北京房市消化阻滯房產泡沫消除難

發表：2005-07-05 00:36

北京新建商品房交易情況低迷，已購但被空置的住房和積壓在開發商手裡的存量房規模極大，並非短期內可以消化。北京正試圖通過對二手房交易加徵20％個人所得稅，來抬高二手房交易成本，促使更多購房人轉向一手新房，由政府的「棄二保一」策略可見北京房地產市場的形勢嚴峻。

大量房屋套牢在開發商手裡

據第一財經日報報導，這幾年，北京空置房數量及空置比例一直是一個謎。有說是1000萬平方米的，有說七八百萬的，有說一年期以上空置面積在300萬平方米左右的。根據近期統計顯示，從1992年到2004年的12年間，北京竣工的住宅總面積為15107萬平方米，其間銷售的面積為9984萬平方米，兩者相差5123萬平方米。如果說空置面積僅1000萬，而且一年期以上的僅300萬平方米，由此推論，剩下的房屋根本沒有賣出去，都積壓在開發商手裡。

此外，1998年至2004年，北京商品住宅的竣工總面積也已達11475.3萬平方米，而同期的銷售面積僅8776.3萬，也還有2700萬平方米的多餘。2700萬，相當2000至 2004年間北京年均住房銷售面積的1.73倍。這說明，北京房地產市場形勢的嚴峻，

報導指出，售出的房屋已套在了買房者手裡，風險已被分散和轉嫁；更多的商品房則積壓在開發商手裡，有的已積壓好幾年。一旦開發商挺不住，資金鏈斷裂，對北京房地產市場的衝擊，及造成的金融風險之大，可想而知。由此即可明白為何有關單位祭出新政策，抬高二手房的交易成本。

北京房地產泡沫消除困難

在七部委聯手抑止房地產泡沫的文件出臺後，北京房價的並不見下調，很大程度是因為北京購房者的平均成本更高。早在1997年北京房價推向了每平方米5478元的歷史高位，高位出現後雖然出現了一些調整，但其最低年份僅4557元，基本上都在4700元一線高位盤整。連續8年的高位盤整，極大地提高了北京購房者的平均成本，使其在宏觀調控背景下，缺乏殺跌的動力。

反觀上海的房價則是步步下調。從1997年的平均每平方米約3200元，直到2000年的2770多元，方才見底回升。短時間的飆升使上海購房者的平均成本相差很大，也使房地產投資的平均收益極高。因此，一有風吹草動，二手房價格馬上下跌，形成一股較大的殺跌動力，並立刻傳遞到一手房市場。

因此，價格的相對堅挺並不能證明北京的房地產泡沫較小。恰恰相反，從歷年竣工面積與銷售面積的比例上看，北京房市的泡沫可能要比其他城市更嚴重一點，消除起來的困難也更大。

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