北京房市消化阻滞房产泡沫消除难

发表：2005-07-05 00:36

北京新建商品房交易情况低迷，已购但被空置的住房和积压在开发商手里的存量房规模极大，并非短期内可以消化。北京正试图通过对二手房交易加征20％个人所得税，来抬高二手房交易成本，促使更多购房人转向一手新房，由政府的“弃二保一”策略可见北京房地产市场的形势严峻。

大量房屋套牢在开发商手里

据第一财经日报报导，这几年，北京空置房数量及空置比例一直是一个谜。有说是1000万平方米的，有说七八百万的，有说一年期以上空置面积在300万平方米左右的。根据近期统计显示，从1992年到2004年的12年间，北京竣工的住宅总面积为15107万平方米，其间销售的面积为9984万平方米，两者相差5123万平方米。如果说空置面积仅1000万，而且一年期以上的仅300万平方米，由此推论，剩下的房屋根本没有卖出去，都积压在开发商手里。

此外，1998年至2004年，北京商品住宅的竣工总面积也已达11475.3万平方米，而同期的销售面积仅8776.3万，也还有2700万平方米的多余。2700万，相当2000至 2004年间北京年均住房销售面积的1.73倍。这说明，北京房地产市场形势的严峻，

报导指出，售出的房屋已套在了买房者手里，风险已被分散和转嫁；更多的商品房则积压在开发商手里，有的已积压好几年。一旦开发商挺不住，资金链断裂，对北京房地产市场的冲击，及造成的金融风险之大，可想而知。由此即可明白为何有关单位祭出新政策，抬高二手房的交易成本。

北京房地产泡沫消除困难

在七部委联手抑止房地产泡沫的文件出台后，北京房价的并不见下调，很大程度是因为北京购房者的平均成本更高。早在1997年北京房价推向了每平方米5478元的历史高位，高位出现后虽然出现了一些调整，但其最低年份仅4557元，基本上都在4700元一线高位盘整。连续8年的高位盘整，极大地提高了北京购房者的平均成本，使其在宏观调控背景下，缺乏杀跌的动力。

反观上海的房价则是步步下调。从1997年的平均每平方米约3200元，直到2000年的2770多元，方才见底回升。短时间的飙升使上海购房者的平均成本相差很大，也使房地产投资的平均收益极高。因此，一有风吹草动，二手房价格马上下跌，形成一股较大的杀跌动力，并立刻传递到一手房市场。

因此，价格的相对坚挺并不能证明北京的房地产泡沫较小。恰恰相反，从历年竣工面积与销售面积的比例上看，北京房市的泡沫可能要比其他城市更严重一点，消除起来的困难也更大。

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