性”，尤其这次中国政府是“一剂药没用、两剂药没用，再来第三剂”，针对房市连下十道金牌，即使乐观如夏智亮的地产仲介商都认为，这种“猛加油、急煞车”的情况，对整体市场发展绝对不利。

六月一日针对投机客祭出的第十道金牌正式上路，地产商预估，少了“炒家”的市场，将会逐渐回归“正常”。就像股市走过“大多头”的喷出行情后，筹码必须经过沉淀才能再出发。过去所有楼盘“齐涨”的荣景将从此消失，房市将回归基本面，重新塑造“价格伦理”，未来除少数精华区个别楼盘外，上海房价每年大概就只能维持个位数的温和涨幅。

大陆国务院总理温家宝四月二十七日才在国务院会议中指示，“加强”房地产宏观调控，一个月不到，就让上海房地产行情，从“喷出”变成“抛售”。政策干预既然有效，就算长线看好，投资人也应牢记“不与官斗”的投资铁律，暂时退场观望，等着上海地产跌吧！

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